La inscripción en el Registro de la Propiedad en virtud de Testimonios Notariales

Resolución DGRN 5 de marzo de 2013.

¿Se puede inscribir un “Testimonio Notarial” en el Registro? ¿En qué casos? ¿Puede un testimonio suplir a la copia auténtica de una escritura?

 

Títulos sujetos a inscripción en el Registro de la Propiedad

A la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad un acto que conlleve una constitución, extinción, modificación de un derecho real sobre una finca registral, es requisito indispensable que dicho acto esté formalizado fehacientemente y con arreglo a unos criterios de legalidad.

Es decir, podemos considerar que los títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad deben cumplir dos rangos de condiciones básicamente:

  • De objeto del documento: Así NO todos los actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad sino que sólo lo serán los que contengan una determinada serie de actos, y siempre considerados desde su relación con los bienes inmuebles inmatriculados. A este respecto se refiere el artículo 1, 2 y el 5 de la Ley Hipotecaria que luego transcribiremos.
  • De formalidad del documento: Así NO todo tipo de documento será inscribible, sino aquel que cumpla unos determinados criterios de fehaciencia y legalidad, convirtiendo de este modo a nuestro sistema hipotecario en “garantista”. A este respecto se refiere el artículo 3 y el 4 de la Ley Hipotecaria que a continuación se transcriben.

Artículo 1: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.”

Artículo 2: “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales.

3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.”

Artículo 3: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico exigido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.”

Artículo 4: “También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo 2, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas en Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Artículo 5: “Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles.”

Además de los citados tipos de títulos, existen otros documentos que, por su carácter especial, pueden tener acceso al Registro sin que tengan que ser formalizados en escritura pública o mandamiento o resolución administrativo o judicial.

Así por ejemplo, también son inscribibles las instancias de heredero único o de distribución de responsabilidad hipotecaria, por ejemplo.

Los documentos complementarios

Sin embargo NO todos los documentos que se presentan en el Registro tienen por objeto la inscripción en el mismo de los actos que contienen. Existen unos tipos de documentos cuyo objeto es COMPLEMENTAR el documento principal presentado en algún concepto que contenga el mismo.

Es importante distinguir entre:

  • Complementar: El acto del título principal está perfeccionado y el mismo es inscribible en el Registro de la Propiedad, si bien precisa de alguna concreción o acreditación. Este es el caso por ejemplo de las Herencias, donde un certificado de defunción y de últimas voluntades complementa el título inscribible.
  • Perfeccionar o subsanar: El acto del título principal NO está perfeccionado o el mismo contienen algún tipo de defecto subsanable el cuál es solventado por el documento complementario aportado. En este caso el título por si NO es inscribible y por tanto precisa del documento aportado.

Ambos tipos de documentos se pueden denominar “complementarios” del principal, con la salvedad de que estos “complementarios” NO son objeto de presentación en el Registro de la Propiedad sino meramente de APORTACION al documento principal.

Existe sin embargo una excepción a lo establecido en el párrafo anterior, y son los títulos de rectificación de título inscrito. Estos títulos SI son inscribibles por sí solos, de hecho el documento que debe complementarlos es el propio título principal que se inscribió.

Inscripción en el Registro de la Propiedad. ¿Documentos originales o testimonios notariales?

Una vez aclarados estos extremos debemos entender la importancia de hacer la distinción que hemos realizado entre documentos principales y documentos complementarios; y dentro de estos últimos entre documentos que complementan y documentos que perfeccionan o subsanan.

Hay que partir de las siguientes bases:

1º.- Los documentos que se inscriben son los principales.

2º.- A estos documentos principales se les exige autenticidad y fehaciencia, es decir, estos documentos principales deben ser COPIAS AUTENTICAS o el propio documento auténtico. De esta forma, como norma general, en caso de ser un título notarial, debe ser COPIA AUTENTICA de la escritura notarial sin que sea título inscribible EL TESTIMONIO NOTARIAL. (Sin entrar a valorar lo inútil, fútil y ridículo de esta norma… es la que hay).

