¿Cómo se califican registralmente las facultades representativas en las sociedades?

¿Cómo se juzga la representación de un apoderado? ¿Qué aspectos hay que tener en cuenta? ¿Qué diferencias hay entre un poder “especial” y uno “general?

Muchas veces en el Registro de la Propiedad, nos encontramos escrituras en las que comparecen personas físicas representando a entidades (personas jurídicas).

La actuación del registrador en estos casos se encuentra (a pesar de que a muchos les “moleste”) bastante limitada y únicamente se debe circunscribir a la congruencia de quien realmente debe hacer dicho juicio de suficiencia sobre si el compareciente tiene facultades o no para representar a la sociedad… esto es EL NOTARIO.

Sin embargo también debe calificar el cumplimiento de las formas extrínsecas de dicho juicio así como a las de la propia representación.

Por tanto inauguramos con este caso el primer modelo de calificación que tendrá, desde este post y en los siguientes, el siguiente formato, que esperamos pueda ser útil tanto para quienes deban redactar escrituras y quienes deban redactar notas de calificación registral al respecto (esperamos que pocas).

Agradecería a cualquier usuario de esta información que valore el trabajo realizado por lo que es, una ayuda para los empleados de Registro y puede que de notarias, y que, en caso de apreciar algún cambio legislativo o desactualización en los fundamentos de Derecho que expongo, me lo comunique para poder solventarlo y que redunde en beneficio de todos.

NOTIFICACIÓN DE DEFECTOS CONFORME A LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 322 DE LA LEY HIPOTECARIA

HECHOS

Pueden observarse diferentes defectos en relación de las facultades de representación de sociedades en un documento presentado para inscribir en el Registro de la Propiedad.

Sin pretender ser una lista exhaustiva, los más comunes suelen ser:

  • Falta de constancia de la inscripción en el Registro Mercantil del poder general en cuya virtud comparece representando:

La inscripción en el Registro Mercantil es obligatoria en la gran mayoría de actos societarios, entre los que se encuentran los poderes generales y las delegaciones de facultades. Sin embargo no será obligatoria en el caso de poderes generales para pleitos o los concedidos para actos concretos, denominados “poderes especiales”.

Esto nos viene a indicar que:

      – Caso de ser un poder general -> precisa inscripción en el Registro Mercantil.

      – Caso de poder especial -> NO precisa inscripción en el Registro Mercantil.

  • Falta el juicio de suficiencia del notario sobre las facultades representativas en cuya virtud comparece representando:

El notario viene obligado a juzgar la capacidad jurídica de las partes (lo que es requisito para el propio otorgamiento) y la capacidad de representación de quién comparece representando. Para ello debe realizar lo que denominamos “juicio de suficiencia” donde:

     – Debe indicar el poder en cuya virtud representa el compareciente y la mención a si el mismo es general o especial (determinando si precisa así la constancia de su inscripción en el Registro Mercantil o no).

    – Caso de ser un poder especial debe indicar quién le otorgó dicho poder y en virtud de que cargo, así como el nombramiento del mismo. Es decir, si el poder es especial debe indicar quién, dentro de la Sociedad, se le otorgó (Fulanito Pérez) y en virtud de que cargo (como Administrador Unico de la Sociedad por ejemplo), así como indicar los datos de nombramiento de dicho cargo.

      – Debe hacer mención de que ha tenido a la vista copia autorizada del poder que relaciona, o bien haber sido el notario que lo autorizó o encontrarse en su protocolo.

      – Debe hacer mención de que, a la vista de dicha copia juzga suficientes las facultades REPRESENTATIVAS para el acto que se formaliza.

  • Falta de congruencia entre el juicio de suficiencia y la representación alegada o el contrato formalizado.

Esto sucede cuando es incongruente lo que se alega en la escritura con lo que se desprende de ella.

Por ejemplo, más habitualmente de lo que se cree, en muchas escrituras se equivoca el acto formalizado en la misma, y así, por ejemplo, en una compraventa, nos encontramos con que el notario hace juicio de suficiencia para “hipotecar” (maldito copy-paste).

También puede darse el caso de que el notario diga que el representante tiene “facultades suficientes para hipotecar” y, al haber trascrito dichas facultades en el propio título, resulta que NO tiene (por ejemplo una hipoteca de 100.000 € resultando de la trascripción de facultades tener poder para 50.000 €).

  • Especial consideración a la autocontratación.

