¿Cómo se cancela una hipoteca por prescripción? (Y el misterioso caso de las hipotecas con plazo “mutante”)

¿Cómo se cancela una hipoteca por prescripción? ¿Qué es el «plazo de la acción hipotecaria»? ¿Quién puede solicitar la cancelación por prescripción?

Es mucho más frecuente de lo que parece, en nuestros días, el caso de poderse cancelar la hipoteca que grava una finca sin necesidad de otorgar dicha cancelación en escritura pública.

Este post trata de aclarar en qué circunstancias y de qué forma se pueden practicar en el Registro de la Propiedad dichas cancelaciones sin necesidad de hacerlo mediante escritura pública.

En este blog intentaré más adelante analizar con detenimiento lo que es una hipoteca. Baste por ahora indicar que una hipoteca es un DERECHO REAL, constituido sobre una finca, que garantiza una obligación personal.

En el caso más habitual y que todos conocemos, es el DERECHO REAL constituido sobre nuestra vivienda, que garantiza el pago del préstamo que solicitamos para poder comprar dicha vivienda.

Por tanto debemos apreciar que se trata, en el fondo, de DOS PARTES bien diferenciadas, aunque íntimamente relacionadas:

• Una el préstamo concedido y que nos obligamos a devolver (obligación personal)
• Y otra la garantía constituida en su seguridad o cumplimiento (el derecho real que grava la finca).

Una vez aprehendida esta distinción podemos ver claramente que el préstamo y la hipoteca tienen vidas distintas, aunque en el 99% de ocasiones coincidan en el mismo tiempo.

Me explico:

Imaginemos que pedimos un préstamo a una entidad bancaria que denominaremos “AAA. S.A.”, para adquirir nuestra vivienda en… por ejemplo… el maravilloso pueblo de Ataquines.

Solicitamos un préstamo de 100.000 euros a devolver mediante 360 cuotas mensuales, es decir en 30 años a partir de hoy.

La entidad “AAA, S.A.” nos concede el préstamo pero no de forma personal (con la garantía de nuestra persona) sino que considera que precisa MAS garantías y por tanto nos concede un préstamo con GARANTIA HIPOTECARIA.

Es decir, nos pide que constituyamos sobre la vivienda que adquirimos una HIPOTECA a su favor para, en caso de impago de la obligación personal (el préstamo), pueda ejecutarla y sacar a subasta nuestra vivienda para resarcirse con el precio de la adjudicación del préstamo debido. Y el plazo de esta hipoteca será normalmente el plazo de la propia obligación personal, es decir 30 años en nuestro caso.

En ese caso, y previas las inscripciones registrales correspondientes, nosotros seremos propietarios de una vivienda en Ataquines, sobre la que recae constituida una hipoteca a favor del banco “AAA, S.A.” en garantía de los 100.000 euros que solicitamos de principal, así como otros conceptos que desarrollaré más adelante en el blog (no en el presente post).

Bien, imaginemos que pasa el tiempo y los 30 años que pactamos, habiendo pagado religiosamente las cuotas mensuales a las que nos comprometimos. En ese caso el préstamo (la obligación personal) estará satisfecho y por tanto cancelado o extinguido. Pero… ¿qué sucede con la hipoteca cuyo pago garantizaba? ¿está cancelada también?  ¿la puede cancelar de oficio el registrador con el pago del préstamo?

La respuesta es NO.

Como hemos indicado una cosa es el préstamo y otra la garantía real o hipoteca. Este hecho nos puede llevar a plantearnos muchas preguntas:

¿Puede el banco ejecutar la hipoteca?

¿Puede el banco cancelar la hipoteca en el Registro?

¿Puedo cancelar la hipoteca en el Registro yo?

 Las respuestas a dichas preguntas son, respectivamente, NO, SI y DEPENDE.

 ¿Puede el banco ejecutar la hipoteca?

No, el plazo de  ejercicio de la hipoteca no ha prescrito pero, la obligación que aseguraba está cancelada, es decir, para ejecutar dicha hipoteca debe incumplirse el préstamo, y sólo el préstamo cuyo pago garantizaba (principio de especialidad). Por tanto, al estar dicho préstamo ya pagado y cancelado, la obligación no se puede ya incumplir.

