¿Qué es la Propiedad Horizontal?

¿Sabes lo que es el régimen de propiedad horizontal? ¿Sabes cómo se constituye? ¿Sabes cómo de modifica? ¿Sabes que en NEW YORK no existe?

 

La Propiedad Horizontal como forma de condominio

Ya hemos explicado en otro post lo qué es un condominio (“¿Qué es un condominio?”). Básicamente hablando, sobre una finca se produce un condominio cuando varias personas son titulares de parte del dominio de la misma, sumando entre todos el 100% o totalidad de la finca.

Los condominios vienen regulados en el Título III del Código Civil (arts. 392 y siguientes) y allí se establece la forma en que responden de sus obligaciones y correspondientes derechos.

Sin embargo existe un tipo especial de condominio, que establece el artículo 396 del Código Civil:

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

Este artículo, cuya actual redacción data del año 1.999, venía a establecer un tipo especial de condominio, el que se produce en un edificio compuesto de pisos y/o locales susceptibles de aprovechamiento individual.

Los que nos viene a indicar es que, en el caso de edificios de viviendas y/o locales, siempre que los mismos tuvieran acceso directo a la vía pública, bien sea directamente o a través de un elemento común del edificio, podían ser objeto de inscripción individual, mediante la oportuna apertura de folio registral.

Desarrollando este único artículo fue sancionada toda una Ley denominada LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL cuyo objeto no es ni más ni menos que regular este tipo de condominios.

Cómo curiosidad indicar que en EEUU, (incluida New York) este tipo de condominio, como tal, no existe.

Hasta el 23 de julio de 1.960 en que fue publicada la Ley de Propiedad Horizontal, no existía en España ninguna forma de crear un régimen de propiedad horizontal sobre una edificio, realizándose hasta dicha fecha la inscripción de los diferentes elementos de un edificio de viviendas y/o locales mediante segregaciones y ventas con el consiguiente “caos registral”, pues ni todas las segregaciones se hacían a la vez ni se traían a registrar en el mismo momento, por lo que existen aún hoy, en numerosos Registros en España, edificios que no están completos y que sus cuotas de participación (ya veremos lo que es eso) no suman 100 o incluso suman más de 100.

Constitución de un edificio en REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Cuando un constructor declara la Obra Nueva de un edificio de viviendas y/o locales, es muy habitual que acabe realizando tres operaciones jurídicas distintas:

  • La declaración de Obra Nueva del edificio. Mediante esta operación declara que, sobre un terreno de su propiedad, ha construido o está construyendo un edificio. Esto es objeto de inscripción, y su descripción debe ser completa, si bien no tiene obligación de describir los elementos independientes que lo integran ni los comunes.
  • Su división horizontal. Mediante esta operación divide horizontalmente el edificio declarado en los elementos INDEPENDIENTES que tenga por conveniente, que vamos a denominar elementos privativos. En esta operación no sólo debe describir completamente cada elemento privativo, sino que además debe describir los elementos comunes del edificio del que deben servirse los elementos privativos. Evidentemente esta descripción de los elementos comunes (los privativos SI que deben de describirse) se debe realizar siempre que no se haya hecho con anterioridad al declarar la Obra Nueva.
  • Su constitución en Régimen de Propiedad Horizontal. Mediante esta operación sujeta el Edificio descrito, con todos sus ELEMENTOS PRIVATIVOS y COMUNES a un Régimen de Propiedad Horizontal, que se regulará por lo determinado en los posibles Estatutos que se pacten, y por la Ley de Propiedad Horizontal.

Hemos dicho que estas tres operaciones jurídicas son distintas, y ello es así porque se puede realizar cada una INDEPENDIENTEMENTE de la otra, si bien es cierto que:

  • Para que pueda dividirse horizontalmente DEBE haberse declarado la obra nueva, bien sea en construcción o bien terminada.
  • Para que pueda constituirse en Régimen de Propiedad Horizontal debe estar dividido horizontalmente el edificio o bien deben resultar inscritos de alguna forma los elementos independientes que lo conforman.

Sin embargo esta dependencia no quiere decir que no se pueda realizar cada operación de forma independiente.

No obstante lo más habitual hoy en día es que, en la misma escritura, se declare la Obra Nueva, se divida horizontalmente y se constituya en Régimen de Propiedad Horizontal el edificio.

Cabe indicar también que todas estas operaciones deben ser realizadas por el titular o titulares registrales de TODO el edificio, y por tanto, a pesar de que lo común es que sea el constructor quién realice estas operaciones por ser en su momento el único titular de todo el edificio, es posible realizarlas por una comunidad de propietarios en su totalidad.

