¿Cómo se Califican las escrituras de Hipoteca? La Ficha de Información Personalizada, FIPER

¿Sabías que todas las escrituras de préstamo y crédito hipotecario tiene un control de la información previa al consumidor? ¿Sabías que ese control se basa en la FIPER? ¿Conocías que es de obligatoria redacción, explicación e información por el Banco?

 

HECHOS

En este post vamos a analizar las recientes resoluciones de la DGRN de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014 y 23 de julio de 2014 (pinchar sobre ellas para abrirlas) que hacen referencia al deber del Registrador de la Propiedad de comprobar si se han cumplido los requisitos de información al consumidor en materia de préstamos y créditos hipotecarios.

Por tanto nos encontramos ante un control realizado durante todo el proceso económico administrativo que conlleva la contratación de un préstamo o crédito hipotecario, es decir, surge antes de la contratación con la oferta vinculante por parte del Banco y la entrega de la Ficha de Información Personalizada o FIPER; continúa durante la formalización de la contratación mediante la adecuada incorporación de dicha FIPER a la escritura otorgada por las partes (paso este que puede omitirse con la aseveración notarial que indicaremos más adelante); y termina con la inscripción en el Registro de la Propiedad, mediante la correspondiente calificación del Registrador del hecho de que la información ha sido convenientemente proporcionada al consumidor.

Para empezar debemos delimitar el tipo de contratos en los que debe surgir esta obligación de información.

Básicamente se refiere a dos, siempre referidos a personas físicas que hipotequen su vivienda habitual:

• Los préstamos hipotecarios.
• Los créditos hipotecarios.

En estos tipos de actuaciones contractuales el Banco o entidad dominante, debe informar convenientemente el cliente de las condiciones del producto que le ofrece.

Además esta información debe ser una información personalizada para dicho cliente, y vinculante, es decir, el producto ofertado debe adecuarse en concreto a las necesidades y recursos de quién lo solicita, y además debe vincular al Banco frente al cliente.

Así la FIPER debe incluir nominativamente al Banco, al cliente, identificar el producto, sus características explicándolas convenientemente, e incluso incluir un cuadro con distintos escenarios económicos para que el cliente puede saber con anterioridad a la firma, qué le va a suceder con respecto al préstamo y crédito ante distintos cambios en los tipos de referencia de interés públicos (EURIBOR…).

Todo este deber de información emana, como veremos más adelante, de la Orden EHA/2899/2011, (pinchar sobre ella para acceder), donde se establece el protocolo precontractual de información que deben ofertar las entidades crediticias y prestamistas.

Así las cosas, después de esta puesta en conocimiento del deber de información que prevé la Orden referida, debemos considerar que implicaciones tiene su mandato en la calificación registral de una escritura de préstamo o crédito hipotecario sobre una vivienda habitual.

La Resolución de 23 de julio de 2014 que indicamos anteriormente, establece que:

“Resulta por tanto necesario que el registrador, en el ejercicio de la función calificadora, evalúe el cumplimiento de los requisitos de información precontractual establecidos, o que en el futuro se establezcan, y que afecten a deudas garantizadas con hipoteca en especial cuando ésta recaiga sobre la vivienda habitual del hipotecante”

Y por ello resulta la clara necesidad de calificar la inclusión de la ficha FIPER en este tipo de escrituras, o bien la aseveración, a modo de “juicio de suficiencia”, por parte del notario de que el cliente ha tenido acceso a dicha información precontractual y que sus términos coinciden con los pactados.

Por tanto:

• Si en la escritura se incorpora la ficha FIPER la calificación debe ser positiva (siempre comprobando que los términos de la escritura coinciden con la misma).
• Si en la escritura NO se incorpora la ficha FIPER pero el notario asevera que el cliente la ha tenido a su disposición y que los términos contenidos en ella son idénticos que los pactados (o bien que variando alguno el cliente está de acuerdo) la calificación debe ser positiva.
• Si en la escritura NO se incorpora la ficha FIPER y NO existe aseveración por parte del notario de que el cliente la ha tenido a su disposición, o bien sus términos NO coinciden con los pactados en la escritura, la calificación debe ser NEGATIVA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Básicamente los fundamentos de Derecho en que fundamentar la calificación negativa a este respecto vienen en la Orden citada EHA/2899/2011, en sus artículos 21 y siguientes:

Artículo 20 Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario: 1. El Banco de España elaborará una «Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario», con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios de préstamo hipotecario dispongan, con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación. 2. La guía estará disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá hallarse a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.

Artículo 21 Ficha de Información Precontractual: 1. Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que figura en el anexo I. 2. La Ficha de Información Precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

Artículo 22 Ficha de Información Personalizada: 1. Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que figura en el anexo II. 2. La Ficha de Información Personalizada se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta. 3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

Artículo 23 Oferta vinculante: 1. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 18, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante. 2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:  a) Que se trata de una oferta vinculante. b) El plazo de vigencia de dicha oferta. 3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada. 4. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento. 5. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.

