¿Qué es una calificación registral? ¿Qué debe contener? ¿Cuáles son los límites de la calificación de un registrador de la propiedad? ¿En qué puede fundamentarse y en qué no?
Cuando un documento accede al Registro de la Propiedad entra en juego una parte fundamental del sistema de protección jurídica español. La calificación del registrador.
Dicha calificación, con su alcance, extensión y efectos, es la que determina si el acto formalizado en citado documento, sobre un derecho real constituido sobre una finca registral, tiene acceso al Registro (se inscribe) o no (se suspende o deniega).
Este control legal convierte al sistema notarial-registral español, en un sistema jurídico y no meramente administrativo de archivo de documentos (como en EEUU, por ejemplo).
Dispone el Art. 18 de la Ley Hipotecaria lo siguiente:
«Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El Registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción.»
Por tanto el registrador, a la hora de efectuar la calificación de un documento (centrémonos de momento en los notariales o particulares), debe valorar:
- Las formas extrínsecas de los documentos, es decir, si formalmente se adaptan a la Ley.
- La capacidad de los otorgantes, y no tanto el juicio de suficiencia de las capacidades representativas, caso de haber representados (lo que es competencia de la otra parte del control jurídico, el notario, como del hecho de velar extrínsecamente por que dicho juicio se ha efectuado con arreglo a lo que determina, en este caso, el reglamento notarial.
- La validez de los actos dispositivos contenidos en el documento, teniendo en cuenta el principio de tracto sucesivo, lo que implica que, dichos actos, deben ser congruentes con el contenido del Registro.
Más fácilmente explicado viene a indicar que si, por ejemplo, se presenta una compraventa por la que A vende a B una finca, en el Registro debe de estar inscrito A para poder inscribir la transmisión en favor de B, pues en caso contrario se estaría interrumpiendo el tracto.
Este último hecho viene a definir lo que verdaderamente implica la inscripción en el Registro mediante la firma del registrador, que no es otra cosa que la conformidad del registrador entre el documento presentado, los antecedentes que obran en el Registro y la inscripción practicada que, desde su firma, lleva además la responsabilidad personal del registrador (como ya hemos indicado el Registro de la Propiedad es un ente jurídico y no puramente administrativo o de archivo).
En este apartado del blog iré colgando calificaciones “tipo” de diversas clases de documentos (compraventas, hipotecas, herencias, etc…), que irán enlazadas con los post de la sección “modelos de inscripciones” para que, cuando el visitante esté consultando un tipo de inscripción en concreto, pueda “linkear” a este apartado al post concreto de calificación de este tipo de documento.
Por ello antes de nada debemos tener claro lo que es una calificación y lo que no es.
El Art. 19 de la Ley Hipotecaria dispone que:
«Cuando el Registrador notare alguna falta en el título conforme al artículo anterior, la manifestará a los que pretendan la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del Registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotación preventiva que ordena el artículo 42 en su número 9, si se solicita expresamente.
En el caso de no hacerse la anotación preventiva, el asiento de presentación del título, continuará produciendo sus efectos durante los sesenta días antes expresados.»
Ello viene a indicar que, la advertencia verbal de un defecto NO supone una calificación ni por tanto prórroga de la vigencia del asiento de presentación. El registrador viene obligado a calificar en el plazo de 15 días establecido en el artículo 18 del mismo cuerpo legal si el interesado no subsana el defecto advertido verbalmente o retira el documento.
Por otra parte el hecho de que un documento no acredite alguno de los hechos que impide su acceso al Registro (liquidación del ITPAJD, ISD o PLUSVALIA) supone una suspensión de la calificación. Es decir, el documento NO está calificado, es más, lo que se ha suspendido en sí es la propia calificación, y tampoco implica prórroga del asiento de presentación.
Quede claro por tanto que el único medio existente a “priori” para poder prorrogar un asiento de presentación por un defecto es la extensión de una nota de calificación negativa por parte del registrador.
El registrador no obstante, siempre debe tener un plazo para poder calificar de 15 días hábiles (el que determina el artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, si un documento presentado es retirado por el interesado, y vuelto a aportar dentro de los últimos 15 días de vigencia de su asiento de presentación, el mismo también se prorrogará por tantos días como resten para que el registrador tenga 15 días para calificarlo.
En este post vamos a explicar los distintos tipos de calificaciones negativas que pueden existir, sus consecuencias y sus medios (o no) de subsanación.
La calificación registral negativa de un documento (la positiva es su inscripción) puede ser:
- Suspensión por defectos subsanables.
- Denegación por defectos insubsanables.
