La inmatriculación de fincas tras la reforma de la Ley Hipotecaria. ¿Eliminación de “prebendas” a la Iglesia Católica?

¿En qué afecta la reforma de la Ley Hipotecaria a la Iglesia Católica? ¿Es cierto que podía inmatricular fincas a su favor sin ningún control? ¿Cómo se inmatricularán las fincas a partir de esta reforma?

 

 ¿Qué es la inmatriculación de fincas?

La inmatriculación de fincas es el procedimiento administrativo (hipotecario y registral) mediante el que una finca accede por vez primera al Registro de la Propiedad. Es decir, es el proceso mediante el que surge o nace una finca registral (base funcional del Registro).

Es importante no confundir esto con los procedimientos de modificación de la descripción hipotecaria de una finca registral.

Es decir, una finca puede, por ejemplo, nacer de otra en virtud de un proceso de segregación de una de mayor cabida.

En este caso no nace una nueva finca registral aunque en la práctica SI que se abra un nuevo número de finca.

Lo que sucede en este caso es que se adjudica un número nuevo de finca registral a un trozo de finca que formaba parte de otra de mayor cabida.

Esto NO es una inmatriculación, pues su finca matriz, o finca originaria, SI estaba inmatriculada.

El mismo razonamiento podemos aplicar a las divisiones, agrupaciones, agregaciones, etc…

Si la finca inscrita en ese momento, ya formaba parte de otra de mayor cabida, o menor en el caso de las agrupaciones o agregaciones, NO se produce una inmatriculación como tal.

Por tanto cuando hablamos de inmatriculación de fincas, nos referimos al nacimiento de una nueva finca registral, independiente, y no COMO parte de otra YA existente, inmatriculada.

¿Qué legislación regula hasta ahora las inmatriculaciones? ¿Qué facultades especiales tenía la Iglesia Católica?

Básicamente las inmatriculaciones de fincas se pueden hoy en día realizar por dos medios principales:

  • Mediante un expediente de dominio (declarativo de dominio), regulado en el artículo 201 y 202 de la Ley Hipotecaria.
  • Mediante una inmatriculación en virtud de título público, regulado, principalmente, en los artículos 205 y 206 de la Ley Hipotecaria.

No vamos a analizar en este post los expedientes de dominio, pues a pesar de que, en mi opinión, son el mejor método para lograr la inmatriculación de una finca (ya expresaré los motivos de ello más adelante), lo cierto es que la reforma que está planteada de la Ley Hipotecaria, elimina dicho método y por tanto parece absurdo entrar a valorarlo.

Vamos sin embargo a entrar a estudiar cómo era, hasta la reforma citada, el procedimiento de inmatriculación en virtud de título público, y qué relación tenía con la Iglesia Católica.

El procedimiento de inmatriculación en virtud de título público se regula, como hemos dicho, en los siguientes dos artículos de la Ley Hipotecaria:

Art. 205: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.”

Art. 206: “El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes.”

            Vienen a estipular estos dos artículos dos tipos distintos de personas que pueden inmatricular fincas en el Registro de la Propiedad mediante este procedimiento, estableciendo dos tipos de requisitos distintos:

  • El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, que únicamente precisan para la inmatriculación de sus fincas, una certificación librada por ellos mismos, con los requisitos que se prevén en los artículos 303 a 307 del Reglamento Hipotecario.
  • El resto de personas, físicas o jurídicas, que precisan dos títulos consecutivos de adquisición, siendo posible que el primero de ellos sea un simple acta de notoriedad con sus correspondientes testigos; y siempre con arreglo a lo que prevén los artículos 298 a 302 del Reglamento Hipotecario.

            Si bien en este último tipo, hay que tener en cuenta que la DGRN no permite la inmatriculación en virtud de títulos artificiosos creados para lograr la mera inmatriculación, cuyo estudio ya hicimos en este post.

            Por tanto, podemos observar como la Ley Hipotecaria establecía claramente dos tipos de inmatriculaciones, en función de quién fuera la persona que pretendía realizar la inmatriculación: el Estado e Iglesia Católica por un lado, y lo que vamos a denominar “resto del mundo” por otro.

