Viviendas de Protección Oficial y las “Limitaciones a su libre disposición”. El caso de Tania Sánchez

¿Qué es una VPO? ¿Quién puede calificar una vivienda como VPO? ¿Quién puede descalificarla? ¿Es posible transmitirlas? ¿Qué limitaciones de disposición tienen?

¿Qué es una VPO?

Una Vivienda de Protección Oficial es una vivienda cuyo organismo competente ha decidido, por algún motivo, “controlar” o facilitar las condiciones de su adquisición y por tanto lo limita a una determinada serie o grupo de individuos.

Es decir, es una vivienda cuyas condiciones de acceso (normalmente económicas) son más sencillas, y por ello su posibilidad de adquisición está reducida a una serie de personas que DEBEN DE CUMPLIR unos determinados requisitos.

Lo primero que cabe incidir sobre las VPO, para no caer en habituales errores de conocimiento jurídico y urbanístico, es que existen INFINIDAD DE TIPOS de Viviendas de Protección Oficial.

Como ya veremos más adelante los actuales organismos con competencia para calificar viviendas de este tipo son las comunidades autónomas, y estas a su vez van variando de políticos al cargo y, por tanto, de brillantes legisladores, y ello ha devenido en una auténtica locura sobre los tipos de Viviendas de Protección Oficial Subvencionadas existentes en España.

Por tanto hay que ser tremendamente precavidos a la hora de juzgar los distintos casos que podemos escuchar por los medios de comunicación pues estos, la mayoría de las veces y como venimos diciendo en este blog, son la demostración de lo que NO se debe hacer a la hora de juzgar una noticia… es decir… lo correcto más bien debería ser informarse previamente, antes de abrir la…boca.

Además hay que saber distinguir dos operaciones jurídicas parecidas al respecto, pero que son totalmente diferentes en el objeto de su ámbito. Esto es: la calificación de una vivienda como VPO, y la calificación de la adquisición de una vivienda como protegida.

  • La calificación de una vivienda como VPO es precisamente eso. El organismo competente CALIFICA UNA VIVIENDA como de Protección Oficial. La otorga ese carácter mediante una resolución administrativa firme, y en ella expone el régimen al que se va a someter dicha vivienda.
  • La calificación de una adquisición de vivienda como PROTEGIDA es una acción distinta. NO CALIFICA LA VIVIENDA sino el acto jurídico de su adquisición. Por tanto la vivienda NO adquiere el carácter de VPO sino que lo que se protege es el negocio jurídico de su adquisición (normalmente con la subsidiación de su financiación o mediante ayudas directas a la entrada).

Este segundo caso es el famoso caso de los “préstamos subsidiados” en los que el organismo competente “subsidia” (con el dinero de todos he de decir) parte de la adquisición de la vivienda, bien sea con ayudas directas a su adquisición o pagando parte de los intereses del préstamo solicitado para la misma, que suele estar garantizado con hipoteca sobre la vivienda, y que puede a su vez recaer O NO sobre una VPO. Pero la subsidiación de estos préstamos NO es una calificación de vivienda como VPO.

¿Quién otorga la calificación de VPO? ¿Quién puede descalificarla?

El hecho de calificar una vivienda como VPO es un acto competencia de las Comunidades Autónomas a través normalmente de la Consejería de Fomento, y no de los Ayuntamientos como mucha gente erróneamente cree.

Cosa diferente es que en el ámbito urbanístico cuya competencia SI que es de los Ayuntamientos, estos delimiten zonas para este tipo de viviendas en el Plan General de Ordenación Urbana. Y cosa diferente es también que la gestión de esas viviendas de protección oficial, pueda ser llevada por los propios Ayuntamientos.

Pero el hecho de calificar una vivienda como VPO, y en su día de descalificarla es competencia de las Comunidades Autónomas.

Entonces..¿por qué me encuentro con que para solicitar una VPO debo acudir a la sociedad pública de vivienda de mi ayuntamiento? Pues porque como hemos dicho, la gestión puede estar directamente encomendada al Ayuntamiento.

Es más, una vivienda de VPO puede ser CONSTRUIDA por las sociedades públicas de los Ayuntamientos si bien TAMBIEN puede ser promovida y construida por entidades particulares.

Por eso nos encontramos casos en los que las viviendas las promueve y construye la sociedad pública del Ayuntamiento dedicada a dichos fines y por tanto también las vende (siendo este hecho, por cierto un gran foco de corrupción en nuestros días, cosas del estatismo).

Por tanto queden claro las competencias de ambas entidades públicas:

  • Las Comunidades Autónomas califican las viviendas como protección oficial, atribuyéndolas un determinado régimen de protección. También puede calificar como protegida una determinada adquisición y subvencionarla mediante ayudas directas a la adquisición, subvencionando los intereses del préstamo solicitado para la misma, o incluso haciendo ambas cosas conjuntamente. Dichas actuaciones derivan de RESOLUCIONES FIRMES administrativas.
  • Los Ayuntamientos, a través de sus sociedades de suelo y vivienda, pueden construir, promover, transmitir y gestionar la adquisición de las VPO, pero NO pueden otorgar dicha calificación.