Dicha clasificación viene recogida en el artículo 65 de la Ley Hipotecaria:
«Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables.
Si el título tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título.
En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva.
Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados.»
El citado artículo no es excesivamente claro en su último párrafo, y más que conseguir distinguir entre unos y otros defectos, lo que consigue es hacer sucumbir al interesado en considerar que los defectos subsanables son subsanables y los insubsanables no lo son (lo que puede parecer en un principio lógico pero no lo es).
Antes de analizar ese extremo cabe indicar que ambos defectos, suspensión y denegación, motivan prórroga del asiento de presentación.
¿Qué es un defecto subsanable?
Pues como su propio nombre indica, un defecto, en el documento presentado, que se puede subsanar, bien sea por que falte un documento complementario, bien sea por que el título contenga un error. Su subsanación es muy simple, baste con aportar el documento complementario que falte o subsanar por medio de diligencia o incluso acta o escritura de subsanación, algún defecto padecido en el título.
¿Qué es un defecto insubsanable?
Contra lo que su nombre propiamente indica, es un defecto que SI se puede subsanar, pero que para ello precisa de otro documento cuyo carácter no será el de complementario. Es decir, es insubsanable en el propio documento presentado pero no con el otorgamiento de otro que subsane dicho defecto.
Es mucho más sencillo de explicar con un ejemplo, y nos sirve el que pusimos anteriormente.
Imaginemos que una finca es propiedad de A, que en su día se lo vendió a B quién ahora vende a C.
Por el motivo que fuera (repetimos que el Registro ES voluntario) el sr B en su día no inscribió su adquisición.
Hoy, el señor C que adquiere de B pretende inscribir y el registrador le DENEGARA la inscripción por defecto insubsanable “la finca no está inscrita a nombre del transmitente”.
¿Es un defecto insubsanable? Para la propia escritura de compraventa de B a C si. Es insubsanable pues la escritura está bien. Pero SI se puede subsanar. ¿Cómo? Inscribiendo previamente el título por el que A transmitió a B. Es decir, se subsana con OTRO título cuyo carácter NO es complementario.
Debemos tener claro que una calificación registral negativa es un indicativo del control de legalidad que se le presume al sistema jurídico hipotecario español y que, con talento y conocimiento, es superable casi cualquier defecto, siempre que se haga dentro de la legalidad.
A veces, en pos de la seguridad jurídica, es sano un buen….
Enjoy!!!
El Blog de Ostinus77 
He leido vuestro articulo con mucha atecion y me ha parecido practico ademas de bien redactado. No dejeis de cuidar esta web es buena.
Saludos
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Muchas gracias
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Lo primero, gracias por el tiempo y esfuerzo altruista en iluminar a los desconocedores de esta materia como yo.
Queria saber si el Registro de la Propiedad puede negar la inscripción de una escritura de COMPRAVENTA inmobiliaria por falta en su contenido de copia de una transferencia de pago no incluida en la escritura aunque sus firmantes así lo hayan aceptado en dicha escritura.?.
Ejemplo; En la Escritura el comprador manifiesta haber transferido de su banco cierta cantidad al banco del vendedor pero sin presentar justificante de dicha transferencia. Sin embargo y sin copia de este justificante en las escrituras, las partes aceptan la existencia de dicha transferencia. Podría el Registro denegar la inscripción de la escritura por la falta de este justificante bancario?.
Nuevamente muchas gracias por arrojar algo de luz en este asunto.
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Un saludo y mil gracias de antemano por su tiempo, mi caso es curioso y cuando menos enervante, resulta que después de algo más de 6 años a palos judiciales con la herencia de mi padre el juez me da la razón, el problema era que en testamento había reconocido una hija natural, cabe decir que mi padre sufría de demencia y delirios y estaba incapacitado resultando yo su tutor.
El resultado judicial fue un auto del juez que literalmente dice “al existir un solo y único heredero, resulta inapropiado e inútil cualquier proceso de división de herencia” y deja claro la inexistencia de otra heredera, es más, en la parte dispositiva ordena el registro de la testamentaria y archivo de la demanda por inutilidad.
Hasta ahí perfecto, el problema nace cuando la registradora de la propiedad dice que la escritura de adjudicación y aceptación de herencia no es válida pues no dispone nada a favor de la heredera ya que mi padre reconoció a una hija natural y no contenta con eso me devuelve la escritura sin calificar para que el notario la subsane haciendo particiones de herencia a favor de alguien que no existe, el notario dice que la escritura esta perfecta y que no subsana nada y que la registradora debe hacer caso del auto.
