Las novaciones y ampliaciones de hipoteca y su “rango”

¿Sabes lo qué es una novación de hipoteca? ¿Y una ampliación? ¿Y una novación con ampliación? ¿Conoces lo que es el “rango” de una hipoteca? ¿Para qué sirve?

 

En este post vamos a analizar la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-2368) de fecha 4 de febrero de 2013 en la que se analiza el rango de las hipotecas en el caso de novación y/o ampliación de las mismas.

Pero antes vamos a aclarar algunos conceptos para que todos sepamos en concreto de qué estamos hablando.

Conceptos de “hipoteca”, “novación”, “ampliación” y “rango”.

Hemos repetido insistentemente en este Blog que una hipoteca es derecho real constituido sobre una finca registral que otorga al titular de la misma, la facultad de subastar dicha finca para, con el precio obtenido en la misma, resarcirse del incumplimiento de la obligación que garantiza.

También dijimos que el caso más habitual es que una hipoteca garantice la devolución de un préstamo y, caso de no devolverse éste, permitir al banco resarcirse de la parte impagada mediante la subasta de la finca.

Una vez fijado este concepto de hipoteca (para mayor información consultar el post “Qué es realmente una Hipoteca”), vamos a introducir tres conceptos nuevos: “novación”, “ampliación” y “rango”.

Una novación de hipoteca es aquella operación mediante la que se modifica algún término de la hipoteca constituida. Ya sabemos que en toda escritura de préstamo hipotecario existe: una parte que regula las condiciones financieras del préstamo; y otra parte que regula las condiciones de la hipoteca.

Pues bien, se produce una novación de hipoteca cuando se modifica cualquiera de las condiciones de la misma, ya sean de su obligación garantizada (condiciones financieras del préstamo, por ejemplo), o ya sean las condiciones de la propia hipoteca.

En principio una novación puede ser: extintiva o no extintiva de la obligación inicial. En el caso de las hipotecas se entiende que las novaciones son NO extintivas, es decir, se nova o modifica la hipoteca, la misma que existía, y NO surge una nueva que extinga la anterior.

Una ampliación de hipoteca es aquella operación mediante la que se amplía la RESPONSABILIDAD (en términos monetarios) que garantiza dicha hipoteca.

Todas las hipotecas suelen garantizar la devolución de algunas cantidades económicas, y sujetan la finca gravada a su devolución por: principal, intereses, intereses de demora, y posibles costas y gastos de su ejecución. A estas cantidades garantizadas EN CONJUNTO las denominamos “responsabilidad hipotecaria”.

Bien, pues cuando una persona amplía el principal del préstamo cuya hipoteca garantizaba su devolución, se produce lo que denominamos una “ampliación de hipoteca”.

Puede darse el raro caso de que la ampliación sea sólo por uno de los conceptos de la responsabilidad hipotecaria que hemos citado, pero ese es un caso tan extraño que vamos a obviarle (aunque más de una he despachado).

Por tanto, y para mejor comprensión, imaginemos que tenemos una hipoteca por 100.000 euros, y que (independientemente de lo que YA hayamos pagado) pedimos una ampliación de 20.000. La hipoteca se ampliará y pasará a garantizar 120.000 euros, incrementándose normalmente de forma proporcional el resto de conceptos de la responsabilidad hipotecaria.

El rango hipotecario o registral es el orden de preferencia de ejecución sobre una finca registral, de las distintas cargas o derechos inscritos en ella.

Parece una definición compleja pero es muy sencilla ya veréis. Imaginad una finca registral en la que se halla practicado una inscripción de hipoteca (en este post puedes ver lo que es una inscripción).

En el Registro de la Propiedad la base funcional sobre la que se trabaja es la finca registral. Sobre ella se van practicando, con estricto orden cronológico de entrada de los documentos que las motivan, distintas inscripciones que se van numerando desde la 1ª a la que haya en último lugar. Los embargos se hacen constar mediante anotaciones identificadas con letras siguiendo el orden alfabético, así  comienzan por la A y sucesivas (y si, conozco fincas que han acabado el abecedario de embargos comenzando con la doble letra AA, AB etc..).

Nada impide que una persona constituya una, dos o todas las hipotecas que desee sobre su finca.

De esta forma, por ejemplo, mediante la inscripción 2ª podría estar constituida una hipoteca que tendría rango preferente sobre la constituida mediante la inscripción 3ª, 4ª, etc..

El rango hipotecario es, a grandes rasgos, ese orden de preferencia. A la hora de ejecutar una hipoteca sobre esa finca, tendrá preferencia la de la 2ª sobre la 3ª, la de la 3ª sobre la 4ª, etc..

El problema del “rango hipotecario” y los derechos posteriores.

Imaginemos una finca registral con el siguiente historial:

Inscripción 1ª: Se inscribe el dominio a favor de una persona llamada Mr X.

Inscripción 2ª: Se constituye una hipoteca a favor de la entidad A

Inscripción 3ª: Se constituye otra hipoteca a favor de la entidad B

Anotación letra A: Se anota un embargo preventivo a favor de la entidad C

Inscripción 4ª: Se constituya otra hipoteca a favor de la misma entidad de la anotación, la entidad C

Como podemos ver esta finca, propiedad de Mr X se encuentra gravada con 3 hipotecas a favor de 3 personas distintas (A, B y C) y con un embargo a favor de una de dichas entidades, la entidad C.

Y como ya hemos indicado cuando explicábamos el “rango” si nos atenemos a lo expuesto, la preferencia para ejecutar cargas sobre esta finca es:

1ª. La hipoteca de la entidad A.

2º. La hipoteca de la entidad B.

3º. El embargo de la entidad C.

