Segregación de finca que no se lleva a inscribir al Registro y problema con servidumbre de paso posterior

Analizamos el caso de una servidumbre de paso en favor de un “enclave” situado dentro de una finca, y una segregación efectuada sobre la misma parcela, PREVIAMENTE, pero que se lleva a inscribir DESPUES de inscrita la servidumbre.

Inicio esta sección dentro del Blog donde se recogerán casos curiosos de documentos de los que se pretende su inscripción en el Registro de la Propiedad y que, por diferentes motivos, han tenido algún problema para su inscripción, que hace que se salgan de lo habitual.

La principal diferencia de estos casos con los archivados bajo la Etiqueta “Calificación” es que no son en sí un modelo calificación (aunque pudiera darse el caso de que si que llevaran nota de defectos), sino que simplemente me han llamado la atención y pretendo compartir con todos los lectores del blog, además de tenerlos de esta manera archivados.

El hecho

En este caso nos encontramos una finca cuya naturaleza es PARCELA SIN EDIFICAR inscrita en el Registro de la Propiedad.

Sobre dicha finca, en un determinado año se practica una segregación de un trozo de parcela que pasa a formar una nueva finca independiente; pero con la particularidad de que esta nueva finca es un ENCLAVE dentro de su finca matriz, es decir, LINDA por todos sus aires con la propia finca de la que se segrega.

Como muchos de vosotros advertiréis, para que dicha segregación pueda tener acceso al Registro la parcela segregada DEBE TENER UN ACCESO a la vía pública, y por tanto el segregante constituye una SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca matriz, a través de un camino que discurre por el norte de la parcela, hasta la vía pública, para que pueda de él servirse el propietario de la finca segregada  que NO tiene acceso a la vía pública.

Pongamos que esto sucedió en el año 1.950 y así consta inscrito en el Registro de la Propiedad.

A modo de esquema gráfico sería algo así:

 Servidumbre1

 Podemos ver en el esquema la finca matriz (rectángulo), la finca segregada (elipse que constituye un enclave dentro de la matriz) y el camino de servidumbre (en la parte superior).

Pasado un tiempo en el caso que nos ocupa, pongamos en el año 1.970 se lleva a inscribir al Registro, sobre la finca matriz, una SEGREGACION ANTERIOR a la del año 1.950, en este caso de una trozo de parcela ubicado al sur de la finca matriz, y que además SI tiene acceso a la vía pública.

El esquema gráfico sería algo así:

Servidumbre2

El problema

El problema nos surge cuando el Registro, en aplicación de lo que dispone el Reglamento Hipotecario arrastra como cargas reales a la nueva finca que ahora va a nacer por segregación LA SERVIDUMBRE la constituida en el año 1.950.

Es decir, una finca formada por segregación de otra de mayor cabida, arrastra por Ley TODAS LAS CARGAS que gravaran la finca matriz, salvo que el titular de las mismas libere a la nueva finca de ellas.

En este caso la segregación que se presenta en el Registro en el año 1.970 es ANTERIOR a la segregación del año 1.950 que originó la servidumbre pero, al haberla llevado al Registro DESPUES se da la paradoja de que el Registro debe gravar con la servidumbre la finca segregada a pesar de que la nueva finca NI DISFRUTA de dicho camino (pues si que tiene acceso a la vía pública por el sur) ni su dueño constituyó sobre ella ninguna servidumbre.

La solución

En mi opinión es un caso curioso en el que el Registro obraría incorrectamente en caso de arrastrar la servidumbre.

A pesar de que al practicar una segregación el Registro debe arrastrar todas las cargas que graven la finca matriz, no es menos cierto que el fin del Registro de la Propiedad es la publicidad de los DERECHOS REALES sobre bienes inmuebles, es decir, los que pesen sobre una finca con independencia de su titular dominical.

¿Por qué digo que obraría incorrectamente al arrastrar la servidumbre?

Sencillo, la inscripción de una servidumbre es DECLARATIVA del hecho formalizado en la escritura donde se CONSTITUYE. Es decir, la fecha de existencia de la servidumbre en nuestro caso es el año 1.950, pues es ahí donde se constituye.

Es del todo imposible que nosotros podamos considerar que una segregación previa pueda estar gravada con una servidumbre constituida posteriormente, sería algo así como echar la culpa a alguien del robo que se va a cometer mañana. Si bien tampoco es menos cierto que reglamentariamente habría que arrastrar dicha carga.

Sin embargo el Registro también debe velar por evitar la excesiva burocracia administrativa que surgiría en caso de arrastrar la servidumbre como carga.

Al fin y al cabo al no arrastrarla NO ESTAMOS PERJUDICANDO derecho alguno de ningún tercero.

Por tanto lo que debería hacer el Registro es inscribir la segregación SIN ARRASTRAR dicha servidumbre por no existir en el momento de su formalización.

Espero que os guste esta nueva sección y el caso os haya resultado ameno y curioso.

Enjoy!!!

Anuncios

Deja un comentario si tienes algo inteligente y educado que decir

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

A %d blogueros les gusta esto: