Los intereses de demora abusivos en una Hipoteca

¿Conoces la sentencia de 3 de junio de 2016 por la que se deducen abusivos ciertos intereses de demora? ¿Sabes si es aplicable a todo préstamo hipotecario? ¿Sabías que ya había otras sentencias al respecto (23/12/2015) y que ambas son, objetivamente, CONTRARIAS a Ley?

El 3 de Junio de 2016 el Tribunal Supremo falló sentencia en relación a los intereses de demora en los préstamos hipotecarios destinados a “consumidores” que, cuanto menos, ha dejado a todo profesional del Derecho que se precie, medio anodadado y confundido.

No pretendo con este post dar dar una tesis sobre dicha sentencia o sobre el tema (no podría, no estoy suficientemente cualificado para ello), pero si que pretendo dar unas pinceladas “prácticas” sobre el tema, y la situación en la que nos ha dejado, poniendo de relieve los aspectos “absurdos” que se dan en el Derecho español, en este caso de mano de unos jueces que han decidido “jugar” a legisladores (les deben dar un plus o algo).

¿Qué son los intereses moratorios de un préstamo hipotecario?

Pues la pregunta es ante todo engañosa. Y ello por que pocos profesionales del Derecho  se habían parado a pensar que los intereses de demora “podían” ser “algo más” que la extendida idea doctrinal existente: “Los intereses moratorios son aquellos  que devenga un préstamo, una vez  vencida la  obligación (de pago)”.

Es decir, en palabras del pueblo llano, los intereses de demora son los que devenga un préstamo cuando vd ha impagado el préstamo que se comprometió a devolver.

Estos intereses siempre suelen ser MAS ALTOS  que el tipo de interés ORDINARIO del préstamo (es decir, el que se devenga durante la vida “ordinaria” de un préstamo) pues se entiende que son una especie de “compensación” por impago.

Actualmente estos intereses de demora estaban regulados o limitados (en cuanto a la cantidad que los Bancos podían exigir) por la Ley Hipotecaria en su Art. 114, de forma tal que, para las hipotecas sobre vivienda habitual:

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Quedémonos con que el actual tipo legal del dinero se encuentra en el 3% por lo que el límite que actualmente impone la Ley es del 9% (tres veces el 3%). Un tipo de interés moratorio moderadamente reducido.

¿Que supone la sentencia de 3 de junio de 2016?

La sentencia de 3 de junio de 2016 analizó (y creo que con acierto) más en profundidad este concepto de “intereses moratorios”.

El fondo de la sentencia (de la que muchos hablan y no tantos se han parado a leer) NO VERSA sobre si ciertos intereses de demora son o no son abusivos, sino en la facultad que tiene el Banco a SEGUIR COBRANDO intereses ORDINARIOS sobre el capital impagado, una vez producido el impago, en caso de que NO pueda cobrar intereses de demora pues estos sean considerados ABUSIVOS (en este caso intereses de demora que son el resultado a sumar MAS DE DOS PUNTOS porcentuales al interés ordinario)

Para que nos centremos:

· Un banco es demandado por cobrar INTERESES ABUSIVOS de demora al considerar tales un interés moratorio calculado mediante la suma de MAS de dos puntos porcentuales al ordinario aplicable en el momento de entrar en mora.

· El banco “consulta” si, en caso de ser declarados abusivos dichos intereses de demora, es posible seguir cobrando intereses ordinarios al tipo pactado, sobre las cantidades IMPAGADAS.

· El Juez reconoce (implícitamente) que un interés de demora calculado mediante la suma de MAS de dos puntos porcentuales al ordinario aplicable en el momento de entrar en mora, es ABUSIVO; y (explícitamente) que es lícito SEGUIR cobrando intereses ordinarios sobre las cantidades impagadas.

Por tanto la sentencia estudiada nos induce una NUEVA definición de intereses moratorios que ya NO van a ser los que se devenguen una vez vencida la obligación (impagado el préstamo), pues el Juez reconoce que se seguirán devengando intereses después de dicho incumplimiento, aunque al tipo ordinario; sino aquellos que se devenguen al tipo MORATORIO pactado después del incumplimiento y siempre que NO superen los DOS PUNTOS por encima del tipo ordinario. Incluso podríamos hablar de que los intereses moratorios tendrían dos componentes, el ordinario y el exceso que serían moratorios.

Situaciones absurdas consecuencia de la sentencia

Al final, las sentencias deben ser aplicables, deben mejorar el ordenamiento jurídico y aplicarlo correctamente. Ese es el sentido de que existan juzgadores, no otro. Que la Ley pueda ser aplicada con equidad y “justicia” e interpretada objetivamente y con profesionalidad.

