Las novaciones y ampliaciones de hipoteca y su “rango”

¿Sabes lo qué es una novación de hipoteca? ¿Y una ampliación? ¿Y una novación con ampliación? ¿Conoces lo que es el “rango” de una hipoteca? ¿Para qué sirve?

 

En este post vamos a analizar la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-2368) de fecha 4 de febrero de 2013 en la que se analiza el rango de las hipotecas en el caso de novación y/o ampliación de las mismas.

Pero antes vamos a aclarar algunos conceptos para que todos sepamos en concreto de qué estamos hablando.

Conceptos de “hipoteca”, “novación”, “ampliación” y “rango”.

Hemos repetido insistentemente en este Blog que una hipoteca es derecho real constituido sobre una finca registral que otorga al titular de la misma, la facultad de subastar dicha finca para, con el precio obtenido en la misma, resarcirse del incumplimiento de la obligación que garantiza.

También dijimos que el caso más habitual es que una hipoteca garantice la devolución de un préstamo y, caso de no devolverse éste, permitir al banco resarcirse de la parte impagada mediante la subasta de la finca.

Una vez fijado este concepto de hipoteca (para mayor información consultar el post “Qué es realmente una Hipoteca”), vamos a introducir tres conceptos nuevos: “novación”, “ampliación” y “rango”.

Una novación de hipoteca es aquella operación mediante la que se modifica algún término de la hipoteca constituida. Ya sabemos que en toda escritura de préstamo hipotecario existe: una parte que regula las condiciones financieras del préstamo; y otra parte que regula las condiciones de la hipoteca.

Pues bien, se produce una novación de hipoteca cuando se modifica cualquiera de las condiciones de la misma, ya sean de su obligación garantizada (condiciones financieras del préstamo, por ejemplo), o ya sean las condiciones de la propia hipoteca.

En principio una novación puede ser: extintiva o no extintiva de la obligación inicial. En el caso de las hipotecas se entiende que las novaciones son NO extintivas, es decir, se nova o modifica la hipoteca, la misma que existía, y NO surge una nueva que extinga la anterior.

Una ampliación de hipoteca es aquella operación mediante la que se amplía la RESPONSABILIDAD (en términos monetarios) que garantiza dicha hipoteca.

Todas las hipotecas suelen garantizar la devolución de algunas cantidades económicas, y sujetan la finca gravada a su devolución por: principal, intereses, intereses de demora, y posibles costas y gastos de su ejecución. A estas cantidades garantizadas EN CONJUNTO las denominamos “responsabilidad hipotecaria”.

Bien, pues cuando una persona amplía el principal del préstamo cuya hipoteca garantizaba su devolución, se produce lo que denominamos una “ampliación de hipoteca”.

Puede darse el raro caso de que la ampliación sea sólo por uno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria que hemos citado, pero ese es un caso tan extraño que vamos a obviarle (aunque más de una he despachado).

Por tanto, y para mejor comprensión, imaginemos que tenemos una hipoteca por 100.000 euros, y que (independientemente de lo que YA hayamos pagado) pedimos una ampliación de 20.000. La hipoteca se ampliará y pasará a garantizar 120.000 euros, incrementándose normalmente de forma proporcional el resto de conceptos de la responsabilidad hipotecaria.

El rango hipotecario o registral es el orden de preferencia de ejecución sobre una finca registral, de las distintas cargas o derechos inscritos en ella.

Parece una definición compleja pero es muy sencilla ya veréis. Imaginad una finca registral en la que se halla practicado una inscripción de hipoteca (en este post puedes ver lo que es una inscripción).

En el Registro de la Propiedad la base funcional sobre la que se trabaja es la finca registral. Sobre ella se van practicando, con estricto orden cronológico de entrada de los documentos que las motivan, distintas inscripciones que se van numerando desde la 1ª a la que haya en último lugar. Los embargos se hacen constar mediante anotaciones identificadas con letras siguiendo el orden alfabético, así  comienzan por la A y sucesivas (y si, conozco fincas que han acabado el abecedario de embargos comenzando con la doble letra AA, AB etc..).

Nada impide que una persona constituya una, dos o todas las hipotecas que desee sobre su finca.

