¿Cómo se califica registralmente una escritura de cancelación de hipoteca?

¿Cómo se califica una escritura de cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad? ¿Qué aspectos hay que considerar? ¿Cuáles pueden ser sus defectos? ¿Cómo se pueden subsanar?

NOTIFICACIÓN DE DEFECTOS CONFORME A LO ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 322 DE LA LEY HIPOTECARIA

Como ya hemos venido indicando, una hipoteca es ni más ni menos que un derecho real, que grava una finca registral, y que garantiza el cumplimiento de una obligación personal.

Es decir, ante una obligación personal (normalmente entre una o varias personas y una entidad bancaria), los primeros, dueños de una finca, constituyen hipoteca a favor de la entidad bancaria para asegurar el cumplimiento de una obligación personal adquirida  con esta.

El caso más habitual es el de un préstamo con garantía hipotecaria.

Analicemos los distintos componentes de ese contrato:

  • Los dueños de la finca (parte deudora e hipotecante).
  • El préstamo solicitado por dicha parte deudora (obligación personal).
  • La hipoteca constituida por los dueños de la finca en favor de la entidad bancaria (derecho real sobre la finca).

Por tanto quede claro que el titular del derecho de hipoteca es la entidad bancaria, y por tanto, de conformidad con lo que dispone el Art. 20 de la Ley Hipotecaria (que relacionaremos más adelante) quién puede cancelar una hipoteca es EL BANCO o persona a cuyo favor se encuentre constituida la hipoteca (salvo raras excepciones que ya veremos en otros posts).

Este acto de constitución de hipoteca es UNILATERAL por parte de los dueños de la finca, constando en el 99% de los casos la ACEPTACION por parte del banco en el mismo contrato o escritura en el que se formaliza el préstamo hipotecario.

Sin embargo no siempre tiene por qué darse este caso y, es perfectamente posible y legal que exista una hipoteca UNILATERAL de la que no conste aceptación.

Dichas hipotecas unilaterales se consideran perfectamente formalizadas y constituidas desde su inscripción, sin embargo tiene una pequeña especialidad en cuanto a su cancelación que también relacionaremos en otros posts.

Una Hipoteca garantiza como hemos dicho el cumplimiento de una obligación personal (normalmente un préstamo).

Sin embargo en el caso de los préstamos hipotecarios, y casi en el resto de obligaciones cuyo cumplimiento puede asegurar, además del capital prestado, también garantiza otra serie de cantidades que suelen ser:

Intereses Ordinarios (los devengados o que devengaría el préstamo impagado),

Intereses de Demora (los devengados o que devengaría el préstamo impagado),

y costas y gastos de la ejecución de la propia hipoteca.

Esto es lo que denominamos “Responsabilidad Hipotecaria”.

 Cuando una finca es hipotecada se garantiza además del principal del préstamo, estos otros conceptos.

Así una hipoteca sobre una vivienda del por ejemplo… el pueblo de Ataquines, podría garantizar, por ejemplo las siguientes cantidades:

100.000 € de capital.

20.000 € de intereses ordinarios.

30.000 € de intereses de demora.

5.000 € para costas y gastos.

Como norma general, una cancelación de hipoteca debe cumplir lo siguiente para poder tener acceso al Registro de la Propiedad:

  • El representante de la entidad bancaria o persona a cuya favor esté constituida, debe tener facultades representativas suficientes para otorgarla.
  • En la escritura deben identificarse la finca, hipoteca y responsabilidad que garantiza y que ahora se cancela.
  • Debe contener la escritura de cancelación la “causa” o motivo por el que se cancela (su pago, su desistimiento de la garantía, su ejecución…)
  • Debe especificar la escritura si la cancelación es TOTAL o PARCIAL y, caso de ser parcial, especificar en qué cantidades y conceptos, así como el resultante de la responsabilidad hipotecaria tras dicha cancelación.
  • Debe solicitarse la constancia registral de dicha cancelación.

HECHOS:

Analicemos a continuación los posibles defectos en que pudiera incurrir, como siempre sin que dicha enumeración se exhaustiva sino meramente comprensiva de los casos más habituales.

Se presenta en el Registro una escritura de cancelación de hipoteca mediante la que una entidad o persona física, cancela la hipoteca constituida a su favor sobre una finca registral.

A la vista de la misma podemos encontrarnos los siguientes defectos:

  • No se justifican o acreditan las facultades representativas de quién comparece representando a la entidad bancaria. Como hemos dicho normalmente una hipoteca estará constituida a favor de una entidad bancaria que, siendo la única que puede cancelar dicho derecho real, comparece evidentemente representada por una persona física en virtud de, por ejemplo, un poder.

