Cómo comprar bienes inmuebles a una sociedad en concurso de acreedores

¿Estás pensando en comprar un inmueble a una sociedad en concurso de acreedores? ¿Sabes qué es un concurso de acreedores? ¿Qué riesgos puedes correr si contratas con una sociedad concursada?

En los últimos años, y debido a la descomunal crisis que ha sufrido este país, han sido innumerables los casos de sociedades que no han tenido más remedio que acabar declarando lo que hoy en día se denomina “Concurso Voluntario de Acreedores”.

Esta figura jurídica (que dista bastante de la antigua “Suspensión de Pagos”) ha sido una especie de bálsamo, puerta de escape y, en algunas ocasiones “triquiñuela” legal para una gran cantidad de empresas y por tanto, debemos concluir que el número de sociedades concursadas en España es directamente proporcional al tamaño de la crisis que hemos sufrido en este país.

Pero, desde un punto de vista pragmático, nos encontramos además con que el hecho de que una sociedad se encuentre en situación concursal, limita o restringe enormemente la capacidad de contratación de la misma, y por tanto, afecta a las relaciones jurídicas de dicha sociedad con terceros.

Este es el caso, por ejemplo, de las ventas de inmuebles de sociedades concursadas, que se han convertido en una gran oportunidad para compradores e inversores debido a la necesidad de liquidez de dichas entidades, pero que…entraña sus riesgos jurídicos.

Como siempre, desde este Blog, se critica ABIERTA y DURAMENTE la alegación de ignorancia jurídica ante posibles problemas derivados de la escasísima formación recibida en la educación general básica en España.

Consideramos que hoy en día, en plena era de la información, muchos profesionales mediante sus blogs (como hace éste humildemente) cuando no mediante su propio empeño laboral, dan la suficiente información práctica y de calidad para poder actuar con conocimiento de causa en casi todo tipo de relación jurídica, como para que nadie pueda esconderse bajo falsas excusas de falta de información o medios; o por lo menos se informa lo suficiente como para que una persona responsable sea capaz de discernir cuándo necesita AYUDA profesional.

No creemos en las excusas.

Y debido a todo ello pretendemos mediante el presente artículo, informar con claridad a aquellos que están considerando adquirir un inmueble de una sociedad en concurso de acreedores, de los aspectos jurídicos que deben tener en cuenta.

¿Qué es un concurso de acreedores?

La figura de “Concurso de Acreedores” deviene de la antigua “Suspensión de Pagos”.

Me he propuesto no hacer un post muy denso así que voy a intentar explicarlo lo más amenamente posible, aunque seguro que el lector sabrá disculpar las “obligadas” referencias a legislación que tendré que realizar.

Básicamente un Concurso de Acreedores es un acto por el que una sociedad o persona física (han leído bien) declara públicamente el hecho de que no puede afrontar los pagos debidos a sus acreedores.

Es decir, la sociedad reconoce que atraviesa dificultades y anuncia que no se encuentra en situación de poder pagar las deudas que tiene.

El Concurso de Acreedores puede ser “voluntario” o “necesario”, sin embargo desde el punto de vista del post (conocimiento suficiente para adquirir un bien inmueble a una sociedad concursada) no tiene mucho sentido que analicemos las diferencias entre ambos tipos.

Al fin y al cabo a una persona que piensa adquirir algo de una sociedad concursada le da igual el tipo de concurso que sea, siempre que esté en concurso.

Lo que si que explicaré del concurso, aunque a mi manera, es que éste tiene diversas fases.

Desde un punto de vista doctrinal básicamente un concurso tiene 4 fases:

  • Actos Previos: Es la fase en la que se solicita el concurso y el juez determina si aprueba tal declaración.
  • Fase común: Es la fase en la que se nombran los representantes del concurso (Administrador Concursal) y, lo que es más importante, se determinan las facultades de disposición de los representantes sociales que hasta ahora tenía la empresa (apoderados y órganos de administración). En esta fase además se fijan cuales son los activos y las deudas de la sociedad y se presenta un informe con las conclusiones, buscando una solución viable.
  • Fase de resolución: Es la fase mediante la que el Juez del Concurso, a la vista del informe, decide si la empresa es viable o no, es decir, si puede haber un convenio con los acreedores o bien hay que liquidar la empresa y en su caso, pagar lo que se pueda a los acreedores con las resultas de la liquidación. En este último caso los administradores concursales suelen convertirse en LIQUIDADORES.
  • Fase de determinación de responsabilidad: Esta fase es muy rara de ver, y sólo se da en algunos casos especiales que no vamos a explicar para no alargar mucho el post.