             Podíamos pensar que parece una distinción muy arbitraria. Sin embargo tiene su lógica histórica (en el caso de la Iglesia Católica) y estatal (en el caso de la Administración del Estado).

Sin pretender hacer una justificación, lo cierto es que la “prebenda” estatal para inmatricular bienes surge de la necesidad de Estado para poder administrar rápida y cómodamente sus bienes, sin necesidad de la obtención de un título de adquisición. Por otro lado parece que el Estado, al fin y al cabo, sólo va a mirar por los intereses de todos (parece…;))

La justificación de la Iglesia Católica hunde sus raíces en la “desamortización” y la “fehaciencia” de sus miembros. Tema este en el que se pueden tener varias opiniones pero nadie puede negar su existencia histórica. Y al no ser este un post sobre historia… lo cierro aquí.

Es muy importante indicar, no obstante, que el sistema garantista hipotecario español, establece un mecanismo de defensa a los “terceros” que pudieran verse afectados por cualquier inmatriculación, es decir, de las realizadas por el 205 o por el 206 de la Ley Hipotecaria, por el Estado, Iglesia Católica o “resto del mundo”.

Y dicho control viene enmarcado por la propia Ley Hipotecaria cuando en su artículo 207 establece que:

“Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.”

             En otras palabras, ninguna persona puede verse perjudicada por la inmatriculación de finca alguna, hasta transcurridos dos años de la inmatriculación, teniendo todo ese tiempo para interponer el procedimiento contra ella, en la forma que estime conveniente.

¿Qué plantea la reforma de la Ley Hipotecaria con respecto a las inmatriculaciones? ¿En qué le afecta a la Iglesia Católica?

El 23 de junio de 2014 se aprobó un proyecto de Ley de reforma de la Ley Hipotecaria que entrará en vigor el 23 de junio de 2015, donde, entre otros particulares, se modifican los artículos que hemos citado, que afectan directamente a los procedimientos inmatriculadores y a la Iglesia Católica en particular.

Así se prevé la eliminación de uno de dichos medios inmatriculadores, el judicial, el expediente de dominio. Dicho expediente tenía la particularidad (y ventaja en mi opinión) de hacer que, las inscripciones practicadas en virtud del mismo, no quedaban sujetas a las limitaciones del 207 de la Ley Hipotecaria que hemos mencionado.

De esta forma se desjudicializa el procedimiento de inmatriculación de fincas, pasando desde ahora a ser exclusividad de los notarios (en su formulación) y de los Registros en su inscripción.

Así sólo pasará a existir un método inmatriculador, denominado “expediente de dominio” que se instruirá ante notario.

El procedimiento en si sufre una modificación fundamental pues da una especial relevancia al Catastro Inmobiliario, en un giro inesperado, tozudo, ignaro e ineficaz del legislador.

De esta forma se exigirá para la inmatriculación de fincas la perfecta identificación catastral-registral con la realidad física de la finca, algo del todo absurdo, no en tanto en cuanto a lo que se pretende conseguir (identificación con la realidad física, algo verdaderamente loable) sino en cuanto a la institución usada para ello (el Catastro) cuyo fin no es tener identificado todo el territorio español por motivos jurídicos, sino tenerlo identificado por motivos FISCALES, de forma tal que dicho ente, no ha dudado en estos últimos años en incorporar al 97% de territorio nacional que tiene identificado en sus bases gráficas, el 3% de territorio que no tiene, para no perderse “ni un céntimo” que recaudar (si señor lector, ha leído vd bien… paga vd IBI por parte de una propiedad que no es suya, pero al Estado le da igual).

La lucha por la seguridad jurídica al identificar el territorio de esta forma es del todo encomiable (#ironiaON) por parte de Catastro.

Pero volviendo al tema que nos ocupa, la otra gran reforma al respecto es la eliminación de la posibilidad de la Iglesia Católica de inmatricular con certificación. De esta forma, dicha Iglesia pasa a equipararse al “resto del mundo” para alegría de muchos revanchistas, y así para inmatricular sus bienes debe acudir al procedimiento de “expediente de dominio” ante notario.