4º La hipoteca de la entidad C.

El problema que analiza esta resolución puede darse con arreglo a los siguientes supuestos:

1º.- Imaginemos que Mr X llega a un acuerdo con la entidad B para modificar su hipoteca, la de la inscripción 3ª.

¿Qué sucede en este caso con el rango de dicha inscripción 3ª de hipoteca?

Pues depende:

• Si la novación no afecta al plazo de la obligación garantizada (el plazo de devolución del préstamo, por ejemplo), no pasa nada. La hipoteca a favor de la entidad B no pierde rango frente a nadie pues dicha modificación NO perjudica ni altera la posición de los derechos posteriores.
• Si la novación afecta al plazo de la obligación garantizada, ampliándolo, la cosa cambia. La resolución que estudiamos es muy clara al respecto:

 “esa posibilidad exige que, cuando se amplía el plazo de una primera hipoteca, se exija el consentimiento de los titulares de segundas o posteriores hipotecas para que den su consentimiento a esa ampliación de plazo que les puede privar de una expectativa de mejorar el rango en tiempo oportuno, y para que valoren si la ampliación de plazo de la primera les representa un perjuicio o un beneficio.”

Esto NO quiere decir que la entidad B para ampliar el plazo deba tener el consentimiento del titular de la hipoteca posterior, sino que debe tenerse dicho consentimiento SI QUIERE MANTENER SU RANGO preferente al de la hipoteca de la C.

Y debemos darnos cuenta que la resolución habla de hipotecas y derechos INSCRITOS y NO ANOTADOS, con lo que el consentimiento que debería obtenerse únicamente es el de la entidad C por razón de su HIPOTECA inscrita, es decir NO de su anotación de embargo. Frente al embargo la ampliación de plazo NO pierde rango.

2º.- Imaginemos que Mr X llega a un acuerdo con la entidad B para ampliar su hipoteca, la de la inscripción 3ª..

¿Qué sucede en este caso con el rango de dicha inscripción 3ª de hipoteca?

Pues aquí no depende de ninguna circunstancia.

Una ampliación de hipoteca SIEMPRE conlleva pérdida de rango respecto de LAS CANTIDADES AMPLIADAS, que pasarían a considerarse una CUARTA HIPOTECA (no así las cantidades originales que seguirían con el mismo rango).

En este caso, el único medio para mantener el rango es obtener el consentimiento de TODOS los titulares de derechos posteriores inscritos o ANOTADOS.

En nuestro ejemplo deberíamos obtener el consentimiento de la entidad C pero por razón de sus DOS derechos, el inscrito (hipoteca) y el anotado (embargo), de conformidad con lo que dispone la resolución analizada.

«Cuando se trata del supuesto de «incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria» es evidente que el consentimiento de los titulares intermedios es aplicable tanto a los de «derechos inscritos» como a los de «derechos anotados», no sólo porque la expresión «derechos inscritos» tiene también un sentido amplio, sino porque, aunque se interpretara en sentido limitado, sería aplicable por analogía, «de conformidad con la normativa hipotecaria» a las anotaciones de embargo.»

3º.- Imaginemos que Mr X llega a un acuerdo con la entidad B para modificar y ampliar su hipoteca, la de la inscripción 3ª..

En este caso deberemos estar a lo mismo que una ampliación y una modificación. Perderían rango las cantidades ampliadas respecto de todos los derechos posteriores INSCRITOS O ANOTADOS, y la posible ampliación de plazo de la obligación respecto de todos los derechos posteriores INSCRITOS.

Resumen de los casos:

Para resumir y tener un cuadro más o menos claro de los casos que pueden plantearse podemos atenernos al siguiente cuadro:

Siempre teniendo en cuenta que la pérdida de rango supone que, para mantenerlo, precisa el consentimiento de los titulares posteriores.

Apuntes finales y conclusiones personales

Resulta curiosa la forma de razonar de la DGRN en esta resolución que, a mí, me parece un poco pobre en su razonamiento.

Podemos considerar que, al ampliar capital, las cantidades ampliadas deben ser consideradas como UNA NUEVA HIPOTECA, que pierde rango con respecto a las cargas posteriores. Hasta ahí estoy plenamente de acuerdo.

También parece que podemos considerar que la AMPLIACION DE PLAZO de la obligación garantizada (préstamo por ejemplo) pierde rango con los derechos inscritos posteriores, pero eso debemos matizarlo en el sentido de que lo que realmente pierde rango, en principio, es el plazo AMPLIADO. Es decir, que si una hipoteca se constituyó por 20 años y luego se amplía por otros 5 años, todo dependerá del momento de la ejecución.

A mi entender si esa hipoteca es objeto de ejecución en el año 19 NO debería perder rango con los derechos posteriores, y SI hacerlo en el caso de que se ejecute en el año 21.

Por último considerar que la ampliación de plazo “es beneficiosa” para las anotaciones posteriores por que “dicha ampliación supone la innecesariedad de la ejecución de la hipoteca previa, lo que es beneficioso para quién embarga” es altamente discutible.

Entrando en el terreno de las opiniones personales, la mía es que el hecho de que un derecho previo al mío (me pongo en el lugar del derecho del embargo) pueda estar continuamente prorrogando su garantía en el tiempo y de tal forma retrasando mi oportunidad de preferencia en el rango, no es sino un modo de constituir un derecho flotante que incide en perjuicio del derecho de especialidad.

Y por supuesto me impediría como titular de la anotación posterior conseguir en algún momento un rango preferente.

Enjoy!!!

Etiquetas: ampliación, consentimiento rango registral, derechos posteriores, hipoteca, novación, rango, rango hipotecario, rango registral, resolución DGRN