La inmatriculación de fincas registrales mediante “doble título”

¿Sabes lo que es la “inmatriculación” de fincas registrales? ¿Sabes cómo se inscribe POR PRIMERA VEZ una finca en el Registro de la Propiedad? ¿Conoces la inmatriculación por “doble título”?

 

 La finca registral

La base práctica del Registro de la Propiedad son las denominadas “fincas registrales”. Es el documento o punto de partida de las actuaciones del Registro de la Propiedad. Las fincas registrales no son más que la representación jurídica de la realidad física de un bien inmueble.

Sobre una finca registral, que intenta definir una realidad física, se inscriben, constituye, modifican, extinguen, cancelan y transmiten los distintos derechos reales que pesan sobre la misma. Y usamos el término “reales” pues esa es su naturaleza, afectan a la finca en sí con independencia de quién sea el titular del pleno dominio de la misma.

En la práctica una finca registral es un folio, debidamente numerado y sellado, al que se le otorga un número de finca registral. De esta forma el Registro estará compuesto de tantas fincas registrales como fincas se encuentren inscritas en sus Libros.

Como podemos ver en la imagen adjunta se compone de tres partes:

Inscripciones

  • Un espacio a la izquierda denominado “Notas Marginales” donde se extenderán las notas que afecten a una determinada inscripción, o hagan referencia a las mismas. Estas notas se usan para hacer constar diversas actuaciones en relación con la inscripción a cuyo margen se extienden. Son asientos “accesorios” de otro principal, que es la inscripción.
  • Un espacio denominado “Nº de Orden de Inscripciones” donde se indica el número de la inscripción adjunta. Las inscripciones deben extenderse cronológicamente en el tiempo, así la primera inscripción de toda finca será la inscripción “1ª”.
  • Un gran espacio sin denominación a la derecha del anterior, donde se redactarán las “inscripciones” o asientos registrales. Mediante estas inscripciones se hacen constar las diferentes operaciones jurídicas practicadas sobre los distintos derechos reales que afecten a dicha finca.

El más importante y principal de dichos derechos reales es el PLENO DOMINIO. Este derecho otorga, en principio, a su titular la facultad de disponer libremente de la finca, ya sea transmitiéndola o gravándola con otros derechos reales sobre la misma.

La primera inscripción de TODA FINCA REGISTRAL debe ser de dominio, es decir, debe inscribir el pleno dominio de la finca.

¿Qué es la inmatriculación de fincas registrales?

La inmatriculación de una finca registral es el primer acceso al Registro de la Propiedad de una finca registral como intento de adecuar su realidad física y la jurídica.

Evidentemente el bien inmueble debe existir, es decir nadie puede negar la existencia del mismo.

La inmatriculación es el procedimiento mediante el que el interesado de ese bien, consigue que el mismo tenga por vez primera acceso al Registro.

Insistimos tanto en el término “por vez primera” pues realmente debe suceder que la finca que se pretenda inscribir NO EXISTA como tal en el Registro, con su propia descripción o como parte de una de mayor cabida.

¿Qué quiere decir esto? Lo veremos fácilmente con un ejemplo:

Imaginemos que somos dueños de una parcela y segregamos un trozo de la misma que va a pasar a formar una NUEVA FINCA REGISTRAL. Este caso NO es una inmatriculación pues la nueva finca YA EXISTIA en el Registro de la Propiedad formando parte de una de mayor superficie o cabida.

Por tanto la inmatriculación pura y dura se produce cuando una finca accede al Registro POR PRIMERA VEZ. Y esto conlleva una gran complicación para el Registro de la Propiedad pues, para decidir si una finca se puede inmatricular o no lo primero que debe hacerse es expedir una certificación NEGATIVA. Esta certificación debe acreditar frente a terceros que un determinado bien inmueble que se pretende inscribir no está ya inmatriculado en el Registro. Y eso es tremendamente complicado.

Con el tiempo los Registros de la Propiedad han ido informatizando sus antiguos índices de personas (ficheros del tipo de biblioteca, mediante fichas individuales) y se puede decir que a un 98% se encuentran totalmente indexados en bases de datos.

Pero no se puede decir con una completa seguridad que lo estén al 100%, así que cuando un registrador certifica que una finca NO ESTA INMATRICULADA, realmente está corriendo cierto riesgo (nadie puede mirar las 100.000 fincas que compone un registro una a una para asegurar tal cosa).