Sin embargo, el artículo 204 de la nueva Ley Hipotecaria seguirá permitiendo al Estado inmatricular en virtud de una simple certificación administrativa, eso si, para nuestra tranquilidad personal, en unión del correspondiente certificado del Catastro.

Curiosamente, la reforma de la Ley Hipotecaria también prevé el mismo sistema de control de legalidad y de efectos frente a terceros que la anterior (y de momento vigente) Ley Hipotecaria, y por tanto, la inmatriculación carecerá de efectos frente a terceros hasta pasados dos años desde su fecha, tal y como prevé el nuevo artículo 205, de idéntica redacción que el actual 207, habiendo tenido eso si, el legislador, la deferencia para con nosotros de haber identificado los dos artículos en que se basa la oponibilidad frente a terceros (“la protección dispensada por los artículos 32 y 34 no será de aplicación, hasta transcurridos dos años desde su fecha).

Por tanto y en un breve resumen de la reforma, podemos destacar que:

  • Se establece un único método inmatriculador, el “expediente de dominio” instruido ante notario público.
  • Se elimina por tanto el “declarativo de dominio”.
  • No van a existir inmatriculaciones directas, que sean oponibles frente a terceros desde el primer momento.
  • Siempre será necesaria la identificación catastral.
  • La Iglesia no podrá inmatricular en virtud de certificación.
  • El Estado seguirá pudiendo inmatricular en virtud de certificación.

Conclusiones de la reforma en materia “inmatriculadora”.

La reforma planteada de la Ley Hipotecaria, no plantea nada especial jurídicamente hablando. No garantiza los derechos de terceros más que antes, y simplemente es una evidente herramienta populista, propagandística y estatista que, si a alguien beneficia, es al propio Estado, pues fundamenta la continuidad de un ente público, el Catastro, monstruoso, ineficaz y cuna del dispendio de los presupuestos generales del Estado.

La reforma no implementa NADA NUEVO, ningún mecanismo de control de legalidad distinto (la exigencia de la Certificación Catastral venía observándose hace muchos años para el caso de las inmatriculaciones en virtud del 206, siendo ya necesaria para las del 205), pues sigue basándose en las limitaciones del actual 207.

Tampoco elimina ningún sistema elitista que la Iglesia Católica tuviera, pues al final, todas las inmatriculaciones realizadas por la Iglesia estaban sujetas a las limitaciones del 207 tal y cómo ahora lo estarán al nuevo 205. Es decir, la Iglesia Católica podía inmatricular por el 206 si, pero también podía hacerlo por el 205 cómo ahora seguirá pudiendo hacer, cómo “el resto del mundo”.

La reforma en este sentido, es una mera herramienta electoralista (no es casualidad que entre en vigor a cuatro meses vista de las elecciones), cuyo único fin, al respecto de la eliminación de las facultades certificantes de la Iglesia, es contentar a cierta población, tan pobre intelectualmente que opinaba sobre ello sin conocer los artículos que hemos citado, y que es incapaz de comprender que a la Iglesia no se le impide inmatricular con la nueva reforma, igual que con el anterior sistema.

Y para concluir cabe destacar que SIGUEN HABIENDO DOS TIPOS de personas que pueden inmatricular.

Si señores, habrá la misma discriminación que hasta ahora: El Estado y el “resto del mundo”.

El Estado podrá inmatricular con certificación administrativa, y el resto no.

Lo único que hace esta reforma es equiparar a la Iglesia Católica al “resto del mundo”.

Por último les dejaré dos preguntas:

  • ¿cuánto creen vds que cobrará el Catastro por expedir la Certificación Catastral para inmatricular?
  • ¿creen vds que es necesaria la existencia del Catastro a efectos de identificar un territorio que ya tiene fotografiado con resolución medio métrica y de libre acceso google, registros, etc…?

No se dejen engañar.

Enjoy!!!