Quede claro por tanto, y para hacer un esquema más fácil de entender, qué el concurso conllevará los siguientes “peldaños”:

Esquema Fases Concurso

Este es un esquema terriblemente práctico y escaso de lo que es básicamente un concurso de acreedores y en que situación se puede encontrar una persona que pretenda adquirir un bien inmueble de una sociedad concursada.

Voy a comprar un bien inmueble a una sociedad concursada. ¿Qué debo tener en cuenta?

Como hemos dicho, las adquisiciones de bienes inmuebles a sociedades concursadas está resultando en España, por un lado, un buen sistema de recuperación para la entidad que adquiere liquidez rápidamente, y por otro, una buena oportunidad de inversión para empresas y particulares.

Sin embargo es una operación delicada que debe ser estudiada con mucho detenimiento, e incluso mejor aún, con asesoramiento legal.

Lo primero que hay que tener en cuenta a la hora de adquirir un bien en esta situación, es conocer el estado jurídico de la finca registral a adquirir.

Esto debe ser IMPRESCINDIBLE PARA TODO TIPO DE ADQUISICIONES. En la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad nos encontraremos el estado jurídico de titularidad y cargas de la finca que pretendemos adquirir.

Una finca perteneciente a una sociedad concursada, puede estar O NO gravada con “inscripciones” o “anotaciones” que hagan referencia al concurso de la sociedad. Es decir, no es obligatorio que el concurso conste en el Registro de la Propiedad para adquirir un bien de una sociedad concursada (el concurso, no la titularidad de la sociedad que por supuesto SI debe estar inscrita).

Advertirá el lector que hablo de “inscripciones” o “anotaciones”. Es una diferenciación que tiene una importancia capital. Todas las fases del concurso tienen acceso al Registro formalizándose en AUTOS JUDICIALES. Pues bien, dichos autos, como todos los autos (sentencias) pueden ser o no ser FIRMES (entendiendo por firmeza el hecho de que la resolución judicial YA no es recurrible ante el mismo órgano que la dictó).

El Registro de la Propiedad INSCRIBIRA cuando el auto sea FIRME, y ANOTARA cuando el auto NO SEA FIRME. He ahí la distinción y, como veremos más adelante, la enorme importancia de la misma.

Una vez hecha esta distinción, y analizado el contenido de la nota simple que habremos solicitado, hay que dejar claro que una sociedad concursada puede vender sus bienes EN CUALQUIER FASE EN LA QUE SE ENCUENTRE dentro del concurso.

Es decir, no tiene por que encontrarse en fase de Convenio o Liquidación. Puede perfectamente transmitir mientras se encuentra en fase de simple Declaración de Concurso.

Sin embargo, dependiendo de la fase en la que se encuentre debemos saber quién puede representar a la Sociedad y si la compraventa que estamos firmando es efectiva o NO (desgraciadamente muchos notarios autorizan compraventas que no debieran en estos casos, pues la representación no suele estar suficientemente alegada por mucho juicio de suficiencia que hagan).

Vamos a esquematizar un poco en los siguientes apartados.

 

¿Qué debo tener en cuenta si la sociedad está en fase de DECLARACION DE CONCURSO?

Si pretendemos adquirir un bien inmueble de una sociedad concursada en fase de “Declaración de Concurso” debemos analizar si dicha declaración está inscrita, anotada o ninguna de las dos, en el Registro de la Propiedad (mediante la petición de nota simple de la finca).