De esta forma, por ejemplo, mediante la inscripción 2ª podría estar constituida una hipoteca que tendría rango preferente sobre la constituida mediante la inscripción 3ª, 4ª, etc..

El rango hipotecario es, a grandes rasgos, ese orden de preferencia. A la hora de ejecutar una hipoteca sobre esa finca, tendrá preferencia la de la 2ª sobre la 3ª, la de la 3ª sobre la 4ª, etc..

El problema del “rango hipotecario” y los derechos posteriores.

Imaginemos una finca registral con el siguiente historial:

Inscripción 1ª: Se inscribe el dominio a favor de una persona llamada Mr X.

Inscripción 2ª: Se constituye una hipoteca a favor de la entidad A

Inscripción 3ª: Se constituye otra hipoteca a favor de la entidad B

Anotación letra A: Se anota un embargo preventivo a favor de la entidad C

Inscripción 4ª: Se constituya otra hipoteca a favor de la misma entidad de la anotación, la entidad C

Como podemos ver esta finca, propiedad de Mr X se encuentra gravada con 3 hipotecas a favor de 3 personas distintas (A, B y C) y con un embargo a favor de una de dichas entidades, la entidad C.

Y como ya hemos indicado cuando explicábamos el “rango” si nos atenemos a lo expuesto, la preferencia para ejecutar cargas sobre esta finca es:

1ª. La hipoteca de la entidad A.

2º. La hipoteca de la entidad B.

3º. El embargo de la entidad C.

4º La hipoteca de la entidad C.

El problema que analiza esta resolución puede darse con arreglo a los siguientes supuestos:

1º.- Imaginemos que Mr X llega a un acuerdo con la entidad B para modificar su hipoteca, la de la inscripción 3ª.

¿Qué sucede en este caso con el rango de dicha inscripción 3ª de hipoteca?

Pues depende:

  • Si la novación no afecta al plazo de la obligación garantizada (el plazo de devolución del préstamo, por ejemplo), no pasa nada. La hipoteca a favor de la entidad B no pierde rango frente a nadie pues dicha modificación NO perjudica ni altera la posición de los derechos posteriores.
  • Si la novación afecta al plazo de la obligación garantizada, ampliándolo, la cosa cambia. La resolución que estudiamos es muy clara al respecto:

 “esa posibilidad exige que, cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio.”

Esto NO quiere decir que la entidad B para ampliar el plazo deba tener el consentimiento del titular de la hipoteca posterior, sino que debe tenerse dicho consentimiento SI QUIERE MANTENER SU RANGO preferente al de la hipoteca de la C.

Y debemos darnos cuenta que la resolución habla de hipotecas y derechos INSCRITOS y NO ANOTADOS, con lo que el consentimiento que debería obtenerse únicamente es el de la entidad C por razón de su HIPOTECA inscrita, es decir NO de su anotación de embargo. Frente al embargo la ampliación de plazo NO pierde rango.

2º.- Imaginemos que Mr X llega a un acuerdo con la entidad B para ampliar su hipoteca, la de la inscripción 3ª..

¿Qué sucede en este caso con el rango de dicha inscripción 3ª de hipoteca?

Pues aquí no depende de ninguna circunstancia.

Una ampliación de hipoteca SIEMPRE conlleva pérdida de rango respecto de LAS CANTIDADES AMPLIADAS, que pasarían a considerarse una CUARTA HIPOTECA (no así las cantidades originales que seguirían con el mismo rango).

En este caso, el único medio para mantener el rango es obtener el consentimiento de TODOS los titulares de derechos posteriores inscritos o ANOTADOS.

En nuestro ejemplo deberíamos obtener el consentimiento de la entidad C pero por razón de sus DOS derechos, el inscrito (hipoteca) y el anotado (embargo), de conformidad con lo que dispone la resolución analizada.

“Cuando se trata del supuesto de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» es evidente que el consentimiento de los titulares intermedios es aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados», no sólo porque la expresión «derechos inscritos» tiene también un sentido amplio, sino porque, aunque se interpretara en sentido limitado, sería aplicable por analogía, «de conformidad con la normativa hipotecaria» a las anotaciones de embargo.”