¿Qué consecuencias tiene esta Sentencia?

1.- TODAS las actuales hipotecas pactadas tienen interés moratorio SUPERIOR a ordinario más DOS PUNTOS. Por tanto, al ser declaradas dichas cláusulas abusivas (implícitamente) deben tenerse por no pactadas, no inscribibles y, por ser los intereses moratorios un elemento configurador del derecho de hipoteca…todas las escrituras de hipoteca deben ser DENEGADAS de su inscripción en el Registro, y puesto que su inscripción es constitutiva (nace el derecho de hipoteca con la inscripción), NO EXISTIRAN (le pese a @notarioalcala o no, aunque entiendo su postura).

2.- Una hipoteca en la que se pacte un tipo de interés ordinario de EURIBOR más UN punto (actualmente un 0,97% de interés…baratito eh???) y un interés de demora de ORDINARIO más CUATRO PUNTOS (actualmente un 4,97%..pedazo de interés de demora eh=???) es ABUSIVA y no puede inscribirse.

3.- Una hipoteca en la que se pacte un tipo de interés FIJO al 14% y un interés de demora FIJO al 16% es LEGAL, NO ABUSIVA e INSCRIBIBLE.

4.- Una hipoteca adaptada a los requisitos impuestos por el legislador (protegiendo al consumidor) de EURIBOR +2,25 puntos (actualmente un 3,23% ..pregunten a su abuelo que tal le parece de cara) y un interés de demora del 3%, es LEGAL e INSCRIBIBLE, y pagará MAS INTERESES ORDINARIOS que de demora, es decir, el cliente preferiría IMPAGAR para pagar menos.

5.- Una hipoteca en la que se pacte que el tipo de interés de demora será TRES VECES el tipo legal del dinero, pese a CUMPLIR ESCRUPULOSAMENTE la imposición legal del Art. 114 de la Ley Hipotecaria, será ABUSIVA y NO INSCRIBIBLE.

6.- A efectos hipotecarios (esto es, en la responsabilidad hipotecaria) el tipo máximo por intereses ordinarios puede pactarse, por ejemplo al 10% y el de demora ser INFERIOR al ordinario, y por tanto, de nuevo, el cliente preferiría IMPAGAR para pagar menos.

Los jueces deben ser profesionales del Derecho, deben saber lo que supone dictar una sentencia y deben tener en cuenta que sus sentencias deben mejorar, aclarar, aplicar, objetivamente y con profesionalidad nuestro ordenamiento jurídico. Y si lo que se pretende es “defender al Consumidor” deben hacer eso…. o intentarlo, al menos.

¿Es el interés de demora tan “abusivo” y perjudicial para el “consumidor”?

Cierto maestro Registrador que tuve, cuando le planteaba mis dudas sobre si se podía inscribir una escritura o no, siempre me hacía la misma pregunta para que me la hiciera a mí mismo: ¿A quién perjudicamos inscribiendo? ¿Perjudicamos a un tercero?

Es, en mi opinión, una gran forma de “aplicar” el Derecho de forma coherente. Y por ello intento aplicarlo en toda mi relación con el mundo jurídico.

¿Es tan abusivo el interés de demora de ORDINARIO más un diferencial superior al DOS PUNTOS? ¿A quién perjudica pactar o inscribir eso?

El único perjudicado puede, o podría, ser el deudor del préstamo pues se le cobraría un interés considerado “abusivo” en caso de impago.

Pero.. ¿es abusivo de verdad?

¿Un interés actual del 4% podemos considerarlo un interés abusivo? ¿Qué clase de criterio objetivo es ese? ¿Preguntamos a nuestros padres que pagaron su préstamo al 18% de interés ordinario?

¿Preguntamos al que paga un tipo fijo del 10% y 14% de demora y NADIE ha declarado abusivo eso?

La sentencia NI es objetiva, NI es profesional, NI mejora el ordenamiento jurídico, NI aplica la Ley de forma profesional.

Simplemente responde a una obligación autoimpuesta por los jueces: En un tiempo de sensibilidad social con los préstamos hipotecarios,  y de absoluto populismo, si los jueces YA argumentaron que en los préstamos personales ERA ABUSIVO un interés de demora superior en dos puntos al ordinario, QUE no iban a decir de los préstamos hipotecarios. No podían decir otra cosa. Dejar la libertad de contratación…libre… es algo que ni se les pasa por la cabeza.

Y así solitos se han metido en un jardín curioso… metiéndonos al resto en el mismo, de paso.

