Diez “cosas” que necesitas saber sobre las “cláusulas suelo”

¿Tienes una Hipoteca y crees que tienes una “cláusula suelo”? ¿Son ilegales las “cláusulas suelo”? ¿Son abusivas las “cláusulas suelo”? ¿Puedo exigir que mi banco las elimine?

De un tiempo a esta parte son muy numerosas las consultas que se efectúan en los despachos de abogados, notarias y registro de la propiedad sobre las famosas “cláusulas suelo” de las hipotecas.

Este post pretender ser un pequeño prontuario sobre dichas cláusulas, por lo que pasaremos a estudiar su significado brevemente para luego analizar los diez aspectos más relevantes a analizar en nuestras propias escrituras de préstamo hipotecario, con el fin de discernir si somos o no afectados por dichas “cláusulas”.

1.- Las cláusulas suelo regulan la variación “a la baja” del tipo de interés aplicable de un préstamo hipotecario VARIABLE.

En las escrituras de préstamo hipotecario, normalmente en la estipulación TERCERA o TERCERA BIS, podemos encontrar estas “cláusulas suelo”. Básicamente una “cláusula suelo” es aquella por la que, en el cálculo del tipo de interés aplicable al préstamo (que suele ser el resultado de sumar a un tipo de referencia oficial -EURIBOR normalmente- un DIFERENCIAL) se pacta que, en caso de descender el tipo aplicable por debajo de un MINIMO, se aplicará dicho mínimo.

Un ejemplo sencillo: Si tenemos un préstamo por el que se nos cobra un interés EURIBOR + 1 punto porcentual, y el EURIBOR está a un 0,5%, el tipo de interés aplicable será el 1,5%. Pero si hemos pactado un TIPO MINIMO del 2% el tipo que se nos aplicará será ese 2% pues 1,5% está POR DEBAJO de ese mínimo. El suelo de nuestro préstamo será el 2%%.

2.- Las cláusulas suelo NO son ilegales.

A pesar del habitual “maltrato informativo” a que nos tienen acostumbrados en los medios de comunicación, cabe indicar que las cláusulas suelo, es decir, aquellas en las que se pacta un tipo “mínimo” NO SON ilegales. Es decir, un banco y un particular pueden perfectamente pactar un tipo mínimo o cláusula suelo, por debajo de la cual, en el cálculo del tipo de interés, se aplicaría dicho mínimo.

3.- Las cláusulas suelo NO son abusivas…. SIEMPRE

Otra cosa que cabe destacar es que las cláusulas suelo NO son siempre abusivas. SOLO en determinados casos pueden considerarse como tales. Y las condiciones para que se de el caso de “abusividad” son bastante complejas.

En principio para que una cláusula suelo sea considerada abusiva deben darse varios supuestos:

  • Debe ser un préstamo a UNA PERSONA FISICA.
  • Debe ser un préstamo para adquisición de VIVIENDA o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad.
  • El límite a la variabilidad a la baja debe ser inferior al límite a la variabilidad a la alza (si amigos… existen cláusulas TECHO también).
  • Deben llevar asociadas la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de interés o bien haberse concedido en divisas.

Y estos supuestos pueden darse juntos o por separados, y aún así la autonomía de la voluntad sugiere que en principio, debe además haberse pactado SIN NEGOCIACION clara o SIN CONOCIMIENTO del titular del préstamo.

Por tanto debemos alejarnos del populismo de “las cláusulas suelo son abusivas e ilegales”.

4.- Las cláusulas suelo requieren, en algunos casos una EXPRESION MANUSCRITA

Cuando nos encontramos un caso con los supuestos que hemos citado en el apartado anterior (préstamo a persona física, para adquisición de vivienda, etc…) el artículo 6 de la Ley 1/2013 de 14 de mayo establece que DEBE EXISTIR en la escritura una expresión manuscrita por parte del deudor, manifestando que HA SIDO DEBIDAMENTE advertido de la existencia de cláusula suelo en su préstamo hipotecario.

“1. En la contratación de préstamos hipotecarios a los que se refiere el apartado siguiente se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.”

5.- En algunos casos se PUEDE SOLICITAR que el BANCO ELIMINE la cláusula suelo pactada.

Si una persona física ha solicitado un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda, en el que se PACTO (por ambas partes) una cláusula suelo, se puede solicitar al Banco la eliminación de la “cláusula suelo”.

Aunque al respecto cabe hacer varias matizaciones en las que entramos en el terreno de la ética personal:

  • Si la persona considera que NO FUE DEBIDAMENTE informado de la existencia de dicha cláusula suelo, está en su legítimo derecho de exigir la eliminación de la misma.
  • Si la persona considera que, a pesar de haber sido informado (probablemente mediante la firma de la FIPER o Ficha de Información Personalizada -aunque no la hubiera leído en su día-) su cláusula suelo es abusiva, está en su legítimo derecho de solicitar la eliminación de la misma.
  • Si la persona considera que fue informado convenientemente y que la cláusula suelo fue pactada por ambas partes con conocimiento de causa, está en su legítimo derecho de solicitar la eliminación de la misma, aunque eticamente NO LO ESTE.

Y este análisis es bajo todo punto de vista PERSONAL. Es decir, en opinión del autor de este post, por supuesto que en TODOS LOS CASOS una persona física en un préstamo hipotecario para vivienda puede solicitar la eliminación de la cláusula suelo, si bien en algunos NO ES NI ETICO NI MORAL.

6.- EN ALGUNOS CASOS SE PUEDE solicitar la devolución de los intereses cobrados “de más” por la aplicación de la cláusula suelo.

