¿Cómo se califican las escrituras de constitución o cesión de Hipoteca a favor de una PERSONA FISICA? Las hipotecas “personales”

¿Sabías que una persona física puede conceder un préstamo? ¿Sabes que se puede constituir una hipoteca a favor de una persona física? ¿Sabías que una persona física puede “adquirir” una hipoteca?

HECHOS

En este post vamos analizar el caso de las ya “NO” tan frecuentes hipotecas constituidas, en vez de a favor de un Banco o entidad bancaria, a favor de una persona física o entidad NO crediticia.

Lo que vamos a comentar en este artículo es válido, tanto para constituciones de hipoteca como para adquisiciones de hipotecas (bien sea por cesión de crédito o por algún otro título traslativo de dicha titularidad).

Lo primero que hay que indicar es que una persona física PUEDE ser titular de un derecho de Hipoteca. Nada lo impide. Siempre que cumpla una serie de requisitos, tanto en su persona como, evidentemente, en el derecho de Hipoteca que adquiera.

Es decir, una persona puede adquirir un derecho de Hipoteca siempre que cumpla los mismos requisitos impuestos a un Banco o entidad de crédito. Y ello también va a depender de si la finca hipotecada es una vivienda y si el prestatario es persona física o no.

En principio debemos considerar el tipo de préstamo hipotecario del que se trate. Así vamos a estipular DOS grupos de casos:

  • PRIMER GRUPO: En el que la finca hipotecada ES UNA VIVIENDA, EL PRESTATARIO ES PERSONA FISICA Y LA HIPOTECA NO ESTA EN EJECUCION. Evidentemente si se trata de una constitución de hipoteca la misma NO va a estar en ejecución, pero podría ser el caso de una “adquisición” de hipoteca.

En este caso el préstamo se considera “al consumo” y por tanto se regula por la Ley 2/2009 de 31 de Marzo y será exigible al titular de la hipoteca LOS REQUISITOS formales que en dicha Ley se establecen.

  • SEGUNDO GRUPO: En el que se encuentran el resto de hipotecas.

En este caso el préstamo, con independencia de si se considera “al consumo” o no, (y digo esto porque la consideración de “consumidor” es objeto de actual debate… arduo y en mi opinión ridículo), NO será exigible al titular de la hipoteca los requisitos formales que en dicha Ley 2/2009 de 31 de Marzo se establecen.

El caso que vamos a estudiar de calificación registral, es el que se deriva de las resoluciones de la DGRN de 13 de julio de 2015 y 7 de julio de 2016.

Versan ambas sobre la adquisición de un derecho de HIPOTECA por persona física o entidad no crediticia que NO cumple los requisitos formales establecidos en la Ley 2/2009 de 31 de Marzo que veremos más adelante.

Y establecen claramente que, en caso de que surjan indicios de que la actividad de concesión de préstamos es HABITUAL o PROFESIONAL por parte del acreedor, DEBE SUSPENDERSE la inscripción del documento.

Además exige al Registrador la acción de una “calificación activa” al indicarle que debe consultar los datos y usar los medios de que disponga para hacer ese juicio sobre el indicio de la práctica de dicha actividad por parte del prestatario; lo que en la práctica se traduce en que debe consultar el Servicio Interno de los Registros para comprobar si el acreedor tiene a su nombre MAS hipotecas y por tanto inducir la habitualidad o profesionalidad en la actividad.

Por otro lado, en dichas resoluciones se establece que la manifestación efectuada en sentido negativo sobre la profesionalidad en dicha actividad de concesión de préstamo, efectuada por el acreedor NO ES SUFICIENTE para enervar el indicio que obtenga el Registrador.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

A la vista de ello, en caso de encontrarnos una CONSTITUCION o CESION DE HIPOTECA, en la que la persona que adquiere dicho derecho NO ES UNA ENTIDAD BANCARIA o CREDITICIA (no está inscrita en el Registro de Banqueros y entidades bancarias), y la finca hipotecada sea vivienda, el prestatario persona física, y la hipoteca NO esté en ejecución, debemos CALIFICAR NEGATIVAMENTE con arreglo a:

En relación a la facultad de realizar la consulta al “Servicio de Interconexión entre los Registros” para calificar la circunstancia de habitualidad o profesionalidad en el ejercicio de la contratación de préstamos hipotecarios, la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2015 se remite al artículo 18.1 de la Ley 2/2009 que dispone “[..] los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.“.

Dicha Resolución además dispone como medio para completar la calificación dicha consulta “y no admitir sin más la manifestación negativa del acreedor-cesionario acerca de su condición de profesional, ya que la protección de los derechos de los consumidores exige extremar la diligencia y la utilización de todos los medios al alcance en el control del cumplimiento de la legalidad en este ámbito. La manifestación negativa del acreedor, no entidad de crédito, de no dedicarse profesionalmente a la concesión de préstamos únicamente será admisible si queda confirmada por la citada búsqueda en las bases de datos registrales”

Por ello, si la consulta efectuada DA UN RESULTADO POSITIVO, cabe considerar que existe indicio sobre la habitualidad y ejercicio profesional del cesionario en la contratación y gestión de préstamos o créditos hipotecarios.

Además la prueba en contra de dicho indicio es “carga del cesionario” tal como dispone el artículo 8 de la citada Ley 2/2009: “corresponde a las empresas la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta Ley.”

Por ello, para que pueda ser inscrita  la constitución o cesión de hipoteca, el artículo 3 de la citada Ley 2/2009 establece que:

“1. Con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad, las empresas deberán inscribirse en los registros de las comunidades autónomas correspondientes a su domicilio social. 2. Las empresas que desarrollan sus actividades en territorio español domiciliadas fuera de España deberán inscribirse en el Registro estatal que se cree en el Instituto Nacional del Consumo.”

Y el artículo 7 dispone que:

“Con carácter previo a su inscripción en los registros previstos en el artículo 3, las empresas deberán contratar un seguro de responsabilidad civil con entidad autorizada o un aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores por los perjuicios derivados de la realización de los servicios propios de la actividad de intermediación o concesión de préstamos o créditos hipotecarios.”

CONCLUSIONES

Las resoluciones que he citado, y la calificación que expongo son consecuencia lógica de la Legislación existente en España.

En el plano personal NO comparto tanto proteccionismo hacía el llamado “consumidor”. Y menos en este caso.

Una persona cuando acude a un prestamista (persona física) o a una entidad NO crediticia (entidades prestamistas) es, sencillamente, porque NO HA ENCONTRADO una entidad bancaria que le de financiación. Si no habría acudido a ella.

Por tanto seguimos en la protección al español por serlo, sin exigirle un mínimo de responsabilidad.

Por otro lado, esta protección la entiendo más en caso de “Cesión de Crédito” (yo, que tenía una hipoteca con el Banco X me encuentro con que ahora la tiene un prestamista o entidad NO crediticia oficial) que en una Constitución.

Si la entidad a favor de quién constituyo la hipoteca NO tiene suscrito tal o cuál seguro, quiebra y desaparece, poco me puede importar pues yo soy deudor de ella.

Sin embargo las resoluciones y la calificación citada no hacen más que seguir la Legislación actual, en la que parece más importante “estandarizar” un contrato de préstamo en aras a la defensión del “consumidor” que el dejar que dicho “consumidor” pueda negociar abiertamente y con conocimiento de causa.

Enjoy it!!!

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Un comentario

  1. Telmo Barrios Rodrigo · · Responder

    ¿No es preciso que sea vivienda habitual? ¿Conque sea vivienda vale?

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