En este caso deberemos suspender la cancelación solicitada por los defectos que se hicieron constar en el post ¿Cómo se califican registralmente las facultades representativas de una sociedad?

  • La hipoteca que pretende cancelar no consta inscrita ni por tanto constituida. Puede suceder que nos encontremos una escritura de cancelación de una hipoteca que.. sencillamente no existe.

En este caso denegaremos la cancelación con arreglo al Art. 20 de la Ley Hipotecaria.

  • Las cantidades de responsabilidad que constan en el Registro son distintas de las que figuran en la escritura de cancelación. En este caso podemos suspender la inscripción por el contenido “confuso” de la escritura o bien denegar con arreglo al Art. 20 de la Ley Hipotecaria si suponemos que las cantidades que constan en la escritura pueden provenir de una ampliación o cancelación parcial que no haya tenido acceso al Registro.

En todo caso haremos referencia al principio de “especialidad” que rige el Registro de la Propiedad por el cual los derechos que afecten en el mismo deben estar perfectamente identificados.

  • No consta en la escritura de cancelación la “causa” o motivo de la cancelación. En este caso suspenderemos la inscripción con arreglo a lo que dispone el Art. 193.2 del Reglamento Hipotecario.
  • No consta en la escritura de cancelación si la cancelación que se practica es TOTAL o PARCIAL. Este defecto realmente en la actualidad ha quedado totalmente desfasado y, aunque viene establecido por Ley que dicha literalidad debe constar (los buenos notarios aún lo usan), sí que es cierto que en la totalidad de escrituras de cancelación que se inscriben se desprende de su propio contenido si la intención del titular de la hipoteca es cancelarla totalmente o parcialmente, aún sin que consten dichas palabras.
  • Consta al margen de la hipoteca que se pretende cancelar, nota a su margen de haberse expedido certificación de titularidad y cargas para su ejecución. Cuando esto sucede nos viene a indicar que dicha hipoteca YA está en ejecución, por tanto el registrador no podrá cancelarla por causas distintas de la propia ejecución.

La existencia de dicha nota determina la denegación de la cancelación con arreglo al Art. 688 párrafo de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Art. 20 de la Ley Hipotecaria: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.”.

Art. 21 de la Ley Hipotecaria: “los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos”.

Artículo 173 del Reglamento Notarial: “en todo caso el Notario cuidará de que en el documento inscribible en el Registro de la Propiedad inmueble … se consignen todas las circunstancias necesarias para su inscripción, según la respectiva disposición aplicable a cada caso, cuidando además de que tal circunstancia no se exprese con inexactitud que dé lugar a error o perjuicio para tercero”.

Artículo 193, número 2ª del Reglamento Hipotecario: “La cancelación extensa se practicará en el libro y folio correspondientes, según su fecha, y contendrá las circunstancias siguientes: 2. Causa o razón de la cancelación.”

Artículo 688, párrafo 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere. En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.”

FORMAS DE SUBSANACION:

  • La acreditación de la representación alegada correctamente.
  • La inscripción de la hipoteca en caso de no estar inscrita (esto es ridículo realmente pues, si lo que se pretende es liberar de hipoteca la finca.. ya lo está. Inscribirla para cancelarla es absurdo aunque alguna vez lo he visto).
  • Diligencia de rectificación de las cantidades que cancela en caso de que no exista discrepancia, o bien la aportación del título que motivó dicha discrepancia.
  • La expresión de la causa de la cancelación en el caso de que no conste, mediante diligencia también.
  • La previa cancelación de la nota de haberse expedido certificación de titularidad y cargas para su ejecución mediante el oportuno mandamiento judicial, caso de que dicha nota exista.

Las cancelaciones de hipoteca son títulos cuyo acceso al Registro es bien sencillo y realmente no suele haber muchos problemas al respecto.

Un detalle, al ser la inscripción voluntaria la cancelación también lo es pero, en este caso, al ser la inscripción constitutiva, esto es, no existe jurídicamente mientras no se practique la inscripción, la hipoteca subsistirá aunque la obligación personal haya sido satisfecha.

Sin embargo se puede solicitar la cancelación por prescripción en el caso que expuse ya en el post “Cómo cancelar una hipoteca por prescripción” y cuyas formalidades explicaré en un futuro post.

Enjoy!!!

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Un comentario

  1. […] ambos casos debemos también tener en cuenta las formalidades de calificación de una “Cancelación de Hipoteca ordinaria” y “las facultades representativas” en caso de haber apoderados o […]

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