Por supuesto, un afectado de una cláusula suelo (por llamarlo de alguna manera), puede, si demuestra su abusividad, solicitar la DEVOLUCION de los intereses cobrados de más, por aplicación de la cláusula suelo.

Es decir, si un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda, solicitado por una persona física, tenía pactado EURIBOR + 1 punto porcentual con el límite del 2%, TODOS LOS INTERESES que calculados de la forma indicada, fueran inferiores a ese 2%, y pagados por aplicación del 2%, podrían ser objeto de reclamación.

Al respecto hay que indicar que muchas asociaciones de usuarios de préstamos hipotecarios están pendientes de la resolución del Tribunal Superior de Justicia Europeo al respecto, y muchos bancos YA ESTAN considerando la posibilidad de eliminar las cláusulas suelo ANTES de la resolución de dicho Organo.

7.- La eliminación de la “cláusula suelo” debe realizarse mediante ESCRITURA PUBLICA.

La forma de eliminar la “cláusula suelo” es mediante el otorgamiento de una escritura pública de novación de hipoteca.

Deben otorgarla el Banco y los TITULARES de la vivienda hipotecada, al igual que en su día la pactaron las mismas partes (curioso verdad.. aquí NO parece que exista la unilateralidad ni la abusividad).

Debe liquidarse del pago del AJD y llevarse a inscribir al Registro de la Propiedad, a pesar de la opinión de muchos grandes juristas que consideran que la novación financiera NO debe tener acceso al Registro. La mía… mi opinión es que si EN TANTO EN CUANTO modifican las condiciones del a OBLIGACION garantizada con derecho real accesorio.

En cuanto a los gastos de dichas operaciones deberán ser pactados por las PARTES. Es decir, el coste lo puede asumir el Banco, el deudor, el propietario o por partes.

8.- Existen las cláusulas suelo.

Como antes hemos insinuado, la existencia de las cláusulas suelo, solía venir acompañada de una cláusula techo, es decir, un tipo de interés por encima del cual, el tipo aplicable que se aplicaría sería el máximo pactado.

Parece evidente que el banco, ante la obligación casi popular de eliminar la cláusula suelo, pueda negociar con la persona física la ELIMINACION TAMBIEN de la cláusula techo.

Queda en manos del cliente saber si merece la pena o si juega mucho riesgo con dicha operación.

9.- Se puede aprovechar el otorgamiento de la novación para adecuar el resto de condiciones de la Ley 1/2013

Además de pactar la eliminación de la cláusula suelo, sería conveniente también, para aprovechar el gasto que supone la escritura de novación, adecuar otras características financieras y reales, que imponía la Ley 1/2013. Entre ellas:

  • La inclusión como causa de vencimiento anticipado del impago de TRES CUOTAS MENSUALES y no UNA SOLA como probablemente se haya pactado.
  • La modificación de los intereses de demora de forma tal que se limiten como máximo a TRES VECES  el tipo legal del dinero.
  • La revisión del tipo de tasación para subasta.

 

10.- Existen otras soluciones interesantes aparte de la eliminación de la cláusula suelo

Además de la eliminación de la cláusula suelo, existe una solución muy interesante con la actual situación del EURIBOR. Una solución inteligente y brillante que en algunos casos puede suponer librarse del quebradero de cabeza de los préstamos variables.

Y esta solución es, en vez de eliminar la cláusula suelo, solicitar la conversión de un TIPO FIJO. Y decimos que es brillante esta solución por lo siguiente:

  • Un tipo fijo supone pagar lo mismo SIEMPRE, con independencia de la variación de los mercados.
  • Con el actual nivel del EURIBOR, es fácil que la entidad bancaria acepte un tipo fijo tremendamente bajo. Jamás se podrían haber imaginado nuestros padres un préstamo fijo al 2%.

 

Espero que este pequeño prontuario haya sido de utilidad.

Enjoy it!!!

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3 comentarios

  1. Hola
    Muy interesante el post
    Mi pregunta es la siguiente:
    Tengo una hipoteca por adquisición de una vivienda desde abril del 2014, la cual tiene cláusula suelo y techo, y en la que firme y redacte la expresión manuscrita que la entidad adjuntaba junto a la escritura.
    Hace unos meses la entidad me llamo para quitarme dicha cláusula pero NO abonarme dicho dinero cobrado durante estos años, entonces firmando así renunciar a emprender acciones judiciales.
    Todavía no les respondí, ni firme nada porque me dejaron con la mosca detrás de la oreja!!!
    Tengo derecho a reclamarla?
    O sería más conveniente anular la cláusula suelo para hacer un tipo fijo y renunciar así a la devolución económica de estos pasados años?
    Espero su respuesta
    Muchas gracias
    Un saludo

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    1. Hola Cristina
      Muchas gracias por el comentario
      Es dificil pronunciarse sin ver la documentación pero me da la impresión de q el registrador tiene razón
      Habría q ver lo q son esos “derechos de compra”. Se tratan de opciones de compra? En ese caso NO serían necesario elevarlos a público. Pero tal como lo cuentas parecen transmisiones per se…y x tanto de obligada elevación a público (impuestos incluidos) para proceder a la inscripción
      Con todo me gustaría verlo para poder pronunciarme

      Siento no haber sido de más utilidad
      Un abrazo

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    2. Hola Jaime
      Gracias por el comentario.
      Efectivamente tienes derecho a reclamar incluso aunque hubieras firmado esa renuncia.
      Yo esperaría o hablaría con el banco pq muchos van a devolverlo sin reclamación necesaria.
      En cuanto a lo de cambiar x 1 tipo fijo, puedes hacerlo y seguir reclamando lo cobrado de más en la cláusula suelo estos años.
      Debes considerar si merece la pena ir a 1 tipo fijo
      Un saludo

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