Las ventas sujetas a “condición resolutoria”. El caso de SEPES

¿Sabes qué es una condición resolutoria? ¿Sabías que una venta puede sujetarse a una condición? ¿Sabes diferenciar entre una prohibición de disponer y una condición resolutoria?

¿Qué es una “condición resolutoria”?

En España existen muchas formas jurídicas plenamente válidas de garantizar derechos o el cumplimiento de contratos.

Como ya hemos indicado muchas veces, por ejemplo, una Hipoteca no es más que un derecho real que garantiza una obligación (devolver un préstamo habitualmente)

Sin embargo existen otras figuras jurídicas que pueden tener el mismo efecto y validez, es decir, garantizar el cumplimiento de algún término de un contrato, de forma tal que ofrezca, a la persona a cuyo favor se constituyen, la garantía del cumplimiento del mismo o resarcimiento en caso contrario.

Una de las figuras más eficaces a este respecto, aunque injustamente despreciada por los juristas actuales, es la condición resolutoria. Este derecho o condición, que cuando consta inscrito en el Registro de la Propiedad se convierte en todo un derecho real es, en mi opinión, ideal para el sistema garantista del que disfrutamos en nuestro país, y sin embargo también está infrautilizado en extremo.

Pero antes de empezar a analizarlo en profundidad vamos a intentar definir lo qué realmente es una “condición resolutoria”. Desde luego no vamos a realizar un estudio “al uso” sobre tipos, modelos, conceptos jurídicos etc… Para eso existen multitud de páginas jurídicas tremendamente aburridas y blogs “cortalegislaciones” que se dedican intensamente a ello. Nosotros vamos a intentar analizarlo desde un punto de vista práctico, notarial-registral y con palabras que todos puedan entender, usando la menor legislación posible.

Por ello podemos definir una condición resolutoria, cuando consta inscrita en el Registro de la Propiedad, como aquél derecho real que pesa sobre una finca, sujetando o afectando una operación realizada sobre dicha finca a una determinada condición, de forma tal que, caso de cumplirse la misma, facultará a su titular para resolver dicha operación y así volver la finca a la situación inicial antes de su constitución.

Para entenderlo más fácilmente vamos a analizar esta definición, frase por frase, aplicando un ejemplo práctico común, la venta de bien inmueble sujeta a condición resolutoria.

Imaginemos que sobre una finca, su dueño pretende venderla a una determinada persona y por un concreto precio.

Imaginemos también que este precio NO se va a pagar al contado sino que se va a aplazar en, por ejemplo, pagos trimestrales, de forma tal que, el impago de una cuota trimestral, facultará al vendedor a resolver la venta..

Así en nuestra definición y con el ejemplo expuesto:

  • Se inscribirá el dominio de la finca a nombre del comprador.
  • Se inscribirá a nombre del vendedor la condición resolutoria que sujeta o afecta la operación (compraventa) a la concreta condición (que pague todos los trimestres).
  • De forma tal que, caso de cumplirse la condición (que no pague algún trimestre), faculte al titular de la condición (el vendedor) a resolver la operación (la compraventa).
  • Y así volver la finca a la situación previa a la constitución de la condición (es decir, que vuelva a ser propiedad del que vendió).

Este ejemplo es lo que se denomina una “condición resolutoria de precio aplazado”.

¿Qué legislación fundamenta las “condiciones resolutorias”?

Mucha, como ya hemos dicho no pretendemos en este blog aburrir con legislación pero sí que parece necesario citar la siguiente:

Artículo 1114 del Código Civil: “En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición.”

Artículo 1120 del Código Civil: “Los efectos de la obligación condicional de dar, una vez cumplida la condición, se retrotraen al día de la constitución de aquélla. Esto no obstante, cuando la obligación imponga recíprocas prestaciones a los interesados, se entenderán compensados unos con otros los frutos e intereses del tiempo en que hubiese estado pendiente la condición. Si la obligación fuere unilateral, el deudor hará suyos los frutos e intereses percibidos, a menos que por la naturaleza y circunstancias de aquélla deba inferirse que fue otra la voluntad del que la constituyó. En las obligaciones de hacer y no hacer los Tribunales determinarán, en cada caso, el efecto retroactivo de la condición cumplida.”

Artículo 1124 del Código Civil: “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”

Es importante tener presente que, en lo que al Registro de la Propiedad incumbe, estas “condiciones resolutorias” deben contener o resolver actos inscribibles y por tanto que afecten constituyendo, extinguiendo, modificando derechos reales sobre bienes inmuebles.

El caso de las ventas de SEPES sujetas a condición resolutoria

Desde casi su fundación, la actual “Entidad Pública Empresarial del Suelo” en anagrama SEPES, se ha dedicado a reordenar y llevar a cabo los proyectos de urbanización del suelo industrial y empresarial en España.

Y desde casi su creación los brillantes abogados del estado encargados de su llevanza jurídica han demostrado año tras año su eficacia y saber.

Hace mucho tiempo un oficial del Registro en el que sirvo me enseño como, con una simple condición resolutoria, el SEPES dejaba atado y bien atado, jurídicamente hablando, las ventas de las parcelas industriales que otorgaba; dando así a dicha entidad, la seguridad jurídica de que con dicho suelo no se iba especular torticeramente (luego llegaron los ayuntamientos… pero eso es otra historia).

