¿Qué es y cómo se cancela un “canon de urbanización”?

¿Sabes qué es un canon de urbanización? ¿Sabes a quién y a qué obliga? ¿Conoces quién puede cancelarlo? ¿Y quién puede solicitar dicha cancelación? ¿Sabes cuando prescribe?

 

¿Qué es un canon de urbanización?

Muchos usuarios de Registros de la Propiedad me suelen hacer esta pregunta al pedir una nota simple de sus propiedades y ver, con sorpresa y algo de temor, que la misma se encuentra gravada con una carga denominada “canon de urbanización” con un texto parecido al siguiente:

“queda afecta esta finca a la liquidación de los gastos definitivos de urbanización de la parcela, concretándose la liquidación provisional en xxxxx euros”.

 El susto que suele tener la gente cuando lee la cantidad xxxxx de euros suele ser morrocotudo, pues dicha cantidad suele ser muy elevada, y piensan, erróneamente, que su propiedad está gravada por ese importe, cómo si fuera una especie de hipoteca.

Haya tranquilidad, el canon de urbanización, en la mayoría de casos, suele ser una carga ficticia, ya prescrita o al menos sin eficacia real, de las que denominamos “de procedencia”.

El canon de urbanización dimana del artículo 19 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio que establece:

“Quedaran afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística. todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución”

Puede parecer una definición algo rara pero en realidad es, como el Derecho en sí, muy sencillo de entender.

Cuando un constructor o cualquier persona adquieren una parcela con intenciones de edificar viviendas sobre ella, la Ley le exige que también se haga cargo de la URBANIZACION de dicha parcela. Es decir se le exige, que diseñe, provea y ejecute:

  • Las aceras.
  • Los viales.
  • Las conducciones generales.
  • Y todos los elementos viales y de uso público y urbano que deban adscribirse a la edificación que pretende realizar.

La cuestión radica en ¿qué mecanismo de seguridad jurídica tiene el Ayuntamiento de turno para exigir que estas obras se realicen? Pues la respuesta es el canon de urbanización, que no es más que una CARGA REAL que pesa sobre la parcela, impuesta por el Ayuntamiento, para garantizar el cumplimiento de la urbanización comprometida, aun a cuando la empresa promotora pudiera quebrar en su intención de realizar la edificación de viviendas.

Cómo hemos repetido tantas veces, el Registro de la Propiedad tiene por objeto, entre otros, la inscripción de DERECHOS REALES sobre bienes inmuebles, por tanto, este canon de urbanización, que garantiza la urbanización de las parcelas sobre las que se pretende edificar, es inscribible y de hecho se inscribe en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo funciona el canon de urbanización?

Sin entrar en muchas complejidades, podemos indicar que, antiguamente, en algunas comunidades autónomas, se optó por obligar al promotor a URBANIZAR la parcela previamente a la edificación que el mismo pretendía realizar.

De esta forma el Ayuntamiento no podía encontrarse un Edificio de viviendas construido sin estar urbanizada la parcela sobre la que se asentaba.

Este sistema, algo arcaico, no era muy efectivo, pues no impedía que la propia constructora quebrara DURANTE las obras de urbanización y por tanto lo más habitual es encontrarnos, hoy en día, con costes de urbanización provisionados.

Cuando un constructor o cualquier persona pretenden construir un edificio sobre una parcela de su propiedad, el Ayuntamiento le exige que DEPOSITE o AVALE la cantidad en que se estiman los costes de urbanizar la parcela en el propio Ayuntamiento.

Por tanto se realiza una liquidación provisional de los costes de urbanización, y se exige al constructor que deposite dicha cantidad en el Ayuntamiento a modo “fianza”, de tal forma que, si el constructor NO urbanizara la parcela, el Ayuntamiento, con cargo a esa “fianza” pudiera hacerlo.

De esta forma, el Ayuntamiento se asegura que la parcela va a ser urbanizada acabe el constructor su obra o no; teniendo éste por tanto, normalmente, que disponer del DOBLE de dinero a que ascienden las obras de urbanización (una parte para esa “fianza” y la otra para ejecutar realmente la urbanización).

Si la edificación se concluye normalmente, el Ayuntamiento, a la recepción de la parcela urbanizada (ojo, no tiene por que ser edificada), devolverá la “fianza” depositada para tal concepto, contra la liquidación definitiva de los costes de urbanización.

Es decir, cuando se realiza la urbanización se practica la liquidación definitiva de la misma lo cual tiene importancia como más adelante indicaremos, en el caso de que la parcela haya surgido de una “Junta de Compensación”.