 ¿Puede el banco cancelar la hipoteca en el Registro?

Por supuesto, de hecho es el único que puede hacerlo al ser el único titular de la misma. Para ello un representante de dicha entidad con poder para ello debe comparecer ante un notario y otorgar la oportuna escritura de cancelación de hipoteca que podrá inscribirse (o practicarse) en el Registro de la Propiedad cancelando así la hipoteca.

 ¿Puedo cancelar la hipoteca en el Registro yo?

Pues..DEPENDE.

Y aquí es donde entramos en el tema en concreto de este post, y la cancelación de hipoteca por prescripción del plazo de ejercicio de la acción hipotecaria.

Dejando de lado otro supuesto de cancelación (hipotecas unilaterales no aceptadas) que ya explicaremos en otro post, es uno de los pocos casos en que el titular de la finca puede por sí cancelar la hipoteca que la grava y tener acceso al Registro un documento NO autorizado por notario o autoridad pública.

Una hipoteca pactada por un plazo determinado (que suele coincidir como hemos dicho con el plazo de la obligación personal asegurada) puede cancelarse con una simple instancia del interesado solicitándolo al Registro de la Propiedad (propietario de la finca o quién demuestre un interés legítimo en ello), cuando haya transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria previsto en el art. 128 de la Ley Hipotecaria:

«La acción hipotecaria prescribirá a los 20 años, contados desde que pueda ser ejercitada.»

Pero eso si, siempre que dentro del año siguiente no resulte que dicho plazo haya sido renovado del préstamo, interrumpida su prescripción o ejecutada la hipoteca, tal y como determina el último párrafo del art. 82 del mismo cuerpo legal

«A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.»

Es decir, debe haber transcurrido un plazo equivalente a VEINTE AÑOS y UN AÑO a partir del momento en que debió ser satisfecha LA ULTIMA CUOTA.

En nuestro caso a partir de los TREINTA AÑOS pactados.

Suponiendo que hubiéramos pactado un final para la hipoteca del 4 de noviembre de 2044 (30 años desde hoy), se podría solicitar su cancelación registral por prescripción mediante instancia, a partir del 5 de noviembre de 2065.

El misterioso caso de la hipoteca con plazo “mutante”

Bien, una vez teniendo todos claro cuándo se puede solicitar la cancelación de una hipoteca por prescripción y cuándo no, expondré un caso que, en lo personal, me desconcierta un poco, pues aún no le he encontrado respuesta.

No es un caso que se de hoy en día, pues los préstamos concedidos por la entidad bancaria que ha desarrollado este tipo de plazo que voy a citar (cuyo nombre omitiré), son bastante recientes en el tiempo y por tanto no ha habido lugar aún para la cancelación por prescripción, cosa que temo cuando llegue pues, como vengo diciendo, no tengo muy claro como se deberían computar estos plazos.

¡¡A lo mejor podíais ayudarme!! (respuestas pensadas y sensatas por favor)

Como he indicado hay un tipo de préstamos cuyo plazo de amortización (coincidente con el de la hipoteca) se establece como un plazo “máximo”. Es decir, pactan un plazo máximo de amortización de…pongamos.. 40 años.

Pero más adelante se pacta que, ambas partes, pactan inicialmente un plazo de amortización para el préstamo de 30 años (por ejemplo) con posibilidad de aplazar determinadas cuotas que alargarían el préstamo en el número de cuotas aplazadas hasta un máximo de los 40 años pactados.

Bien.. en ese caso ¿desde donde computaríamos el plazo para determinar el plazo de ejercicio de la acción hipotecaria? ¿desde los 40 años de plazo máximo? ¿desde los 30 años pactados salvo novación? ¿o salvo los años que realmente hayan sido teniendo las partes que demostrar dicho hecho?

Este es un tema curioso… espero respuestas.

Enjoy!!!

Etiquetas: cancelación, derecho real, escritura, hipoteca, instancia, plazo, préstamo, prescripción