Por último reseñar que este tipo de condominio no puede ser objeto de cesación por parte de un solo condueño, tal como determina el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.”

Características del Régimen de Propiedad Horizontal

Ya hemos indicado que un régimen de propiedad horizontal es una forma de condominio, y es una forma especial pues en él van a existir:

  • Elementos privativos: Que vienen regulados en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que son cada elemento susceptible de aprovechamiento individual y exclusivo (es decir, una vivienda, un apartamento, una plaza de garaje, un trastero, etc…)
  • Elementos comunes: Son los elementos del Edificio que NO son susceptibles de aprovechamiento individual y exclusivo, y por tanto son de USO GENERAL para todos los propietarios de los elementos privativos (son básicamente los que hemos citado en el artículo 396 del Código Civil, pasillos, hall de entrada, muros, etc…)
  • Anejos: Son elementos privativos que, en vez de ser objeto de inscripción separada mediante su propia finca registral, están vinculados a un elemento privativo en concreto de forma tal que el elemento privativo está compuesto por él mismo y por su anejo (se suelen configurar así, a veces, los trasteros y las plazas de garaje).
  • Elementos procomunales: Son elementos comunes que, por algún motivo, se les otorga la consideración de que sean una finca registral independiente, si bien su uso es común de todos los propietarios de elementos privativos (son, por ejemplo, la vivienda del portero o las canchas de deportes o piscinas).

Es importante saber que cada elemento privativo debe tener atribuida una CUOTA de PARTICIPACION en el régimen de propiedad horizontal. Dicha cuota determinará la participación de cada elemento en los elementos comunes y servirá para determinar los beneficios y cargas atribuidos por razón del mismo.

Evidentemente las cuotas de un régimen de propiedad horizontal deben sumar 100%.

Artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.”

Esta cuota de participación debe calcularse conforme a la superficie útil de cada elemento, su emplazamiento, situación y uso racional que se prevea de los elementos comunes. Así una vivienda en un último piso en principio usará más el ascensor que la de un bajo, y este dato puede ser tomado en cuenta para determinar la cuota de participación en el Régimen de Propiedad Horizontal.

Modificación del Régimen de Propiedad Horizontal

A la escritura mediante la que un edificio se constituye en régimen de propiedad horizontal, la denominamos título constitutivo.

En este título constitutivo debe aparecer:

  • La descripción del edificio y sus elementos comunes.
  • La descripción de cada elemento individual, con sus anejos y cuota.
  • Los posibles estatutos o normas de comunidad que rijan la comunidad de propietarios.

Por tanto, desde un principio debe quedar perfectamente descrito el número de elementos privativos y su régimen de funcionamiento.

No obstante nada impide que este título constitutivo pueda ser modificado.

Las modificaciones al título constitutivo en régimen de propiedad horizontal vienen reguladas en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

  1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
  2. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
  3. c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
  4. d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
  5. e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

[..]

  1. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
  2. a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , en sus mismos términos.
  3. b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio .

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

A la vista de este artículo podemos destacar (como preguntas comunes):

  • Son obligatorias y no requieren ningún tipo ni de licencia ni de acuerdo de la Junta de Propietarios, las obras necesarias para el mantenimiento del Edificio.
  • Son obligatorias y no requieren ningún tipo ni de licencia ni de acuerdo de la Junta de Propietarios, las obras de accesibilidad, solicitadas a instancia de alguna de las personas que cita el apartado 1.b siempre que no excedan los límites económicos citados en el mismo (doce mensualidades de cuota ordinaria) o que, aunque excedan, sea asumido dicho exceso por quienes instaron las obras.
  • Son obligatorias y no requieren ningún tipo ni de licencia ni de acuerdo de la Junta de Propietarios, la modificación, incluso la construcción con nuevas plantas, o la división material de pisos o locales, siempre que esta operación se incluya en un ámbito de rehabilitación o regeneración urbana el edificio.
  • Requieren licencia administrativa y acuerdo de la Junta de Propietarios por TRES QUINTAS PARTES la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio (y aquí incluimos el cerramiento de terrazas).

El Régimen de Propiedad Horizontal es un tema muy peliagudo sobre el que existe infinidad de jurisprudencia y seguiremos tratando en este Blog.

Conviene estudiar bien la Ley de Propiedad Horizontal (es muy corta) para poder entender con claridad los diferentes conceptos.

Enjoy!!!

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