Se considera una pura autocontratación de, por ejemplo, una compraventa, el hecho de que una misma persona venda y adquiera en el mismo documento. En el caso de las sociedades la DGRN ha considerado autocontratación además al hecho de que una misma persona, en una compraventa, representa a la sociedad que transmite y a la que adquiera.

Dicha autocontratación no está permitida y en caso de producirse, para ser inscribible, debe existir una autorización de la Junta General de las dos sociedades en mediante la que se “salve dicha autocontratación” para el acto en concreto.

Esta “salvación” suele ser un simple acuerdo de la Junta y se suele reflejar en la escritura con la expresión, que debe recoger el Notario de “aunque al hacerlo incida en la figura jurídica de la autocontratación”.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Artículo 1259 del Código Civil que establece: “Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.”.

Artículo 1280 del Código Civil que establece: “Deberán constar en documento público: El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero”.

Artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario que establece “La persona a cuyo favor se practique la inscripción y aquélla de quien proceda el bien o derecho que se inscriba se determinarán conforme a las siguientes normas: c) Se expresarán también, en su caso, las circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente”.

Artículo 11.3 del Reglamento del Registro Mercantil que establece: “Para inscribir actos o contratos otorgados por apoderados o administradores será precisa la previa inscripción de éstos”

Artículo 94 del Reglamento del Registro Mercantil que establece: “1. En la hoja abierta a cada sociedad se inscribirán obligatoriamente: 5.º Los poderes generales y las delegaciones de facultades, así como su modificación, revocación y sustitución. No será obligatoria la inscripción de los poderes generales para pleitos o de los concedidos para la realización de actos concretos”.

Art. 156-8 del Reglamento Notarial: “precisa la afirmación por el Notario, de que los otorgantes tienen, a juicio del mismo, la capacidad legal o civil necesaria para otorgar el acto o contrato, a que la escritura se refiere, en la forma establecida en este Reglamento, así como en su caso, el juicio de suficiencia de las facultades de representación”.

Art. 166 del Reglamento Notarial establece que el Notario reseñará en el cuerpo de la escritura, los datos identificativos del documento auténtico aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato. La reseña de tales datos y su valoración de la suficiencia, harán fe por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario. Si el poder está en el protocolo del notario, la exhibición del mismo podrá ser suplida por la constancia de que el apoderado se haya facultado para obtener copia del mismo y no consta nota de revocación.

El Artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, tras la redacción dada por la Ley 24/2005 de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, establece en su apartado segundo que: “… 2. La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El registrador limitaré su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación”.

Resolución de la DGRN de 6 de julio de 2006: “constituye un obstáculo para la inscripción el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representación de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador [..] la comparecencia de una persona física con aquella doble condición determina un supuesto de auto-contratación no permitida”.

Y la Resolución de 18 de julio de 2006, “según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de diciembre de 2004), el administrador único, como representante orgánico de la sociedad sólo puede auto-contratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la Junta General”.

FORMA DE SUBSANACION:

Todos estos posibles defectos en la representación de sociedades, no suelen ser más que meros errores materiales o de expedición de copia de la escritura, fácilmente subsanables por el propio notario pues, es su función y responsabilidad, juzgar la capacidad jurídica y representativa de las partes. Por ello en muchas ocasiones simplemente se suele subsanar entre Registro y Notario por medio de una diligencia telemática y el cliente incluso no llega a darse cuenta (tampoco implica mayor coste).

En el caso de la autocontratación, la forma de subsanación consistiría en la acreditación fehaciente del acuerdo citado.

Enjoy!!!

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3 comentarios

  1. […] tener en cuenta las formalidades de calificación de una “Cancelación de Hipoteca ordinaria” y “las facultades representativas” en caso de haber apoderados o […]

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  2. Lorena Moreno · · Responder

    Aunque la inscripción de los nombramientos (representación orgánica) sea obligatoria en el Registro Mercantil, el nuevo cargo nombrado puede firmar una compraventa en nombre de la sociedad y se puede inscribir en el Registro de la Propiedad sin estar inscrito en el RM ese cargo. El cargo es plenamente válido desde que se acepta y se firma ante Notario. Existen Sentencias sobre ello.
    Pero como del famoso Art. 98 estoy muy cansada no me voy a meter, únicamente darte las gracias por un post sobre la materia sin caer en corporativismo alguno.
    Mil gracias!!

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  3. […] En este caso deberemos suspender la cancelación solicitada por los defectos que se hicieron constar en el post ¿Cómo se califican registralmente las facultades representativas de una sociedad? […]

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