Por tanto, debe quedarnos claro que el CANON DE URBANIZACION es el reflejo cómo carga real y jurídica, del coste de urbanización de la parcela.

No debemos, de todas formas, confundir este coste de urbanización, con la carga real que sufriría nuestra finca en caso de que no se hubiera urbanizado la parcela por parte del constructor.

Para empezar, el caso de incumplimientos de urbanización suele darse, no entre propietarios de viviendas de un edificio YA construido (pues en ese caso, existe la completa seguridad de que la urbanización se ha realizado, ya que el Ayuntamiento NO concede licencia de obra si no se ha depositado dicha fianza), sino entre propietarios de PARCELAS sin edificar.

Por tanto vd, propietario de una vivienda gravada con un canon de urbanización, puede tener la seguridad de que la parcela donde se ha edificado el edificio al que pertenece, está urbanizada y no debe nada por razón de los costes de urbanización (siempre que la haya adquirido con todas las licencias y permisos oportunos).

Además, en el extraño caso de que debiera responder de la urbanización de la parcela, no debe responder por la totalidad de los costes sino solamente por lo que resultaría de aplicar su cuota de participación en el Régimen de Propiedad Horizontal (que no suele superar el 2%) al coste total de urbanización.

¿Cómo se puede cancelar la carga registral del canon de urbanización?

La cancelación registral del canon de urbanización es bastante sencilla cuando la misma ha prescrito (la mayoría de casos) y terriblemente compleja cuando no ha prescrito (casos que además suelen darse cuando la parcela aun no está edificada).

El artículo 20 del RD 1093/1997 de 4 de Julio indicado, establece las formas de cancelar el canon de urbanización, estableciendo, básicamente 5 formas de cancelación:

1) Por prescripción o caducidad: El canon de urbanización prescribe en todo caso a los SIETE años de SU INSCRIPCION.

2) Por prescripción o caducidad: El canon de urbanización prescribe a los DOS AÑOS de la inscripción de la elevación de definitiva de liquidación provisional de los costes de urbanización (algo que no es obligatorio inscribir y jamás, en 15 años de profesión lo he visto).

3) Si se trata de una parcela SIN obligación de urbanizar: Mediante certificación del Ayuntamiento acreditativa de haberse satisfecho la cuenta definitiva referida a dicha finca (que ascenderá a CERO euros pero que es necesario acreditar).

4) Si se trata de una parcela CON obligación de urbanizar, pero SIN que resulte de JUNTA DE COMPENSACION: Mediante certificación del Ayuntamiento acreditativa de haberse satisfecho la cuenta definitiva referida a dicha finca.

5) Si se trata de una parcela CON obligación de urbanizar, y que SI resulte de JUNTA DE COMPENSACION: Mediante certificación del Ayuntamiento acreditativa de haberse satisfecho la cuenta definitiva referida a dicha finca; y además certificación de la Junta de Compensación acreditativa del pago en favor del Ayuntamiento de la liquidación definitiva.

En todo caso se debe realizar a instancia de alguna parte interesada en la cancelación.

En la mayoría de casos individuales, es decir, cuando el canon grava una vivienda y por tanto la carga procede “por procedencia” de su parcela, este canon ya suele estar prescrito y la forma más sencilla de cancelarlo es solicitar una certificación de dominio y cargas de la propia finca para que se cancele por caducidad de oficio por parte del Registrador.

Un consejo de “veterano”

Quizás es un consejo algo interesado pero, para ser justo, lo realizaré para ambas partes. La cancelación del canon de urbanización es un acto que se realiza de oficio por parte del Registrador al practicar cualquier inscripción sobre una finca o certificar de la misma, y es en ese momento cuando se devenga el coste registral de la cancelación, y por tanto:

  • Si eres la persona que VENDE una finca gravada con un canon de urbanización prescrito y NO te obligan a cancelarlo previamente, NO LO HAGAS, pues la cancelación se realizará al despachar la compra y el coste lo soportará el comprador junto con el de la adquisición de la finca.
  • Si eres la persona que ADQUIERE una finca gravada con un canon de urbanización y NO QUIERES correr con los costes de la cancelación del canon, OBLIGA (exigiendo que se te transmita LIBRE DE CARGAS ya que a pesar de ser una carga prescrita sigue gravando la finca) al vendedor a cancelarla previamente (obligándole a pedir certificación de cargas, por ejemplo, previamente, a la venta y que así corra él con los gastos que se originen por la cancelación al certificar el Registro).

 Enjoy!!!

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