He vuelto a presentar las mismas escrituras para que al menos pueda recibir algún tipo de calificación por escrito pero sigo sin resultado hasta la fecha y ya pasa más de un mes.
¿Qué hago?
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Me parece tu blog una luz para los que estamos en la oscuridad de estos temas que somos muchos.
Es una consulta sobre una subasta que sale el 20-4-2017.
Hay una 1ª hipoteca de 72.000 E en inscripción 1ª de Caja de Ahorros de Cataluña se concede en el año 2000 hasta el 2.020. Se fija para subasta importe de 91.400 E.
Posteriormente hay una 2 hipoteca de 70.000 E inscripción 3ª de Caja de Ahorros de Cataluña se concede en el año 2006 hasta el 2031 . Se fija para subasta importe de 293.000 E.
Ejecuta la 1ª hipoteca por importe de 38.000 E. la 2ª quedaria cancelada, o seria del mismo rango que la 1ª. y habria que cancelarla tambien.
Gracias y saludos
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Hola Julián. Muchas gracias x tu comentario
Si lo q se ejecuta es la 1a hipoteca exclusivamente el Juez ordenará cancelar la 2a. Al dictar Auto de Adjudicación posteriormente librará mandamiento de cancelación de cargas posteriores
Un saludo
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Buenos días Ostinus77,
A pesar de seguirle en twitter, no conocía su blog, recién descubierto buscando respuestas.Le felicito por la claridad en la exposición de nuestros «ocuro» registro. Y abusando de su posición y conocimientos quisiera planteare una duda, con la esperanza de una solución que no termine en sede judicial:
A vende previa segregación a B una finca urbana ( solar). En escritura Pública. Hace mas de 40 años.
B nunca inscribió su solar. Construyó una vivienda.
B fallece y se realiza Escritura de Herencia y Obra Nueva a favor de una única heredera, C.
C presenta a inscripción, Escritura de compra por B, así como Escritura de Herencia y ON, y se encuentra que A falleció y los herederos (DD) desconociendo ( presuntamente) la segregación y venta de A a B, incluyen en su Herencia e inscriben en el Rgto. la Finca de B, ahora de C.
El Registrador califica negativamente y deniega la inscricpcion, pues el titular registral es otro diferente del que consta en el titulo.
Después de visitar al Registrador , me sugiere que demande a los 13 herederos.
¿Seria posible alguna solución mediante, discúlpeme la insolencia, algún tipo de expediente/instancia al registro, en base a una rectificación de errores.?
Comprendo que el Registrador actuó correctamente al inscribir el titulo de los herederos de A. Pero al presentarle los titulos de B y C, se evidenció un error en la inscripción anterior.
No pretendo responsabilizar a nadie, mucho menos al registrador
Muchas gracias
Un cordial saludo
Carmen Robles
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Acabo de descubrir el blog y lo primero me gustaría felicitarte por la calidad de su contenido, así como por la claridad en la exposición. Me gustaría plantearte una consulta acerca de la denegación de una inscripción que acabo de recibir respecto de una escritura de compraventa. La operación es la siguiente:
A suscribe un contrato privado con B que tiene por objeto un bien inmueble (en el indicado contrato se programa un calendario de pagos aplazado y una fecha determinada para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa). B cede sus derechos de compra del inmueble a favor de C, y C cede a su vez los indicados derechos a favor de D (todo ello con consentimiento de A).
Finalmente, se produce la entrega del inmueble mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa entre A y C (en los expositivos de la escritura se detallan las cesiones instrumentadas por las cuales C deviene titular de los derechos de compra del inmueble).
El registrador de la propiedad deniega la inscripción del título porque exige que tanto el contrato privado de compraventa, como las dos cesiones de derechos llevadas a cabo en documento privado, se formalicen en documento público (art. 3LH), y por su puesto, se liquiden los correspondientes impuestos.
Si no he entendido mal, coincidiendo el titular registral con el transmitente de la escritura pública, el Registrador debe proceder a la inscripción sin más….
Muchas gracias por adelantado por tu opinión y criterio
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Hola Cristina
Muchas gracias por el comentario
Es dificil pronunciarse sin ver la documentación pero me da la impresión de q el registrador tiene razón
Habría q ver lo q son esos «derechos de compra». Se tratan de opciones de compra? En ese caso NO serían necesario elevarlos a público. Pero tal como lo cuentas parecen transmisiones per se…y x tanto de obligada elevación a público (impuestos incluidos) para proceder a la inscripción
Con todo me gustaría verlo para poder pronunciarme
Siento no haber sido de más utilidad
Un abrazo
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Gracias Ostinus77 por tus comentarios sobre los registros, te quiero comentar un caso por si tu o alguien me puede aclarar el asunto: Se presenta una escritura de donacion del usufructo al registro acompañada de una instancia solicitando al liquidador la liquidacion y a su vez presentada con autoliquidación modelo 650(sucesiones), alegando prescripción, en dicha instancia se emite diligencia del liquidador acreditando que los donatarios han liquidado por la nuda propiedad y a la usufructuaria no se la liquida por haber prescrito la obligación, quedando inscrito el usufructo y la nuda propiedad.