3º.- Imaginemos que Mr X llega a un acuerdo con la entidad B para modificar y ampliar su hipoteca, la de la inscripción 3ª..

En este caso deberemos estar a lo mismo que una ampliación y una modificación. Perderían rango las cantidades ampliadas respecto de todos los derechos posteriores INSCRITOS O ANOTADOS, y la posible ampliación de plazo de la obligación respecto de todos los derechos posteriores INSCRITOS.

Resumen de los casos:

Para resumir y tener un cuadro más o menos claro de los casos que pueden plantearse podemos atenernos al siguiente cuadro:

Cuadro novaciones y rango

Siempre teniendo en cuenta que la pérdida de rango supone que, para mantenerlo, precisa el consentimiento de los titulares posteriores.

Apuntes finales y conclusiones personales

Resulta curiosa la forma de razonar de la DGRN en esta resolución que, a mí, me parece un poco pobre en su razonamiento.

Podemos considerar que, al ampliar capital, las cantidades ampliadas deben ser consideradas como UNA NUEVA HIPOTECA, que pierde rango con respecto a las cargas posteriores. Hasta ahí estoy plenamente de acuerdo.

También parece que podemos considerar que la AMPLIACION DE PLAZO de la obligación garantizada (préstamo por ejemplo) pierde rango con los derechos inscritos posteriores, pero eso debemos matizarlo en el sentido de que lo que realmente pierde rango, en principio, es el plazo AMPLIADO. Es decir, que si una hipoteca se constituyó por 20 años y luego se amplía por otros 5 años, todo dependerá del momento de la ejecución.

A mi entender si esa hipoteca es objeto de ejecución en el año 19 NO debería perder rango con los derechos posteriores, y SI hacerlo en el caso de que se ejecute en el año 21.

Por último considerar que la ampliación de plazo “es beneficiosa” para las anotaciones posteriores por que “dicha ampliación supone la innecesariedad de la ejecución de la hipoteca previa, lo que es beneficioso para quién embarga” es altamente discutible.

Entrando en el terreno de las opiniones personales, la mía es que el hecho de que un derecho previo al mío (me pongo en el lugar del derecho del embargo) pueda estar continuamente prorrogando su garantía en el tiempo y de tal forma retrasando mi oportunidad de preferencia en el rango, no es sino un modo de constituir un derecho flotante que incide en perjuicio del derecho de especialidad.

Y por supuesto me impediría como titular de la anotación posterior conseguir en algún momento un rango preferente.

Enjoy!!!

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25 comentarios

  1. Ramón Ortiz · · Responder

    Pregunto, el hecho de que al otorgar escritura de hipoteca con el indicativo que cancela hipotecas y pagarés previos para que esta quede en primer rango. Y los documentos que cancelan los previos se presentan 6 meses después del primer pago hipotecario para la que se presume queda en primer rango y finalmente se incriven. Si como cuestión d derecho se debe reclamar la devolución de esos 6 meses pagados porque constituye perdida de la cosa debida para propósitos de seguro de título ya que la finca estuvo gravada eso 6 meses por otras hipotecas.

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    1. Hola Ramón
      Presumo q no me hablas de sistema español registral. Voy a explicarte como sería en España
      Si en España se otorga una escritura de hipoteca en la que se pacta q parte del dinero recibido es para pagar cargas anteriores, al Registro NO le importa dicho pacto pues es puramente obligacional entre las partes
      La cuestión es que se inscribirá la. Hipoteca SIN dicho pacto q por otro lado podrá exigirse su cumplimiento y daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento ante el Juez
      El Registro inscribe derechos REALES sobre fincas no obligaciones entre personas

      Espero habertelo aclarado
      Un saludo

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      1. Ramón Ortiz · ·

        Sip, soy de Puerto Rico, acá se combina lo de ustedes y el anglosajón americano y con el detalle que se utiliza un seguro de título entiendo que allá también , este garantiza el derecho titular de acreedor hipotecario. Veo que en mi caso corresponde hacer una reclamación extrajudicial al banco. Su explicación me puso en el entendimiento. Saludos

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  2. Buenas noches.
    Quería hacerte una pregunta después de leer tu post.