  • Si la declaración de concurso está INSCRITA (procede de auto firme contra el que no cabe recurso), la representación de la sociedad la debe hacer quién haya determinado el Juez (normalmente el Administrador Concursal) y, además la venta suele deber estar autorizada por el Juez del Concurso, es decir, autorización expresa judicial (salvo que éste le haya dispensado al Administrador de ello autorizando la venta directa). Es una fase compleja para adquirir, pues en la Declaración de Concurso el Juez ha podido determinar por ejemplo que los propios administradores sociales (no concursales) mantengan sus facultades y por tanto pudieran ser ellos quienes actuaran representando a la sociedad. Es raro pero puede pasar. Por ello, en este caso lo mejor es consultar al notario que es quién deberá hacer juicio de suficiencia de las facultades representativas. En la mayoría de casos se requerirá autorización judicial además.
  • Si la declaración de concurso está ANOTADA o NO ESTA INSCRITA (procede de auto NO firme o lo desconocemos), la representación de la sociedad tendrá los mismos requisitos citados anteriormente, pero se deberá acreditar en la escritura pública LA FIRMEZA del auto de declaración de concurso y del nombramiento del Administrador Concursal y su aceptación. Es decir, la firmeza debe resultar de la documentación. No es válida una transmisión de una sociedad concursada cuando su declaración de concurso NO es firme pues NO se tiene la seguridad de que el Concurso NO haya sido impugnado.

Y todo ello con arreglo a lo que dispone la siguiente legislación:

El artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que los títulos que contengan actos o contratos inscribibles estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico. Tratándose de documentos judiciales el título debe ser una ejecutoria y, conforme al artículo 524.4 de la LEC: ” Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”.

Por su parte el artículo 207 del citado texto legal  dispone que “2. Son resoluciones firmes aquéllas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado.

  1. Las resoluciones firmes pasan en autoridad de cosa juzgada y el tribunal del proceso en que hayan recaído deberá estar en todo caso a lo dispuesto en ellas.
  2. Transcurridos los plazos previstos para recurrir una resolución sin haberla impugnado, quedará firme y pasada en autoridad de cosa juzgada, debiendo el tribunal del proceso en que recaiga estar en todo caso a lo dispuesto en ella”.

Y el artículo 208 del mismo cuerpo legal establece que ” 4. Toda resolución incluirá la mención del lugar y fecha en que se adopte y si la misma es firme o si cabe algún recurso contra ella, con expresión, en este último caso, del recurso que proceda, del órgano ante el que debe interponerse y del plazo para recurrir”

La firmeza de la resolución judicial que origina una mutación jurídico real y que provoca una inscripción o cancelación en el Registro es exigida en varias Resoluciones de la DGRN, entre ellas las de 21 de abril de 2005, 2 de marzo de 2006, 9 de abril de 2007, 15 de julio de 2010, 28 de agosto y 18 de diciembre de 2013 y 23 de mayo de 2014.

¿Qué debo tener en cuenta si la sociedad está en fase de CONVENIO?

Si pretendemos adquirir un bien inmueble de una sociedad concursada en fase de “Convenio” debemos comprender que el concurso sigue su vida normal, y que se ha alcanzado un acuerdo con los acreedores mediante la firma del correspondiente Convenio, por tanto, se ha cesado al Administrador Concursal, y los administradores de la sociedad han recuperado el control de la Sociedad, sin embargo con la rémora de tener que cumplir el Convenio firmado (pues si lo incumplieran se liquidaría la entidad).

Por tanto, si pretendemos adquirir un bien en esta fase, como siempre analizaremos si la fase de convenio está inscrita, anotada o ninguna de las dos, en el Registro de la Propiedad (mediante la petición de nota simple de la finca).

  • Si la fase de convenio está INSCRITA (procede de auto firme), la representación de la sociedad la deben hacer normalmente los propios representantes de la Sociedad y, en casos raros, la venta suele deber venir autorizada judicialmente por el Juez (pues normalmente del convenio resulta la facultad de venta directa o recuperación por completo de las facultades representativas).
  • Si la fase de convenio está ANOTADA o NO ESTA INSCRITA (procede de auto NO firme o lo desconocemos), la representación de la sociedad tendrá los mismos requisitos citados anteriormente, pero se deberá acreditar en la escritura pública LA FIRMEZA del auto de aprobación del convenio. Es decir, la firmeza debe resultar de la documentación, e incluso debe resultar el PROPIO CONVENIO. No es válida una transmisión de una sociedad concursada cuando su aprobación de convenio NO es firme pues NO es posible determinar que dicho convenio NO haya sido impugnado.