Con posterioridad el liquidador requiere a la usufructuaria para personarse en sus oficinas y procede a subsanar la diligencia anterior redactando una nueva diligencia, acreditando el pago por el pleno dominio a los donatarios haciendo desaparecer a la usufructuaria de la relación de sujetos pasivos y obligados tributarios.
Con esta nueva diligencia se solicita en el Registro la cancelacion de la inscripción, negandose el Registrador, manteniendo que con el mero hecho de haber presentado el documento a liquidar ya se consideraba que había satisfecho los impuestos.
¿ Alguien me pude indicar el modo de recurrir esta decision con alguna garantía de exito?
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Buenas tardes quisiese consultar: en una empresa de la familia mi madre le cedieron en permuta en 2009 su apartamento en junta general y se registro.Luego no hermana demandó a ni madre y dos hermanos a finales de 2009 la permuta, mi madre por desconocimiento no registro.Y mientras tanto seguia a nombre de la sociedad en el registro de la propiedad, mi madre fallecio
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hago estudios de titulos y he visto horrores, empleados hacen la calificacion y el registrador no lee, no revisan los nombres de los otorgantes , en las escituras de hipotecas los nombres de los otorgantes son distintos a los que estan el dominio errores en nombres apellidos . Bueno un desastre. Por lo menos se de un registrador que esta notificando escrituras de hipotecas si en la descripcion de la propiedad no indica brebemeente que costa incrita a favor de los que estan otorgando.
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[…] Para leer más sobre el concepto y alcance de la calificación registral, recomiendo la lectura de este artículo. […]
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Hola, yo trabajo en banca y tengo muchos vacíos de conocimiento sobre el funcionamiento de los registros y sus repercusiones, esto me ha valido un montón y espero seguir aprendiendo.
Saludos y muchas gracias
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Muchas gracias amigo
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Muchísimas gracias amigo!
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Estimado Ostinus77. No veas lo que estoy aprendido con tu claras explicaciones, ahora entiendo bastante mejor el mundo «oscuro» de los registros.
Mil gracias.
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Estimado amigo
No es que agradezca sus palabras…es que se las agradezco mucho mucho mucho.
Anima a seguir contribuyendo por que este país tenga una cultura jurídica algo decente. …y abandonen tanto victimismo.
Un abrazo
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Es de bien nacido ser agradecido, que menos.
Además hay que apoyar a los valientes que como tú deciden romper la actual situación jurídica de nuestro querido país, realizando acciones que conllevan a abrir los ojos a los demás, provocando con ellos una corriente de aire limpio, que no es poco hoy en día.
Un cordial saludo.
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Que pasa si a le cede en permuta a b y nueve años despues a vende a c ,ya que b aun no ha registrado. Pero los dos llegan al registro de la propiedad asiento de presentacion de b y c pero c llega primero.
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Hola vicutrera
Pues es un caso de doble venta y un fraude.
Mal que le pese a algunos registradores, la titularidad de una finca se transmite NO con la inscripción en el Registro sino con la formalización del título, entrega de la cosa y pago del precio. Lo que en una permuta se traduce en: formalización del título y entrega de las fincas (al constituir dicha entrega el «pago del precio» en el caso de una permuta).
Bien es cierto que nuestro sistema hipotecario consagra el lema «prior in tempore potior in iure», es decir, el primero en el tiempo (en llegar al Registro) será el primero en el Derecho a inscribir.
Sin embargo no es menos cierto que en el caso que expone, b comete un acto ilícito pues está vendiendo una cosa de la que YA NO ES TITULAR.
C podrá inscribir en el Registro y se denegará B a no ser que se hubieran presentado ambos títulos a la vez….
Sin embargo B podrá entablar un procedimiento legal denominado «tercería de dominio» ante el Juez correspondiente.
En caso de ganar (si tiene un título público anterior al inscrito lo ganará… he ahí las ventajas del sistema notarial-registral) el juez ordenará cancelar la inscripción de C e inscribir a B.
Espero haberle sido de ayuda.
Un placer
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