    Te explico el caso, hipoteca en la que se pretende hacer una novación en la que se introduce una carencia de un año de pago del capital, pero cancelando los intereses corrspondientes, sin modificar el plazo original, ni los intereses originales pactados, el capital que se debería pagar en ese año se distribuye en los plazos que quedarían por pagar, repito, sin modificar el plazo de tiempo de la escritura original.

    La situación sería la siguiente:

    Ins. primera: Hipoteca entidad financiera A
    Ins. segunda: Embargo B

    Mi pregunta es si al hacer la novación con a entidad financiera A en la que se introduce sólo la carencia, esta pierde o no su rango.

    Gracias

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    1. Hola Santiago
      Pues es un específico caso en que NO pierde rango.
      Gracias por el comentario

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  3. hola a todos y gracias por este post. Mi pregunta ostinus es: como tu decías si hubiera un cambio de rango debería el registrador indicarlo en la nota simple, pero si lo ha habido y no lo ha indicado, como/quien/donde? me puede indicar el rango de los hipotecas. Debo pedir una certificación?, también he oído que se puede pedir un dictamen al registrador.
    Y por ultimo un ejemplo
    Si en una nota simple aparece tres inscripciones.
    1º hipoteca banco A a fecha 9/9/2008
    2º hipoteca banco A a fecha 9/9/2008
    3º hipoteca banco A a fecha 9/9/2008

    Y se ejecuta la 1º hipoteca.
    tienen el mismo rango?

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    1. Hola gracias por el comentario
      La nota simple debe indicar el NUMERO de inscripción q motivó cada hipoteca. Así si no se indica nada el rango registral lo dará el número de inscripción.
      Si no viniera la nota está mal dada. De la nota debe resultar el rango no hace falta pedir certificación aunque desde luego en ésta última debe venir AUN MAS.
      En cuanto a 3 hipotecas inscritas en igual fecha me sigo remitiendo a lo dicho. El rango lo da el NUMERO de inscripción y si fueran de igual rango por que así se hubiera pactado vendría así expresado en la nota.
      Si no se dice nada hay que atender al NUMERO de inscripción.
      Un saludo

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  4. cucomatic · · Responder

    hola, mencionar que este post me ha servido de mucho, pero ostinus …. si el registro no tiene obligación de mencionar el rango registral de las hipotecas de la nota simple, como investigador de una propiedad, a quien podemos recurrir para que nos confirme la mayoría de rango de la hipotecas que aparecen en la misma. gracias.

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    1. Hola gracias por el comentario
      A ver…no confundir rango “registral” con rango de “crédito”. El rango registral por supuesto que debe indicarlo el Registro. Una hipoteca estará constituida en una inscripción y en la nota simple debe indicarse.
      Así la hipoteca de la inscripción 3a será preferente a la de la 4a y si se hubiera pactado una permuta o igualdad de rango registral así debe indicarse.
      Otra cosa es EN CASO DE EJECUCION determinar el rango o prelación de créditos.
      Con independencia del rango registral debe ser el JUEZ el que determine qué créditos son preferentes a otros.
      Ello en base al rango registral y a la Ley.
      Por ejemplo un embargo por deudas salariales aún teniendo rango registral posterior siempre tendrá un crédito preferente a una hipoteca.
      Espero haber aclarado tu duda.

      Muchas gracias

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  5. Bustillo · · Responder

    Hola Juan Carlos, En primer lugar te doy la enhorabuena por el post… Mi pregunta es la siguiente:

    En caso de que todas las cargas sean de una misma entidad, y haya novaciones, ampliaciones y demas… En caso de ejecucion hipotecaria la entidad tiene derecho de decidir si las cargas pierden rango o no?

    Ejem.

    – inscripcion 2a ya vencida ampliada por la 3a vencida y novada y ampliada por la 5a.
    – la inscripcion 4a ejecuta,

    En Caso de adjudicacion en subasta, esta entidad tiene el derecho de decidir si la inscripcion 5a pierde el rango sobre la 4a o no, no es asi??