Y todo ello con arreglo a la legislación citada.

¿Qué debo tener en cuenta si la sociedad está en fase de LIQUIDACION?

Si pretendemos adquirir un bien inmueble de una sociedad concursada en fase de “Liquidación” debemos comprender que el concurso ha concluido, y que NO se ha alcanzado un acuerdo con los acreedores, por tanto, se decide LIQUIDAR la EMPRESA, y los administradores concursales se convierten en LIQUIDADORES.

Por tanto, si pretendemos adquirir un bien en esta fase, como siempre analizaremos si la fase de liquidación está inscrita, anotada o ninguna de las dos, en el Registro de la Propiedad (mediante la petición de nota simple de la finca).

  • Si la fase de liquidación está INSCRITA (procede de auto firme), la representación de la sociedad la debe hacer el Administrador Concursal convertido el Liquidador y, además la venta suele deber estar autorizada por el Juez del Concurso (salvo que éste haya dispensado de ello autorizando la venta directa). En la mayoría de casos se requerirá autorización judicial.
  • Si la fase de liquidación está ANOTADA o NO ESTA INSCRITA (procede de auto NO firme o lo desconocemos), la representación de la sociedad tendrá los mismos requisitos citados anteriormente, pero se deberá acreditar en la escritura pública LA FIRMEZA del auto de aprobación de la fase de liquidación. Es decir, la firmeza debe resultar de la documentación. No es válida una transmisión de una sociedad concursada cuando su aprobación de convenio NO es firme pues NO es posible acreditar que la liquidación de la Sociedad NO haya sido impugnada.

Y todo ello con arreglo a la legislación citada.

Por tanto, la firmeza de los autos aprobatorios de las distintas fases de una sociedad concursada, debe ser considerada como requisito indispensable a la hora de autorizar o inscribir una compraventa y, por supuesto, debe ser tenido en cuenta por los posibles adquirientes, quienes deben exigir toda la documentación necesaria para saber en qué fase del concurso se encuentra la sociedad y si la misma es FIRME o NO para así conocer el alcance o validez de la posible transmisión.

Huyan de una compraventa en la que el representante de la entidad concursada NO les acredite la firmeza del auto aprobatorio de la fase del concurso en la que se encuentra. CORRAN. ALEJENSE.

Puede que no les pasara nada.

Puede que el notario autorizara la venta.

Puede que el registrador la inscribiera.

Pero también puede que en un futuro se acuerda vd de los padres de ambos funcionarios.

Enjoy!!!

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12 comentarios

  1. Buenos días. Enhorabuena por el artículo. Mi duda es si en una compra de una plaza de garaje en la fase de liquidación de un proceso concursal (habiéndose aprobado el plan de liquidación por el juez), el realizar las compras se cancelan las cargas y los embargos. He realizado varias compras de vehículos y el juez ha cancelado las cargas previas liberando el bien pero desconozco este caso. En la nota simple aparecen varias anotaciones de embargos preventivos por parte de diferentes empresas y entidades. Muchas gracias.

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  2. Antonio · · Responder

    Hola gracias por este servicio prestado.
    Mi pregunta es la siguiente estoy interesado en una finca rustica de una concursada el periodo de venta mediante subasta finalizo y ahora se encuentra en fase de venta directa sin precio minimo, me he puesto en contacto con la administradora concursal para pedirle como participar y no soy debidamente informado, tengo sospechas que no quiere que participe por algun otro motivo que desconozco.
    ¿que puedo hacer para presentar una oferta
    Hay algun plazo que este administrador tenga establecido por ley para sacar la venta de esta finca.