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8 comentarios

  1. Me ha encantado tu post, lo he compartido en mi red de Linkedin, si no te parece mal. No has comentado la entrada en vigor el 26 de junio pasado en cuanto al artículo 1.12 para las inscripciones de la Iglesia Católica. No es que tenga mucha importancia, pero me resulta graciosa la prisa del Gobierno….cuando la inmensa mayoría de los bienes de la Iglesia han sido adquiridos cuando menos, por posesión pacífica, pública e ininterrumpidamente..Un saludo de una “”obrera y zángana”

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    1. Un saludo Carmen.
      Efectivamente la reforma de la Ley Hipotecaria se ha pospuesto para el uno de noviembre. …excepto la derogación del 206 que permitía inmatricular a la Iglesia.
      Prisas.
      Presiones

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  2. Hola Ostinus

    Has sacado el art. 32 de la Ley Hipotecaria y dices que da protección, y en parte no te lo discuto, pero yo no le tengo en tanta estima y creo que arma un buen lío…

    Conforme el citado artículo el título no inscrito en el Registro no puede perjudicar a tercero, pero por otra parte el 1218 del Código Civil establece que el documento público hacen prueba aun contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y su fecha.

    En base a lo anterior alguien que, por ejemplo, haya comprado la casa ante notario pero no la haya inscrito por el motivo que sea, ¿Puede utilizar su título por cualquier causa ante un Juzgado o Tribunal (No busco el caso de que hay dos compraventas y una inscrita y otra no, que ahí la no inscrita se va a fastidiar)? Porque por un lado el 32 dice que no puede perjudicar a tercero, pero el 1218 dice que hacde prueba.

    ¿Entiendes por dónde voy? Si es así ¿Cómo salimos de este embrollo?.

    Ya me contarás qué se te ocurre…

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    1. Hola TBR. X supuesto q una persona que no inscriba puede imponer su título frente a terceros!!! El Registro es voluntario. La diferencia radica que debe hacerlo ante el Juez en un procedimiento de mejor derecho.
      Por el contrario un título inscrito no cabe juicio. Ante una certificación el juez cesará cualquier acción contra el derecho inscrito.
      En un caso la propiedad ha de imponerla el Juez en el otro el Juez no juzga pues la inscripción produce la oponibilidad directa.

      Un abrazo y gracias (por cierto es el proyecto de ley el que cita el 32 no yo. Redacción del nuevo 205 de la Ley Hipotecaria)

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      1. T.B.R. · ·

        Pues muchas gracias por la aclaración, porque siempre esos dos artículos habían estado reñidos para mi.

        ¡Un saludo!

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  3. Querido Ostinus:

    Me ha gustado el post, es sagaz y explícito, enhorabuena.

    Cuidado, los proyectos de Ley son proyectos… tal cual se legisla, van las cosas como van y quien sabe lo que sale y lo que no, en este sentido escribí el post
    http://pildoraslegales.com/?s=tenemos+derecho+a+que+se+legisla+bien

    Igual te sirve para completar el punto de vista esta noticia, la verdad, no he buscado ni la sentencia ni la he leído con lo que pongo en cuarentena lo que se dice en ella, pues soy poco amigo de las noticias en prensa sobre temas jurídicos.

    http://politica.elpais.com/politica/2014/11/04/actualidad/1415099783_863764.html

    La conclusión me parece certera, pero parcial. ¿Qué fue antes el huevo o la gallina? ¿Cuál es la base gráfica primera? ¿Vale también aquí el prior tempore potior iure? ¿Es racional la existencia de tantas bases y pretender efectos jurídicos a unas sí y a otras no? ¿Es clarificador para el ciudadano? ¿Es lógica la coexistencia de un Catastro sin efectos jurídicos o de un Registro con poca transcendencia física o de hecho? Son muchos interrogantes, te animo a escribir sobre ellos, seguro que sale algo que merezca la pena.

    Un fuerte abrazo y enhorabuena por tu post y por el blog!!

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    1. Me encanta ese título don Antonio…tenemos derecho a que se legisle bien

      Muchísimas gracias

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      1. De nada, léelo, espero que te guste.
        Como ves, aunque no lo parezca, estoy aquí, feliz año.
        😉

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