3º.- Los documentos complementarios QUE COMPLEMENTAN pueden estar TESTIMONIADOS o ser auténticos.

4º.- Los documentos complementarios QUE RATIFICAN O SUBSANAN deben ser AUTENTICOS.

A este respecto es muy clarividente la resolución de la DGRN de 5 de marzo de 2.013 cuando dictamina que:

se admite por este Centro Directivo, como regla general, que la copia autorizada de las escrituras pueda ser sustituida por la fotocopia autenticada de la misma, para su acceso al Registro, siempre que se trate de su toma en consideración como documentos complementarios (cfr. Resoluciones de 15 de enero de 1960, 29 de septiembre de 1993, 5 de enero y 5 de septiembre de 2002). No obstante, cuando se trata de obtener la inscripción del título se niega a los testimonios esa eficacia sustitutiva respecto de la copia autorizada testimoniada

La DGRN en esta resolución admite claramente que los documentos complementarios, entendiendo como tales a los que complementan, en la clasificación particular que hemos realizado, pueden ser sustituidos por TESTIMONIOS y de tal forma evitar el considerable esfuerzo de hacerse con una multitud de documentos que, al fin y al cabo, no son objeto de inscripción por ser complementarios del principal.

De esta forma, en una herencia (por citar el caso que hemos referido anteriormente), serían documentos complementarios los certificados de defunción y últimas voluntades del causante, así como incluso poderes, etc… siempre que el notario de testimonio de su contenido en el título presentado, o expida un testimonio por fotocopia de los mismos.

Ojo sin embargo a considerar el testamento como un documento complementario. En las herencias el título principal de la sucesión es EL TESTAMENTO y por tanto NO ES INSCRIBIBLE un testimonio del mismo, tal y como dispone el artículo 14 de la Ley Hipotecaria:

El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Testimonios Notariales como título inscribible. EXISTEN

Si se paran a leer con profundidad la resolución que hemos expuesto en este post, advertirán que la DGRN resuelve que “se admite por este Centro Directivo, como regla general, que la copia autorizada de las escrituras pueda ser sustituida por la fotocopia autenticada de la misma, para su acceso al Registro, siempre que se trate de su toma en consideración como documentos complementarios”

Cuando la DGRN indica que algo es “como regla general” sucede que existe alguna “regla especial”. Y es cierto, existe una muy usada en la actualidad y que espero que algún notario que no la conociera me lo indicara y así poder “anotarme un tanto”.

En una circular de la DGRN se informa la conveniencia de admitir como título inscribible de las operaciones de transmisión de bienes inmuebles por parte de sociedades, a las operaciones de fusión y/o segregación o escisión social.

Sin embargo se impone un doble requisito que se suele cumplir siempre pues cuando se da uno se suele dar el otro:

  • Que la sucesión en la titularidad se produzca por sucesión universal, bien como parte del patrimonio transmitido por una sociedad absorbida por otra (ojo señores notarios con el verbo “absorber”…. “absorver” NO EXISTE), o bien como parte de un patrimonio transmitido por medio de la escisión de una RAMA DE ACTIVIDAD en su conjunto.
  • Que la operación conste inscrita en el Registro Mercantil y publicada en el BORME.

En caso de darse estos dos requisitos, se admite como título inscribible el TESTIMONIO NOTARIAL (incluso parcial o en relación) de la escritura o escrituras en las que se formalizaron dichos actos, siempre que en los mismos conste:

  • Los datos de identificación de las entidades participantes.
  • Los datos básicos de la operación societaria realizada.
  • Los datos de INSCRIPCION en el Registro Mercantil de los títulos testimoniados.
  • Los datos de LIQUIDACION del Impuesto de Actos Jurídicos devengado.

Enjoy!!!

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