Si bien esto es cierto, también la Ley Hipotecaria y su Reglamento (demos gracias a los antiguos juristas) prevé un procedimiento de resolución de problemas derivados con este tema, y así en caso de inmatricular una finca YA inmatriculada, existe el denominado proceso de “doble inmatriculación” que veremos en otro post.

El proceso inmatriculador de “doble título”.

Existen varios procedimientos para conseguir inmatricular una finca, o su acceso al Registro de la Propiedad por primera vez (declarativos de dominio, inmatriculación administrativa, etc..), pero en este post vamos a analizar el procedimiento denominado “doble título”.

 Viene establecido este procedimiento en el Art. 205 de la Ley Hipotecaria a cuyo tenor:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.”

Y regulado posteriormente en el Art. 298 del Reglamento Hipotecario:

“1. Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 199 párrafo b) y 205 de la Ley, la inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará mediante el título público de su adquisición, en los siguientes casos: 1.º Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. 2.º En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño. En ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente. La frase «documento fehaciente» a que se refiere el supuesto 1.º de este apartado, comprende no sólo los incluidos en el artículo 3 de la Ley, sino los que, según el artículos 1.227 del Código Civil, hagan prueba contra tercero en cuanto a su fecha. El documento fehaciente deberá contener siempre, como circunstancias esenciales, la descripción de la finca o fincas, suficiente para identificarlas indubitadamente, naturaleza del acto o contrato, nombre y apellidos del transferente y adquirente, funcionario autorizante, en su caso, y fecha del documento. El acta de notoriedad complementaria, tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca o fincas que se pretendan inmatricular es tenido como dueño de ellas, a juicio del Notario autorizante, y se tramitará conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, pudiendo autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que complementa.”

¿Qué vienen a decir estos artículos?

En toda escritura en la que se transmite el dominio de un bien inmueble, debe aparecer reflejado el título (escritura pública normalmente) por el que la persona que transmite en dicha escritura, adquirió el mismo bien. De esta forma en la escritura de la última transmisión deben aparecer los datos de identificación del “anterior o previó título” de adquisición.

El proceso de inmatriculación por “doble título” viene a indicarnos que, presentando en el Registro de la Propiedad AMBOS TITULOS se puede inmatricular una finca. Igualmente se podrá realizar si el título previo es un acta de notoriedad otorgado tal y como dispone el Art. 298 del Reglamento Hipotecario citado.

Este proceso que permite acceder al Registro el dominio de fincas no inmatriculadas, corre un pequeño riesgo y es que estemos cometiendo algún perjuicio a terceros que no hayan tenido parte en este proceso (transmisiones intermedias…por ejemplo).

Para salvar este riesgo las inmatriculaciones de fincas inscritas bajo el Art. 205 de la Ley Hipotecaria están sujetas a las limitaciones del 207 del mismo cuerpo legal, a cuyo tenor:

“Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.”

Con independencia de todo ello, el Registrador de la Propiedad debe hacer un exhaustivo análisis de los títulos presentados pues este proceso de inmatriculación por “doble título” puede ser origen de posibles fraudes, como puede ser el otorgar títulos “instrumentales” donde realmente NO se transmite el dominio de las fincas que se pretenden inmatricular, sino que se “fingen” dichas transmisiones con el objetivo de inmatricular la finca.

Enjoy!!!

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4 comentarios

  1. José Luis Mederos Cruiz · · Responder

    Para Registrar y luego vender una finca de terreno de 13.800 m2. aprx. necesito inscribir e inmatricular notarialmente, la mencionada finca. Pregunto: ¿Qué documentación necesito a parte de la Nota Sinple informativa.

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    1. Inmatricular se inmatricula registralmente.
      Hay varios procedimientos regulados en los arts 205 y siguientes de la Ley Hipotecaria. ..ahora ando algo liadillo pero en 1 rato le contesto más extensamente.
      Vea esos artículos
      Un saludo

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  2. Me ha venido fenomenal la imagen de las inscripciones. ¡Gracias!

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  3. […]             Si bien en este último tipo, hay que tener en cuenta que la DGRN no permite la inmatriculación en virtud de títulos artificiosos creados para lograr la mera inmatriculación, cuyo estudio ya hicimos en este post. […]

    Me gusta

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