Esa “condición resolutoria” que establecía SEPES en sus ventas ocupaba ni más ni menos que unos 4 folios registrales, es decir, comprendía todos los posibles casos que se podían dar, y obligaba a la sociedad adquiriente de la parcela a urbanizarla, construir la correspondiente nave, en un plazo determinado y con unas determinadas condiciones; todo ello sujeto a la condición de que, de no hacerlo de tal forma, SEPES podría resolver la transmisión, con la consiguiente penalización económica.

Era una brillante forma jurídica de asegurar que la urbanización de los polígonos industriales se iba a realizar de manera correcta, es decir, que no hubiera empresas que quisieran simplemente especular con el suelo industrial, sino que quienes lo adquirían realmente deseaban establecer una actividad.

Por ello, casi todas las parcelas que en su día transmitía el SEPES hoy en día aún están gravadas con esa condición resolutoria que era una amalgama de condiciones, urbanísticas sobre todo.

Sin embargo no todo dura para siempre, y los brillantes juristas de antaño hoy no abundan.

Diferencia entre una “prohibición de disponer” y una “condición resolutoria”

Quizás la última sentencia del anterior párrafo haya podido sorprender a algunos pero les aseguro que más sorprendido me quedé yo cuando hace poco cayó en mis manos para despachar una venta de una parcela de SEPES actual.

La sorpresa fue mayúscula al ver dicho documento. El lector debe tener en cuenta que casi todo el suelo industrial de España ya no pertenece a SEPES pues la función de SEPES es urbanizarlo y reorganizarlo en sus inicios, así que, salvo nuevos polígonos industriales que no sean promovidos por ayuntamientos (válgame el cielo.. los que saben de esto saben de lo que hablo), es muy pero que muy raro ver a SEPES vendiendo una parcela industrial.

Había sucedido que, precisamente en ejecución de una de esas condiciones resolutorias de las que hablamos, SEPES había devenido en titular de nuevo de una parcela que, ahora transmitía.

Realmente me interesó mucho el tema pues quería comprobar si hoy en día SEPES sigue imponiendo la “mega-condición resolutoria” que establecía antiguamente y que tan brillante me parecía.

Y he aquí lo de que los juristas… han evolucionado para mal.

SEPES actualmente establece un “pliego de condiciones” para transmitir una parcela industrial, y entre dichas condiciones establece que:

  • “El adquiriente no podrá transmitir la finca adquirida sin previa autorización de SEPES mientras no se encuentren totalmente terminadas las obras”.
  • La transmisión de la finca por el adquiriente sin el consentimiento expreso citado, facultará a SEPES para resolver la presente compraventa”.

La burrada jurídica que engloban los dos párrafos anteriores es antológica. Analicemos por partes:

1º.- Se establece una prohibición de enajenar al adquiriente de forma tal que no puede vender la finca adquirida en un plazo determinado (mientras no se encuentren totalmente terminadas las obras).

Realmente es una facultad que le asiste pues las prohibiciones de disponer las pueden establecer pocas personas en España, pero entre ellas, las Instituciones Públicas, y SEPES lo es (art. 26 Ley Hipotecaria).

Sin embargo es una ofensa jurídica la determinación del plazo de la prohibición. No.. no he sido escueto al reproducirlo. Se pacta así: “mientras no se encuentren totalmente terminadas las obras”.

No dudo que habrá un anexo, tipo contrato privado donde consten qué obras, qué plazo etc… Lo habrá. Pero para inscribir en el Registro de la Propiedad derechos reales, y esta prohibición es un gran derecho real, se precisa la concreción del derecho, su extensión, su titular, todo lo que le caracterice tal y como prevé el Art. 51.5 y 51.6 del Reglamento Hipotecario:

“5.ª La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

6.ª Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél. No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.”

Tal y como tiene acceso al Registro, con la redacción que el avispado jurista le da, con construir una caseta de un perro y declararla mediante la oportuna escritura de obra nueva, va servido.

2º.- Continúa la burrada jurídica con el segundo párrafo. Si bien el primero no determina una “condición resolutoria” sino una “prohibición de disponer”; con el segundo SE CEPILLA todo el sentido del primero, pues reconoce que la transmisión se puede efectuar.

Simplemente se limita a imponer como condición resolutoria de la venta de SEPES de la parcela, la transmisión posterior por parte del que ahora adquiere, sin el consentimiento de SEPES.

Por tanto está reconociendo que el párrafo anterior NO es una prohibición de disponer sino que delimita la condición resolutoria del segundo.

¿Cómo se inscriben estas transmisiones de SEPES?

En mi opinión las actuales compraventas de SEPES deben inscribirse simplemente sujetándolas a condición resolutoria en caso de transmisión posterior sin consentimiento expreso de SEPES.

Carece de sentido inscribir una prohibición de disponer que no está concretada, y que en el segundo párrafo de la estipulación del “pliego de condiciones” elimina rotundamente el carácter de la prohibición como tal, en una evidente demostración práctica de que el jurista que redactó aquellas limitaciones no comprende la distinción entre una prohibición de disponer y una condición resolutoria.

Hubiera bastado por su parte la concreción y delimitación correcta de la prohibición de disponer para que no hubiera sido necesaria la condición resolutoria, pues el adquiriente NO PODRIA HABER TRANSMITIDO y de haberlo hecho NO sería un acto a resolver ante notario público, sino UN ACTO NULO de pleno derecho que un notario jamás habría autorizado; demostrando de nuevo, de esta forma, la excelencia del sistema notarial-registral español al que muchos tenemos la suerte de poder contribuir…. Aunque sea metiéndonos con SEPES.

Enjoy!!!

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