¿Qué limitaciones tiene una VPO? ¿Es posible transmitirla?

Hemos dicho que el carácter de Protección Oficial lo otorgan las Comunidades Autónomas a las viviendas (podríamos hablar más correctamente de las promociones de viviendas) mediante resolución administrativa firme. Por tanto es un acto reglado y como tal se debe adecuar a las Leyes y Reglamentos que regulan el suelo y el derecho hipotecario.

En principio las Comunidades Autónomas, a través de la Consejería competente (repito que normalmente Fomento) al calificar una promoción como VPO debe asignarla un “régimen de protección oficial” de entre los que existan en la  propia Autonomía.

En ese “régimen de protección oficial” se recogen todas las limitaciones y el régimen jurídico al que se somete dicha calificación, y así en él podremos encontrar:

  • La duración del mismo. Conozco regímenes que van desde los 10 a los 50 años.
  • Si su adquisición está reservada para un determinado tipo de gente, que cumpla ciertos requisitos. Lo habitual es un requisito de renta y otro de propiedad (que no se haya sido o sea dueño de otra vivienda; ojo con este tema pues tener 1/6 parte de la casa de tu padre fallecido, por herencia, suele fastidiar este requisito).
  • Si es posible su “descalificación” voluntaria o no. En principio si tiene posibilidad de descalificación, a instancia del titular de la vivienda calificada puede descalificarse, mediante otra resolución administrativa librada por el mismo organismo, y siempre que éste considere que se cumplen los requisitos para hacerlo.
  • Si dicha vivienda PUEDE TRANSMITIRSE o caso contrario, si no puede transmitirse durante cuanto tiempo perdura esta prohibición, y en que condiciones. Normalmente las VPO suelen tener una LIMITACION DE DISPOSICION por actos intervivos (mortis causa sí es posible) por plazo de 10 años desde la primera transmisión.
  • Si en caso de poderse transmitir tiene unos precios máximos de venta o no o si debe ser ofertada a una serie de adquirientes o no.
  • Si en caso de transmisión algún organismo tiene algún tipo de derecho de adquisición o de tanteo y retracto sobre la misma.

Básicamente estos son los tipos de limitaciones legales que puede tener un “régimen de protección” de una VPO.

Las limitaciones de disponer (prohibiciones de transmitir e hipotecar sino es para su adquisición) se inscriben en el Registro de la Propiedad con arreglo a lo que determina el Art. 26 de la Ley Hipotecaria:

“Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:

1.ª Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales de dominio.

2.ª Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.

3.ª Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.”

Conclusiones ante las noticias escuchadas en los medios y los comentarios del “populi”

Los regímenes de protección  de VPO son infinitos. Existen tantos y tan variados dependiendo la Comunidad Autónoma desde donde se abarquen, que su estudio es cuasi-imposible.

Además las limitaciones de disposición que hemos citado, y que pueden contener, no son limitativas sino que pueden tener 1, 2, 4 o ninguna de las que hemos citado (como son el caso de las calificaciones antiguas de VPO de promoción privada). Por tanto a la hora de juzgar los casos escuchados en los medios de información, es muy importante CONOCER el régimen de VPO de que se trate cada caso para saber si se está cometiendo o no una ilegalidad.

En recientes fechas se está escuchando el polémico caso de la diputada de IU Tania Sánchez, relativo a la venta de una VPO con un beneficio económico por su parte.

Habría que conocer exactamente cuál era el régimen de protección de dicha VPO aunque sí que se pueden decir ciertas cosas que son ciertas:

  • Todos los regímenes de VPO desde los años 80 a esta parte conllevan precios máximos.
  • Todos los regímenes de VPO desde los años 90 a esta parte conllevan prohibición de disponer (transmitir), si bien esta no puede superar los 10 años.
  • Todos los regímenes de VPO desde el 2.000 a esta parte conllevan, además de los dos anteriores apartados, la obligatoriedad de NO PODER tener beneficio económico especulativo pues el precio de venta está marcado y actualizado por IPC y por tanto es el mismo que el de su adquisición originaria.

Sin embargo, como hemos dicho, los regímenes de protección de VPO son temporales, y existen algunos cuyo plazo es de 10 años (personalmente no conozco uno por plazo inferior) y, a su fin, prescriben, no siendo por tanto aplicables, desde entonces, ninguna de las limitaciones del régimen de protección, pues se entiende que ya son libres.

Con todo y eso… infórmense SIEMPRE. La cultura jurídica es necesaria para “navegar” por este mundo.

Enjoy!!!

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