¿Qué es una reserva de cabida?

¿Qué es una “reserva de cabida”? ¿Qué es la cabida de una finca? ¿En qué casos puede surgir una “reserva de cabida”?

En el post ¿Qué es una inscripción?, explicamos brevemente que las inscripciones se practican en el Registro de la Propiedad, sobre la base (entendiendo base como el medio material en el que se efectúan) de una finca registral, cuyo fin era, más o menos, identificar jurídicamente la finca física con la finca jurídica.

Evidentemente, todo comienzo de una finca registral debe identificar lo más perfectamente posible, una finca física. Es decir, el comienzo de una finca registral, en su inscripción 1ª debe comenzar por describir la finca física a la que intenta representar jurídicamente.

Así una inscripción 1ª de cualquier finca podría comenzar describiéndose de esta forma por ejemplo:

URBANA: VIVIENDA letra A, piso 6º, en la escalera de la izquierda de la casa en Ataquines, en la calle San Ildefonso número 3. Se compone de cinco habitaciones, comedor, cocina y tres baños. Tiene una superficie útil de trescientos metros cuadrados. LINDA: frente, con rellano de la escalera; derecha entrando, con vivienda letra B de la misma planta; izquierda, con vivienda letra C de la misma planta; y fondo, con calle San Ildefonso. CUOTA de participación en el régimen de propiedad horizontal: tres por ciento.-

(En el entendido de que ni conozco Ataquines, ni si dicha localidad tiene una calle llamada San Ildefonso).

Una vez explicado esto, cabe indicar que, la cabida de una finca registral es la SUPERFICIE inscrita de la misma. En nuestro caso trescientos metros cuadrados de superficie útil.

La Legislación Hipotecaria en España nos permite, con los oportunos permisos (en este caso deberíamos obtener licencia municipal y además acuerdo de la Junta de Propietarios), realizar ciertas modificaciones “físicas” a las fincas de las que somos propietarios.

Son lo que denominamos “Modificaciones Hipotecarias” sobre las fincas registrales, que nada tiene que ver con una hipoteca, por cierto.

Entre dichas operaciones se permite: la agrupación de fincas, agregación, segregación o división.

Pongamos por ejemplo que el dueño de la mentada vivienda sita en la localidad de Ataquines, ha obtenido las oportunas licencias y permisos para segregar de la misma 2 viviendas, cada una de 100 metros cuadrados.

Completemos el caso enrevesándolo un poco más: De dichas 2 viviendas segregadas de la original (o matriz) solo se solicita la inscripción de 1 de ellas.

Esto es perfectamente posible pues el Registro de la Propiedad, a pesar de lo que mucha gente cree, es VOLUNTARIO, es decir, la inscripción en el mismo NO es obligatoria y por tanto nada impide a una persona solicitar únicamente la inscripción de lo que realmente desee inscribir; si bien es cierto que el Registro de la Propiedad se rige por unos principios denominados “principios registrales” de los que ya hablaremos más adelante, siendo uno de ellos el de “tracto sucesivo” establecido en el Art. 20 de la Ley Hipotecaria, y que viene a decir que nadie puede inscribir a su nombre ningún derecho que no conste inscrito previamente a nombre de la persona de quién lo está adquiriendo (aunque hay algunas excepciones).

Sin embargo en el presente caso el dominio de la finca es de la misma persona, y en base a ello y a lo que dispone el Art. 47 del Reglamento Hipotecario, puede perfectamente solicitar la inscripción únicamente de 1 de las 2 viviendas segregadas.

La operación registral a efectuar será:

  • La segregación de la finca de 100 metros cuadrados de la cual únicamente se solicita inscripción, asignándola un número independiente de finca.
  • La re-descripción de la finca matriz, indicando que ahora solo tiene una cabida de 100 metros cuadrados (de 300 metros cuadrados originales se han segregado 200 metros cuadrados, 100 por cada finca).

Y entonces, ¿qué sucede con los 100 metros cuadrados de la vivienda cuya inscripción no se ha solicitado? ¿dónde están, en la finca matriz o en …dónde?

Bien, en este caso es cuando nace una RESERVA DE CABIDA.

La finca matriz, en el ya famoso pueblo de Ataquines, tendrá una superficie de CIEN METROS CUADRADOS, resto después de una segregación de 100 metros cuadrados que SI ha tenido acceso al Registro y otra segregación de 100 metros cuadrados que NO ha tenido acceso al Registro.

Esta última cabida que NO ha tenido acceso al Registro la denominamos RESERVA DE CABIDA.

Es decir, la finca matriz se describirá, después de las segregaciones efectuadas, con una cabida de CIEN METROS CUADRADOS y una RESERVA DE CABIDA de otros CIEN METROS CUADRADOS.

¿Por qué hacer esto y no dejar la finca matriz con una cabida de doscientos metros cuadrados a la espera de que traigan a inscribir la segregación sobre la finca matriz de la que ahora no se ha solicitado su constancia registral?

Muy fácil. Por que si hiciéramos eso el registrador estaría dando publicidad a una finca con una cabida de 200 metros cuadrados (lo que es irreal) de los que su dueño podría VOLVER A DISPONER (por ejemplo para volver a segregarla).

De esta forma, cualquier tercero que solicite publicidad de esta finca sita en el ya mundialmente célebre pueblo de Ataquines, sabrá que sobre dicha finca SE HA PRACTICADO una segregación de 100 metros cuadrados que no ha tenido acceso al Registro, y por tanto un posible interesado en adquirir la finca matriz no tendrá error sobre lo que realmente va a adquirir, es decir, solo 100 metros cuadrados.

Así que ¡ojito con las reservas de cabida, que las carga…. el diablo!

Enjoy!!

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4 comentarios

  1. Interesante post!

    Se me ocurren las siguientes consideraciones que te traslado por si son de interés a alguien.

    La primera, me gustaría que ésta me la contestases, la explicación es impecable; sin embargo, la forma de operar la reserva de cabida… no acabo de ver la fundamentación legal en el artículo 47 R.h. ¿Se trata de una práctica que se hace en algunos registros?

    La realidad es que, nunca he encontrado una nota que me advirtiese de la existencia de esa reserva ¿en tu Registro se advierte en la continuada? Si he encontrado muchas segregaciones no inscritas y muchas fincas patas arriba por la falta de inscripción.

    A la vista de lo anterior, si bien es cierto que la inscripción no es obligatoria, en este caso ¿debería serlo? ¿Es constitutiva? ¿Cómo queda el Catastro en todo esto?

    ¿Crees que Notarios y, especialmente, Registradores somos eficaces en los aspectos relativos a la realidad física? Yo no acabo de percibir eso cuando leo descripciones ininteligibles que se arrastran año tras año desde la noche de los tiempos…

    Un cordial saludo

    Le gusta a 2 personas

    1. Estimado Antonio
      Lo cierto es que si que es una práctica habitual en Registros.. en los pocos casos en que sucede.. determinar las reservas de cabida. Si bien es cierto que muchos registros, a la hora de expedir publicidad, suelen describir la finca con una cabida de x metros cuadrados, añadiendo la “coletilla” “resto después de una segregación que NO ha tenido acceso al Registro”. Pero no deja de ser una reserva de cabida.
      En cuanto a la obligatoriedad… pues lo cierto es que el artículo 47 del r.h. es muy claro al respecto. No puede cerrar el acceso al Registro. Precisamente se reserva esa cabida para hacer constar que sólo podrá disponer de ella en virtud del título del que no se solicitó inscripción.
      Y en cuanto a si somos eficaces notarios y registradores a la hora de adaptar la realidad física a la jurídica.. yo veo un gran problema y es precisamente el principio de rogación. ¿Cómo va a conseguirse la identidad física con la jurídica y si yo puedo tener dos parcelas físicamente y una jurídicamente…de manera legal? Lo cierto es que a veces no entiendo la pasión desaforada que le ha dado a los legisladores con querer la identidad entre finca física y finca jurídica.
      Yo lo veo como un objetivo deseable pero…VOLUNTARIO.
      Un saludo

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      1. De acuerdo, con todo lo de la reserva, si bien, entiendo que estaría mejor la nota si hiciese constar la reserva de forma clara. La explicación es impecable, pero el efecto práctico se queda en agua de borrajas.

        En cuanto a lo de la realidad física… eso es harina de otro costal. La gente quiere saber lo que compra, no entiende por qué se arrastran linderos obsoletos, números de policía intocables, naturalezas rústicas cuando se es urbano y, por descontado, no entienden las superficies erróneas sobre unos linderos incontestables.

        En algunos casos, la inscripción sí debería ser obligatoria y desencadenarse con la propia firma de la escritura, con la remisión telemática. El que quiera segregar que lo haga a todos los efectos, se evitarían los problemas de cambio de leyes y requisitos urbanísticos. Ley distinta en los momentos de escritura e inscripción.
        Saludos

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      2. Recogida opinión y valorada muchísimo don Antonio
        Lo cierto es que yo no me refería a números de policía y linderos tanto como a cabidas o fincas físicas en si. Desde luego lo que comenta tiene toda la razón.
        En cuanto a lo de la obligatoriedad… no estaría mal pero lo difícil sería dónde poner el límite. A una segregación sí y a seguimos por ejemplo ¿permitir transmitir plazas de garaje como 1/206 ava parte de un local? Fincas con 1000 inscripciones de participaciones que nos vuelven literalmente locos?
        Es un tema desde luego.
        Muchísimas gracias por el comentario
        Un saludo

        Le gusta a 1 persona

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