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    1. Hola que tal. Varias cosas:
      1. No me llamo Juan Carlos pero vamos…el nombre me gusta y pensaré el cambiarlo jajajaja😂
      2. La entidad decide el rango cuando CONSTITUYE. No cuando ejecuta.
      Así, con independencia del rango con que estén inscritas cuando ejecuta DEBE ejecutar la hipoteca cuyo préstamo ha sido impagado (causa de vencimiento anticipado)
      Es decir si el impago procede de la 5° no puede ejecutar la 4° y viceversa.
      Además en el caso que tú expones, al ejecutar la 4° el Juez ordenará la cancelación de las cargas posteriores (la de la 5°) quedando vigentes las anteriores aunque queden a nombre del propio adjudicatario de la subasta.
      En ese caso podrá solicitar la cancelación posterior por confusión de derechos (190 lh creo)

      Un saludo

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  6. Hola: Queria consultar por el siguiente supuesto:
    Si una finca se encuentra grabada por 1ra. hipoteca a favor de A, con posterioridad se graba anotacion de embargo a favor de B; y
    seguidamente A realiza una novacion de periodo carencia ( sin modificacion de plazos ni capital) PERO EN EL MISMO ACTO SUSCRIBE A UNA SEGUNDA HIPOTECA QUE SI AFECTA LOS INTERESES DEL PROPIETARIO DE LA FINCA…..UTILIZA ESTE ARDID LEGAL …….TODO PARA NO PERDER RANGO. ES VIABLE…..O PUEDE INCURRIR EN PERDIDA DEL RANGO.

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    1. Hola Jesus. Esa 2a hipoteca salvo pacto expreso pierde rango respecto el embargo
      Un saludo

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  7. Buenas noches.

    Me ha parecido un post muy interesante y me ha quedado claro que si hay ampliación de plazo en una novación de hipoteca, no se pierde el rango siempre que las anotaciones posteriores sean embargos (multas, seguridad social, etc.). Pero me gustaría saber en qué artículo de qué ley dice eso, ya que he revisado varios de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no lo encuentro. ¿Sería tan amable de decírmelo? Estoy en negociaciones con el banco precisamente por este tema y me urge saberlo.

    Gracias y un saludo.

    Mª José.

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    1. Hola Maria José.
      Son resoluciones DGRN. La Ley Hipotecaria solo determina en principio de prioridad. Prior in Tempore…

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  8. Buenas noches Ostinus,

    Al hilo de tu post, ¿cual sería la diferencia entre, vgr. novación con ampliación de préstamo hipotecario, con consentimiento de titular de carga posterior para que mantenga el rango la ampliación y una posposición de hipoteca, por la cual, el titular de una carga posterior, consiente en posponer el rango de su hipoteca, a favor de una ampliación de hipoteca que se inscribiría, de no mediar posposición, detrás de la hipoteca pospuesta?

    Disculpa la pregunta quilométrica.

    Parece, y disculpa si me equivoco tres pueblos, que los efectos del consentimiento y de la posposición son similares. De hecho, la Agencia Tributaria de Catalunya argumenta que el consentimiento para conservar el rango hipotecario no deja de ser más que una posposición y como tal, debe tributar por AJD (bueno, era previsible que respondería algo por el estilo).

    Gracias, y felicidades por el post

    Un saludo,

    Josep Maria

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    1. No hay diferencia ya q 1 ampliación de hipoteca e incluso ampliación de plazo está considerado como 1 constitución de nueva hipoteca x las cantidades y plazo ampliados. Por tanto es cierto q en ambos casos devenga AJD aunque ojo, en el caso de la ampliación de capital solo por las cantidades ampliadas.
      Como curiosidad le comentaré q tb devenga arancel registral.
      Un saludo.

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  9. Vaya, lo envié sin hacerte la segunda pregunta:
    Te comento un caso que estoy estudiando:

    “En reclamación del préstamo en favor de la entidad Caja de ahorros X que causó la inscripción 2ª de esta finca, hoy de la titularidad de la entidad Y por transmisión patrimonial a su favor en virtud de la inscripción 8ª”.

    Entiendo que ésto es una novación y que no causa perdida de rango ¿no?

    Seguiré tu blog para leer ese artículo que comentas sobre como interpretar una nota simple.

    Muchas gracias!

