¿Cómo se cancela una condición resolutoria por prescripción?

¿Sabes cómo cancelar una condición resolutoria antigua? ¿Sabías que hay varios tipos de condiciones resolutorias y que su plazo prescripción puede variar?

LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS

Antes de nada vamos a estudiar lo que es una condición resolutoria.

Una condición es de por si un control impuesto a una determinada persona, una prueba lógica que, dependiendo de su resolución, dará lugar a un efecto u otro. En programación informática podríamos asimilarlo a un “IF”.

Una condición resolutoria anexa o junta a este control la resolución de un hecho; en el mundo jurídico y registral, la marcha atrás de un acto o contrato.

Por tanto una condición resolutoria es un control impuesto a un contrato, que produjo una inscripción, mediante la que se analiza el cumplimiento o incumplimiento de una determinada condición, y en consecuencia produce o no la resolución de dicho contrato.

Para entenderlo más fácilmente pondremos un ejemplo:

Imaginemos que somos dueños de un piso en el precioso pueblo de Ataquines de Valladolid, que pretendemos vender. El posible comprador nos informa que lo adquirirá siempre que le permitamos aplazar el pago de su precio, de tal forma que vaya pagando parte del mismo mediante mensualidades.

Supongamos también que nosotros aceptamos pero que, en garantía del cumplimiento de dicho pago, le exigimos que constituya a nuestro favor una CONDICION RESOLUTORIA de la venta, de forma tal que, el impago de alguna de esas cuotas, de lugar a la resolución de la venta y el piso vuelva a ser de nuestra propiedad. Esto es lo que se denomina una “Condición Resolutoria de Precio Aplazado”.

Aquí estamos viendo ya mucho de lo que define una condición resolutoria:

• Hemos dicho que le exigiremos la condición resolutoria como GARANTIA, por lo que ya podemos ver que es un derecho real de garantía.
• Hemos dicho que garantizará el pago del precio aplazado, por lo que vemos que garantiza una obligación personal (el pago del precio)…¿No os va sonando de algo?

• Hemos dicho que puede dar lugar a resolver el contrato de venta.

Por todo ello queda claro que es un derecho inscribible y que garantiza una obligación personal, es decir, es un derecho accesorio a dicha obligación.

EL PLAZO DE LA CONDICION RESOLUTORIA Y SU PLAZO DE PRESCRIPCION.

Hay que ser precavidos y entender que el plazo de una condición resolutoria NO es el mismo que el PLAZO DE PRESCRIPCION DE LA ACCION derivada de dicha condición.

El plazo del derecho real de condición resolutoria será el mismo que el plazo de la obligación garantizada (el pago del precio aplazado). Es decir, si aplazamos el pago del precio 5 años, ese será el plazo de la condición.

El plazo de prescripción de la acción personal derivada del derecho real de la Condición Resolutoria es aquel durante el que el titular de la condición (en nuestro caso nosotros, pues somos los vendedores del piso de Ataquines) podrá EXIGIR el cumplimiento de la obligación garantizada y, en su caso, resolver el contrato al que sujetó.

Y este plazo no es el mismo. En principio este plazo puede ser libremente pactado por las partes, aunque en la realidad nunca se suele pactar y se deja su configuración a lo que dispone la legislación civil.

Así el Código Civil establece lo siguiente:

 “Art. 1.963: Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.”

“Art. 1.964: La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.”

Analizando estos dos artículos llegamos a las dos siguientes conclusiones:

• En general el plazo de prescripción de las acciones reales prescriben a los 30 años.
• En particular, el plazo de prescripción de las acciones personales prescriben a los 15 años.

Y esta diferenciación entre acciones reales y acciones personales es la clave, pues la doctrina habitual entiende que la acción de resolución de una condición resolutoria en garantía de PRECIO APLAZADO es personal, y por tanto su prescripción es a los 15 años.

Y por el contrario, el resto de condiciones resolutorias se entienden que, como derecho real que son, inscrito sobre fincas, prescriben a los 30 años.

Este tema es muy delicado y, realmente hay mucha discusión al respecto, aunque formalmente, y en su mayoría, todos los juristas han adoptado este criterio.

LA CANCELACION REGISTRAL POR PRESCRIPCION DE CONDICIONES RESOLUTORIAS.

Cabe preguntarse ahora desde cuando se computa el plazo de prescripción. Hemos de tener siempre presente que, los plazos que hemos indicado, son los establecidos a FALTA DE ACUERDO, en cuyo caso de estar pactado, se estaría al menor entre ambos (el menor entre el de la legislación civil o el pactado).

El plazo de prescripción se computa desde el momento en que vence el plazo de la condición, es decir, desde que vence el plazo de la obligación pactada. Por tanto el plazo de prescripción comenzará a contar desde el momento en que finalice el plazo de la propia condición u obligación.

Si bien, para solicitar la cancelación registral por prescripción, habrá de estarse a lo dispuesto en el Art. 82 , quinto párrafo de la Ley Hipotecaria.

“Art. 82 párrafo 5º: A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

Por tanto, habrá de pasar el plazo marcado en la legislación civil (15 o 30 años) y UN AÑO MAS sin que conste la ejecución del derecho o la interrupción del plazo de prescripción.

Podemos resumir los plazos de prescripción de las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad:

• Para condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado: 16 años y 1 día.
• Para el resto de condiciones resolutorias: 31 años y 1 día.
• Y esto siempre que no se haya pactado un plazo MENOR de prescripción, en cuyo caso sería dicho plazo más UN AÑO.

En estos casos, cuando una condición resolutoria ha prescrito, se podrá solicitar la cancelación registral por parte de cualquier titular de la finca, mediante instancia privada, por él suscrita, legitimada debidamente su firma.

Enjoy!!!

Etiquetas: acción, cancelación, condición resolutoria, prescripción, registro de la propiedad