NADIE, NI JUECES, NI OCUS ni ASOCIACION ALGUNA se preocupa DE VERDAD por el deudor hipotecario como consumidor. NADIE. Todo es postureo.

Sólo son entidades CON ANIMO DE LUCRO que justifican su existencia para existir, previo pago, vía impuestos de todos los españoles, de sus sueldos.

¿Y cómo demostrar que NADIE se preocupa en España por el deudor hipotecario? ¿Conocen vds la Compensación de Saldos?

Pues es terriblemente sencillo, basta con explicar la existencia de otras ciertas cláusulas hipotecarias, que NINGUN DEUDOR HIPOTECARIO sabe que existen.

QUE NADIE negocia DE VERDAD con el Banco y que REALMENTE SON IMPUESTAS por los juristas de los bancos.

Que EN NINGUN CASO son objeto de EXPLICACION NI NOTIFICACION (dudo que los empleados de los bancos ni siquiera las conozcan) y que son un absoluto atropello al consumidor de préstamos hipotecarios. Pero atropello de verdad, no la milonga de los intereses moratorios.

¿Qué les parecería si les dijera que TODOS AQUELLOS de vds que han firmado una hipoteca, también han firmado una autorización para que el  Banco pueda COBRAR el importe de la cuota mensual de la HIPOTECA de cualquiera de sus cuentas, valores, imposiciones, participaciones, fondos, o cualquier otra clase de valores, incluso depósitos en efectivo, sean o no cotitulares o titulares únicos, que tengan en dicho Banco, en muchos casos haya vencido la obligación o no (hayan impagado o no)?

Es decir, ¿qué les parecería si les dijera que SI NO TIENEN dinero en la cuenta donde se carga la cuota mensual, el Banco puede cobrársela sin avisarle a vd ni pedir permiso (pues ya se lo ha concedido) de su nómina domiciliada en el Banco, aunque se cargue en otra cuenta de la que sólo sea cotitular?

¿Y retener la nómina COMPLETA si hace falta, algo que vía embargo ni se puede hacer?

¿E incluso vender acciones o fondos de inversión que vd tenga con su cónyuge en el Banco para pagar la hipoteca?

¿Me creerían?

¿Alguien se lo explicó…en vez de decir que “no sabían” lo que firmaban con los intereses de demora y ordinarios?

Esto que les cuento se llama cláusula de COMPENSACION DE SALDOS y… apuesto mi mano derecha a que nadie SE LO EXPLICO.

¿No les parece más grave? ¿Más abusivo? ¿Más unilateral por parte del Banco? ¿No les parece un embargo a priori de todas sus cuentas o valores? Y encima un embargo sin LIMITE y no como los legales o  dinerarios en los que existe un mínimo inembargable…

Y..¿conocen vds alguna OCU, o asociación “podemita” que se ocupe del tema? ¿Que lo haya denunciado?

Unos luchan desde OCUS y demás asociaciones con colocaciones “eléctricas” (enchufes) y sueldos millonarios… otros intentamos EXPLICAR LAS COSAS y que la gente SEPA lo que hay.

Juzguen vds la labor más honorable…. y cuando oigan en Tuiter o en algún otro medio que tal asociación lucha por los “Afectados por las hipotecas”… tómenlo a guasa.

Pues eso….Prometo explicar más sobre este tema en otro post…Por el momento…

Enjoy it

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2 comentarios

  1. Telmo Barrios Rodrigo · · Responder

    Respecto al tema de los intereses en sí, que me desvío del tema principal por el cariño que profeso a los registradores; me parece harto ridículo esa sentencia ¿Por qué no un cinco en vez de un dos?, ¿Y un diez?, ¿Y si los prohibimos directamente?.

    Lo único que se va a conseguir así es que suban los intereses ordinarios para que estos se adapten a los moratorios, es decir, todo más caro gracias a nuestro TS, que últimamente tiene cada pedazo Sentencia que no sé si la redacta un verdadero jurista curtido con los años y la sapiencia o yo, que por no ser no soy ni licenciado en Derecho.

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  2. Telmo Barrios Rodrigo · · Responder

    Me gustaría más registradores con ese ideal registral en la cabeza y no tan cancerberos que viven en su Matriz Jurídica Independiente donde todo es perfecto y encaja, donde modificar un lindero si todos está de acuerdo no hay problemas, donde un exceso de cabida con acuerdo de todos los colindantes se admite sin más,… Un Registro más justo y humano donde lo que se busca es ayudar a las personas y no hacerles la vida imposible como ahora.

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