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    1. Hola Juan Carlos
      La transmisión de una hipoteca a título universal (fusiones de Cajas) NO es una novación y jamás conlleva pérdida de rango.
      Un saludo

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  10. Buenas noches.
    Quería hacerte una pregunta después de leer y releer varias veces tu post.
    Cuando se consulta una nota simple, ¿las perdidas de rango ya están “aplicadas”?, me explico:

    Antes de la perdida de rango de “pepito” frente a “carlitos” en la nota simple aparecería:

    1ª: descripcion de la finca
    2ª hipoteca de “pepito”
    3ª hipoteca de “carlitos”

    Una vez ocurra algo que haga perder su rango a “pepito” y este hecho haya sido registrado, ¿Cómo se refleja en la nota simple?, ¿así?:

    1ª: descripción de la finca
    2ª: hipoteca de “carlitos”
    3ª: hipoteca de “pepito”

    O pone algo como “la inscripción 2ª ha perdido su rango y ahora es la 3ª”.

    Muchas gracias.

    Le gusta a 1 persona

    1. Hola Juan Carlos.
      Es una estupenda pregunta que merece un post que me he decidido a publicar y que estoy preparando: “Cómo interpretar el contenido de una nota simple”

      Te daré ahora no obstante unas pinceladas que espero puedan aclararte el tema.

      1º Una nota simple NO DEBE ESTABLECER casi nunca rangos. Es decir, no debe haber una explícita referencia a ellos (normalmente, ya te indicaré el caso en que si)
      2º El Registro basa su funcionamiento en una sentencia romana: “Prior in tempore, potior in iure” que viene a decir “primero en el tiempo, primero en el Derecho·. esto indica que los rangos deben tenerse en cuenta atendiendo a LA FECHA DE LA INSCRIPCION DE CADA DERECHO.
      3º. El orden o prelación de créditos en caso de ejecución NO ES COMPETENCIA DEL REGISTRO contra lo que normalmente la gente cree. Es competencia DEL JUZGADOR DE INSTANCIA quién debe apreciar dicha prelación.
      4º.- Una nota simple debe indicar LAS FECHAS DE INSCRIPCION DE LOS DERECHOS y DE SUS MODIFICACIONES (con independencia del ORDEN en que aparezcan en la nota). De tal forma que, en tu caso, el derecho de “pepito” tiene una fecha anterior al derecho de “carlitos” a priori.
      5º.- Un cambio de rango o pérdida de rango DEBE VENIR en una nota simple como un texto explícito, de tal forma que si “pepito” ha decidido permutar el rango con “carlitos” y perderlo así en su favor, debe aparecer ASI en la nota “la hipoteca de pepito y de carlitos permutan su rango entre si”.
      6º.- En el caso de las ampliaciones y novaciones, la nota simple DEBE INDICAR la fecha de su inscripción, de tal forma que el profesional del Derecho que la examine debe saber, por ejemplo, que si se amplía, las cantidades ampliadas pierden rango, pero NO DEBE ASI EXPRESARLO el Registro, no es su obligación. Su única obligación es indicar la fecha de inscripción de la novación y ampliación.

      Espero haberte aclarado un poco los términos. Es importante que NO SIGAS EL ORDEN en que están expuestas las cargas si no LA FECHA DE INSCRIPCION de las mismas.

      Un saludo y gracias por comentar

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      1. Muchas gracias ostinus77.
        Respecto al punto 6º, me queda claro que no deben expresar que se pierde el rango, pero sí deben expresar que la hipoteca X es una novación y/o ampliación de la hipoteca y cuando esto suceda, ¿verdad?

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      2. Efectivamente Juan Carlos. Debe informarse de las novaciones y/o ampliaciones q tenga y su fecha de inscripción.
        Un saludo

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      3. Y una más, espero no ser pesado.
        El orden lo marca la fecha de Inscripción de de forma que si hay (por alguna razón) dos hipotecas una escriturada el día 1 y otra el día 3, si la del día 3 se inscribe en el registro antes, ¿tiene preferencia sobre la del día 1?

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      4. Efectivamente. La primera inscrita (de hecho constituida) tiene preferencia.
        El Registro: prior in tempore potior in iure.
        No es pesado. Me encantan las comentarios

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