Artículo 24 Información adicional sobre instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés: 1. En relación con cualquier sistema de cobertura de tipo interés que se comercialice vinculado a un préstamo concedido por la propia entidad y, especialmente, aquellos a los que se refiere la obligación establecida para las entidades de crédito en el artículo 19.2 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, se informará al cliente de: a) La naturaleza del instrumento de cobertura, si se trata de un límite al alza del tipo de interés, o si se trata de otro tipo de instrumento de cobertura ya sea porque el límite al alza vaya acompañado de un límite a la baja, o por cualquier otra característica, en cuyo caso se indicará expresamente que el producto no se limita a proteger al cliente frente al alza de tipos. b) Su duración y, en su caso, las condiciones para su prórroga o renovación. c) En función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso: 1.º la obligatoriedad del pago de una prima, y su importe; 2.º las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura, teniendo en cuenta diversos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia, destacando la posibilidad de que las mismas pueden ser negativas; 3.º la metodología de cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada, con referencia a distintos escenarios de tipos de interés que respondan a la evolución histórica del tipo de referencia. d) Y Otras características del instrumento, producto o sistema de cobertura que pudiera establecer el Banco de España. 2. La información a la que se refiere el apartado anterior se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada. 3. No será necesario, a efectos de la aplicación de lo previsto en este artículo, que en la contratación del sistema de cobertura se produzca una vinculación expresa y formal con el préstamo, siendo suficiente que las partes reconozcan expresamente en dicha contratación que el sistema de cobertura se contrata con esa finalidad respecto de aquel. Dicha finalidad no podrá observarse, en ningún caso, cuando el importe nocional de la cobertura supere al del préstamo que pretende cubrir. Por el contrario, sí será posible observarla aun cuando el plazo del sistema de cobertura sea superior al del préstamo, siempre que este sea renovable y su no renovación suponga la cancelación del sistema de cobertura sin coste para el cliente.

 Artículo 25 Información adicional sobre cláusulas suelo y techo: En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

 Y con arreglo a las resoluciones de la DGRN de 13 de septiembre de 2013, 5 de febrero de 2014, 23 de julio de 2014.

MODO DE SUBSANACION

El modo de subsanación de este tipo de calificación resulta del todo evidente:

• La incorporación de la FIPER.
• O la incorporación de diligencia por parte del notario haciendo constar la aseveración que tantas veces hemos repetido.

CONCLUSIONES

Soy consciente de que esta resolución en nada gusta (ni debe hacerlo) a los notarios y usuarios de Registros de la Propiedad .

También soy consciente de que la DGRN crea, con esta atribución de función calificadora registral, “un escaloncito” más en la escalera ya larga de los trámites administrativos y registrales necesarios para conseguir la inscripción de una hipoteca.

Pero en mi opinión se cargan las tintas, en este caso, contra el organismo equivocado.

La DGRN no tiene otra salida que resolver como ha resuelto en el caso expuesto, y ello derivado de lo mandado en la Orden Ministerial que hemos citado, culpable (ésta si) de todo este desatino.

Ciertamente, como dice dicha Orden, los consumidores finales de préstamos y créditos hipotecarios desconocen los términos jurídicos y financieros que comprenden dichos productos bancarios.

Sin embargo creo que flaco favor hace el Estado a sus ciudadanos desincentivando el estudio de dichos contratos, o simplemente la mera asesoría al respecto, sustituyéndolo por este tipo de cláusulas.

Los términos de los contratos de préstamo y crédito hipotecario ya eran y son perfectamente explicados por los notarios que se precien de ello (buscavidas y sinvergüenzas, incluso notarios y registradores, en todos lados hay). De hecho, en mi humilde opinión, lo que debería haberse regulado es la obligación de los notarios de tener una formación suficiente para poder explicar este tipo de contratos perfectamente, quedando de esta manera garantizado el cumplimiento de la misma, pues, lo mismo que dichos fedatarios pueden juzgar las facultades representativas de los apoderados, podrían apreciar que el cliente HA MANIFESTADO estar enterado de lo que el mismo le explica (personalmente confío mucho más esta tarea en manos de un notario que de un director de banco o cualquier papel impreso).

Sólo una persona totalmente inconsciente e irresponsable es capaz de firmar un préstamo hipotecario a 30 años sin comprender, al menos básicamente, lo que firma, o asesorarse de ello. Y la FIPER no hace más que dar un paso atrás en la historia de lo que debería ser la formación de una persona.

En este orden de cosas, con este Estado ultraprotector, dentro de unos años, probablemente, habrá otra normativa legal que regule la información de la información, una FIPER de la FIPER para el que no se hubiera sentido debidamente informado; y unos años después la FIPER de la FIPER de la REFIPER y así hasta donde nuestros políticos quieran (incluida la grabación de la firma ante notario).

Eso si, la idea de formar a nuestros alumnos escolares en el mundo jurídico y financiero en términos básicos, que les permitan comprender lo que firman, no se les pasa por la cabeza. Esa idea es atroz según muchos.

Es mucho mejor sin duda saber los afluentes del río Tera, conocimiento éste, sin querer despreciar al río Tera ni a la geografía (y previa manifestación de que no tengo ni idea de si tiene afluentes o no) que debe proporcionar a quién lo posea, unas ventajas competitivas singulares en el mundo de hoy en día.

Enjoy!!!

Etiquetas: calificación registral, cláusula abusiva, crédito, ficha de información personalizada, fiper, hipoteca, notario, oferta vinculante, resolución DGRN