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    1. Hola Antonio gracias x tus palabras
      Tienes q interesarte por conocer en QUÉ fase se encuentra el concurso. X lo q veo puede estar en fase de LIQUIDACION
      Tendría q acudir al Juzgado y preguntar x el Plan de Liquidación
      Si ciertamente es posible la venta directa ese Plan le dirà a quién debe presentar la oferta
      Le recomiendo q si duda de la honestidad del Administrador Concursal vaya a un abogado y lo denuncie
      Poco más puedo discernir

      Un saludo y suerte

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  3. Bruno AS · · Responder

    Hola,

    Inicialmente enhorabuena por el artículo y por el blog!

    He llegado a tu web buscando sobre comprar viviendas de sociedad limitada (SL).

    El propietario de un piso que estoy interesado en una SL. He confirmado que esa SL no consta como en concurso en el momento actual (en la Web de concursos).

    Sabrías decirme si hay algún riesgo en comprar una vivienda habitual de una SL? Algo que evitar? Cuidados?

    Un saludo y muchas gracias por la respuesta!

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    1. Hola
      Gracias x tus palabras Bruno
      Es fácil. ..insiste en la notaria en q pidan INFORMACION REGISTRAL del día de la venta
      Si estuviese en concurso allí aparecería.
      Un abrazo y tranquilo..tenemos un GRAN sistema jurídico de seguridad. Digan lo q digan

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  4. Cristina · · Responder

    ¿Y si alguien quiere adquirir una vivienda a una sociedad pero no sabe en qué situación se encuentra la sociedad? ¿qué precauciones han de tomarse? Gracias.

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    1. Hola Cristina. Gracias x el comentario
      Antes de firmar debes pedir una nota simple al Registro. En caso de q no lo hagas el notario lo debe hacer. En ella deben aparecer los datos sobre si la finca está en concurso.
      El notario además tb debe comprobarlo. Y en último caso existe un Registro Público Concursal (búscalo así en google) donde buscando x nombre o cif te indica si la sociedad está en concurso
      Un saludo

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  5. Excelente artículo.
    Directo y ameno.

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  6. Santiago · · Responder

    Puedo comprar el producto a una fábrica que está en concurso de acreedores que consejos me dan gracias

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  7. Buenos días. Estoy interesado en adquirir un bien por.concurso. desconozco la mejor o la forma de hacerlo. Por lo que he leído en el post habrá que pedir una nota simple y ver en que fase se encuentra. Quisiera saber la manera de ver si esa finca está libre de cargas o no y si la dan limpia y donde enterarnos de esto. Y bien quisiera saber si si a la hora de escriturar por que porcentaje de valor se escritura, si por el del precio que la adquieres o por el precio que tiene estipulado en concurso.

    Por el momento nafa mas. Gracias. Saludos.

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  8. Me divorcie en 2006 hicimos la disolucion de bienes gananciales mediante convenio regulador y se registraron y todo bien ,, ahora ha resultado que se nos olvidaron incluir por error del escribiente una parte de una finca que estaba en la misma escritura pero tenia dos anotaciones y esa parte y unas horas de agua de un pozo privado se quedaron en la sociedad de gananciales , ahora quiero venderle mi parte a mi ex , y no se como hacerlo, venderle el condominio? Creo haber leido que no es posible ,, muchas gracias,,,

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  9. Hola,
    Una empresa en fase de liquidación, mas en concreto una constructora, su administrador concursal vende plazas de garaje, como intermediario tiene a una inmobiliaria, la inmobiliaria cobra un tercio del valor de la plaza de garaje, es decir si la plaza vale 3000 € la inmobiliaria se lleva 1000 euros calentitos.
    Mi pregunta es:¿Puedo saltarme al intermediario y recurrir al administrador concursal para que me venda directamente la plaza de garaje?
    Ya acudí al adminitrador concursal y este me pregunto que cuantas plazas de garaje quería y al decirle una me remitio a la inmobiliaria. Está obligado a vendermela directamente por EL INTERES DEL PROCESO CONCURSAL?
    Puedo notificarlo al juez en cuestion para que tome cartas en el asunto?
    Gracias

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