¿Cómo se cancela un censo enfitéutico y otras cargas “antiguas” por prescripción?

¿Sabes cómo se cancela un censo enfitéutico por prescripción? ¿Sabías que desde la reforma de la Ley 13/2015, muchas  cargas “antiguas” pueden cancelarse fácilmente?

La reforma de la Ley Hipotecaria operada mediante la Ley 13/2015 ha sido objeto de extensos debates en todas las redes sociales jurídicas de este país.

Con independencia de las críticas que se le han podido realizar (acertadísimas en mi opinión) si que es cierto que en algo HAN ACERTADO los legisladores que tuvieron a bien darla a luz.

La actual redacción del Art. 210 de la Ley Hipotecaria, es con mucho, de lo mejor que tiene esta reforma, y es que se ha ideado un mecanismo para poder, POR FIN, cancelar esas cargas “antiguas” que tan dificil eran de eliminar del historial registral de nuestra finca.

¿Qué dice el Art. 210 de la Ley Hipotecaria?

Realmente, lo que más me interesa incidir en este post,  no es el mecanismo para realizar un expediente de liberación de cargas regulado en su apartado número 1, pues esto no es lo novedoso de la reforma, es un simple traslado desde los Juzgados al Registro.

El expediente de liberación de cargas YA podía realizarse a través del juzgado que, por cierto, tengo la impresión de que SIGUE pudiendo realizarlo.

Lo novedoso de verdad son las excepciones a la necesidad de dicho expediente de liberación de cargas, es decir, los casos en los que NO es necesario iniciar dicho  expediente para eliminar ciertas cargas “antiguas” y engorrosas que gravan nuestras fincas.

Así el punto OCTAVO del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015 nos dice que:

No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

¿Cómo aplico “practicamente” la nueva redacción del Art. 210.8 de la Ley Hipotecaria?

Fijémonos y vayamos desgranando la “buena” redacción y posibilidades que nos da este artículo, y pasemos a analizar sus frases (que marco en negrita):

· “podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse”.

Es decir, podrán cancelarse a instancia de CUALQUIER interesado, NO SOLO el titular dominical de la finca, sino titulares de cualquier derecho sobre la finca, o interesados que acrediten un interés legítimo (por ejemplo, voy a heredar dicha finca o voy a comprarla). Y además NO es preciso el expediente de liberación de cargas.

· “podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse”.

Pueden cancelarse, cualquier inscripción de:

-Derechos de opción (opción de compra, opción sobre derechos, etc…).

-Retractos convencionales (pactados en contratos que hayan tenido acceso al Registro, como retractos a favor de Ayuntamientos o de entidades públicas de urbanismo como las de las Corporaciones Consistoriales -típicas entidades que construyen las VPO`S-).

-Cualquiera otros DERECHOS o facultades de configuración jurídica (es decir, derechos constituidos sobre fincas, que NO TENGAN legislación especial y plazo de prescripción especial).

· “podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse

Es decir, que se podrá solicitar su cancelación cuando haya transcurrido CINCO AÑOS desde su vencimiento, siempre que no sean derechos que tengan un plazo especial de prescripción (como las hipotecas).

¿Y qué pasa con los derechos inscritos que NO tienen plazo, como los censos enfitéuticos?

Para eso el propio artículo 210.8 establece otros plazos de cómputo para su cancelación por caducidad, incluso en derechos de hipoteca, donde el requisito es que NO exista plazo o este sea indefinido.

Así establece que:

· “Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.”

Es decir, cualquier derecho real inscrito de GARANTIA (garantiza el cumplimiento de una obligación)  que no tenga FECHA de vencimiento, podrá cancelarse cuando hayan PASADO VEINTE AÑOS desde el último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada (por ejemplo nota al margen de haberse expedido certificación de cargas para la ejecución en el caso de una hipoteca) o cuarenta años desde el último asiento de la titularidad de la garantía.

Este párrafo es ideal para pedir la cancelación de condiciones resolutorias de cumplimiento de OBRAS impuestos por diferentes organismos de urbanización (SEPES por ejemplo) cuando hayan pasado 40 años desde la inscripción de la condición impuesta.

· “Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía. Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.”

Es decir, los asientos de derechos perpetuos que NO SEAN DE GARANTIA, principalmente de censos, foros, etc.. de carácter indefinidos, podrán ser cancelados una vez transcurridos sesenta AÑOS desde la fecha de la inscripción del último asiento de la titularidad de los mismos.

Este párrafo es ideal para cancelar censos enfitéuticos perpetuos que gravan algunas fincas e incluso (aquí me aventuro pues es interpretativo y cae al gusto del Registrador), servidumbres perpetuas antiguas constituidas hace más de SESENTA años.

¿Cómo solicito la cancelación de esa carga “antigua”?

Mediante una simple instancia, con firma legitimada, suscrita por el interesado, alegando el interés legítimo oportuno, y solicitando la cancelación del derecho en cuestión por haber transcurrido el plazo previsto en el Art. 210.8 de la Ley Hipotecaria.

DON/DOÑA….., mayor de edad, con NIF … comparezco ante este Registro y, como mejor proceda en Derecho,

SOLICITO

Sea cancelado por caducidad el derecho real INSCRITO sobre la finca …., al tomo,  folio, libro, inscripción…, por haber transcurrido el plazo a que se refiere el Art. 210.8 de la Ley Hipotecaria.

Para la solicitud expresada alego el siguiente interés legítimo sobre la finca: …………..

Lugar y Fecha

¿Y cómo practico la cancelación solicitada en el Registro? (soy el que hace la inscripción)

Pues como una cancelación normal en virtud de instancia.

El CENSO ENFITEUTICO que grava esta finca, por razón de procedencia de la registral *** del Archivo General, folio ** del tomo **, inscripción ** practicada con fecha ****, hace más de sesenta años, SE CANCELA TOTALMENTE por haberlo así solicitado, de conformidad con lo que dispone el articulo 210.8 de la Ley Hipotecaria, ****titular dominical de la finca (o lo que sea con su interés legítimo) . En su virtud CANCELO TOTALMENTE el CENSO ENFITEUTICO que por procedencia gravaba la finca de este número, conforme a lo que dispone el Art. 210.8 de la Ley Hipotecaria. Así resulta del Registro y de una instancia suscrita en *** el ***, por ***, cuya firma fue legitimada ***,  y que fue presentada a las *** horas del ***, bajo el asiento *** del Diario **. Liquidado no sujeto al pago del Impuesto según carta de pago que archivo. Lugar y fecha.-

Y hasta aquí el post de hoy. Espero que os sea útil

Enjoy it!!!

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12 comentarios

  1. TOMÁS ALBERO SAMPER · · Responder

    El art. 210.1.8 “in fine” de la Ley Hipotecaria expresa que los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos. Pues bien, en el año 1895 se constituyó e inscribió un derecho real de habitación a favor de persona determinada. Se ignora cuándo y dónde falleció dicha persona y desde la constitución de dicho derecho real no ha habido asiento alguno que afecte al mismo. Se desconocen igualmente los parientes del habitacionista y si hoy viviera éste su edad podría estar entre 140 y 160 años. Si consideramos que el derecho real de habitación es un derecho limitativo de la propiedad y en ese sentido su naturaleza jurídica puede ser análoga a los gravámenes expresados, ¿podría practicarse, previa solicitud, la cancelación del asiento registral relativo a la constitución de ese derecho real de habitación, o en cambio habría que acudir al procedimento de liberación de gravámenes previsto en el mismo artículo?.
    Tomás Albero.

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    1. Hola Tomás
      En mi opinión (q no tiene pq ser compartida) no es gravamen análogo y no podría cancelarse x ese procedimiento
      El derecho de habitación es un derecho de uso no un gravamen foral o censal
      Pero puede ser q algún registrador (mucho más preparado q yo) si lo considere
      Mi consejo es q habléis con el Registrador competente q al final es quién lo interpretará para cada caso
      Un saludo

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      1. TOMAS Albero · ·

        Yo también tengo mis dudas y comparto esa opinion. Sin embargo creo que podría acudirse al procedimiento previsto en el mismo artículo, por el no uso del derecho durante más de 30 años. En su día lo planteé al Registro y me dijeron que presentara el escrito. Veremos. Muchas gracias.

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  2. Una cuestión: según el artículo 565-10 CCC establece que se extingue por la falta de ejercicio de las pretensiones del censualidta durante un plaoz de diez años y que para interrumpir la prescripcicón debe ser requerido notarialmente o por nota marginal….ergo si nunca has pagado el censo enfitéutico y no te han requerido notarialmente, si han pasado diez años puedes pedir la extinción del mismo

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  3. Una cuestión: según el artículo 565-10 CCC establece que se extingue por la falta de ejercicio de las pretensiones del censualidta durante un plaoz de diez años y que para interrumpir la prescripcicón debe ser requerido notarialmente o por nota marginal….ergo si nunca has pagado el censo enfitéutico y no te han requerido notarialmente, si han pasado diez años puedes pedir la extinción del mismo

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  4. Buen post. La única duda que tengo es fiscal: ¿hay que pagar actos jurídicos documentados para la cancelación del censo enfitéutico por prescripción?

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    1. Hola gracias x el comentario
      Si no me equivoco es un acto sujeto y exento si se pide x escritura y no sujeto si se pide x instancia
      Un saludo

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  5. Muchas gracias!!!!

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  6. Por que hacerla por inscripción y no por nota marginal? tengo esa duda, me da la sensación que la haría por nota marginal como cualquier cancelación de hipoteca por caducidad. Pero sin tenerlo del todo claro. Muchas gracias por el blog, lo acabo de descubrir y es muy muy interesante.

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    1. Hola Angel buenos días
      Gracias por tus palabras
      Cancelar una Hipoteca o un Censo por prescripción se debe hacer, SEGÚN MI OPINIÓN, por inscripción pues los derechos constituidos por inscripción sólo pueden ser cancelados por un asiento de igual tipo, sea por caducidad o por cancelacion otorgada. Lleva en cuenta q en ambos casos la solicitud es rogada, NO de oficio como los embargos y el 86 lh
      Un saludo

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  7. Siempre es interesante aprender, y tu lo explicas muy bien.

    GRACIAS

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    1. Muchas gracias amigo

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