¿Cómo se cancela una condición resolutoria por prescripción?

¿Sabes cómo cancelar una condición resolutoria antigua? ¿Sabías que hay varios tipos de condiciones resolutorias y que su plazo prescripción puede variar?

LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS

Antes de nada vamos a estudiar lo que es una condición resolutoria.

Una condición es de por si un control impuesto a una determinada persona, una prueba lógica que, dependiendo de su resolución, dará lugar a un efecto u otro. En programación informática podríamos asimilarlo a un “IF”.

Una condición resolutoria anexa o junta a este control la resolución de un hecho; en el mundo jurídico y registral, la marcha atrás de un acto o contrato.

Por tanto una condición resolutoria es un control impuesto a un contrato, que produjo una inscripción, mediante la que se analiza el cumplimiento o incumplimiento de una determinada condición, y en consecuencia produce o no la resolución de dicho contrato.

Para entenderlo más fácilmente pondremos un ejemplo:

Imaginemos que somos dueños de un piso en el precioso pueblo de Ataquines de Valladolid, que pretendemos vender. El posible comprador nos informa que lo adquirirá siempre que le permitamos aplazar el pago de su precio, de tal forma que vaya pagando parte del mismo mediante mensualidades.

Supongamos también que nosotros aceptamos pero que, en garantía del cumplimiento de dicho pago, le exigimos que constituya a nuestro favor una CONDICION RESOLUTORIA de la venta, de forma tal que, el impago de alguna de esas cuotas, de lugar a la resolución de la venta y el piso vuelva a ser de nuestra propiedad. Esto es lo que se denomina una “Condición Resolutoria de Precio Aplazado”.

Aquí estamos viendo ya mucho de lo que define una condición resolutoria:

  • Hemos dicho que le exigiremos la condición resolutoria como GARANTIA, por lo que ya podemos ver que es un derecho real de garantía.
  • Hemos dicho que garantizará el pago del precio aplazado, por lo que vemos que garantiza una obligación personal (el pago del precio)…¿No os va sonando de algo?
  • Hemos dicho que puede dar lugar a resolver el contrato de venta.

Por todo ello queda claro que es un derecho inscribible y que garantiza una obligación personal, es decir, es un derecho accesorio a dicha obligación.

EL PLAZO DE LA CONDICION RESOLUTORIA Y SU PLAZO DE PRESCRIPCION.

Hay que ser precavidos y entender que el plazo de una condición resolutoria NO es el mismo que el PLAZO DE PRESCRIPCION DE LA ACCION derivada de dicha condición.

El plazo del derecho real de condición resolutoria será el mismo que el plazo de la obligación garantizada (el pago del precio aplazado). Es decir, si aplazamos el pago del precio 5 años, ese será el plazo de la condición.

El plazo de prescripción de la acción personal derivada del derecho real de la Condición Resolutoria es aquel durante el que el titular de la condición (en nuestro caso nosotros, pues somos los vendedores del piso de Ataquines) podrá EXIGIR el cumplimiento de la obligación garantizada y, en su caso, resolver el contrato al que sujetó.

Y este plazo no es el mismo. En principio este plazo puede ser libremente pactado por las partes, aunque en la realidad nunca se suele pactar y se deja su configuración a lo que dispone la legislación civil.

Así el Código Civil establece lo siguiente:

 “Art. 1.963: Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.”

“Art. 1.964: La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.”

Analizando estos dos artículos llegamos a las dos siguientes conclusiones:

  • En general el plazo de prescripción de las acciones reales prescriben a los 30 años.
  • En particular, el plazo de prescripción de las acciones personales prescriben a los 15 años.

Y esta diferenciación entre acciones reales y acciones personales es la clave, pues la doctrina habitual entiende que la acción de resolución de una condición resolutoria en garantía de PRECIO APLAZADO es personal, y por tanto su prescripción es a los 15 años.

Y por el contrario, el resto de condiciones resolutorias se entienden que, como derecho real que son, inscrito sobre fincas, prescriben a los 30 años.

Este tema es muy delicado y, realmente hay mucha discusión al respecto, aunque formalmente, y en su mayoría, todos los juristas han adoptado este criterio.

LA CANCELACION REGISTRAL POR PRESCRIPCION DE CONDICIONES RESOLUTORIAS.

Cabe preguntarse ahora desde cuando se computa el plazo de prescripción. Hemos de tener siempre presente que, los plazos que hemos indicado, son los establecidos a FALTA DE ACUERDO, en cuyo caso de estar pactado, se estaría al menor entre ambos (el menor entre el de la legislación civil o el pactado).

El plazo de prescripción se computa desde el momento en que vence el plazo de la condición, es decir, desde que vence el plazo de la obligación pactada. Por tanto el plazo de prescripción comenzará a contar desde el momento en que finalice el plazo de la propia condición u obligación.

Si bien, para solicitar la cancelación registral por prescripción, habrá de estarse a lo dispuesto en el Art. 82 , quinto párrafo de la Ley Hipotecaria.

“Art. 82 párrafo 5º: A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”

Por tanto, habrá de pasar el plazo marcado en la legislación civil (15 o 30 años) y UN AÑO MAS sin que conste la ejecución del derecho o la interrupción del plazo de prescripción.

Podemos resumir los plazos de prescripción de las condiciones resolutorias inscritas en el Registro de la Propiedad:

  • Para condiciones resolutorias en garantía de precio aplazado: 16 años y 1 día.
  • Para el resto de condiciones resolutorias: 31 años y 1 día.
  • Y esto siempre que no se haya pactado un plazo MENOR de prescripción, en cuyo caso sería dicho plazo más UN AÑO.

En estos casos, cuando una condición resolutoria ha prescrito, se podrá solicitar la cancelación registral por parte de cualquier titular de la finca, mediante instancia privada, por él suscrita, legitimada debidamente su firma.

Enjoy!!!

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20 comentarios

  1. María Rosalía · · Responder

    Buenos días: Heredé un piso, al ponerlo a mi nombre vemos hay una condición resolutoria, son dos letras que vencieron en Octubre.1985 y Mayo 2086 la escritura se ha firmado en Enero último, en notaría me dijeron había caducado y en el Registro no la quita. ¿Es un condición resolutoria en garantía de precio aplazado? y si han pasado más de 30 años porqué no la quitan.
    Saludos

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  2. Angeles Aguayo Rueda · · Responder

    Si yo dejo a mi hija y mi yerno una segunda disposición de mi hipoteca por un valor de 60.000€ (valor yotal de la vivienda),yellos no pagasen las cuotas religiosamente (aunque la escritura de la vivienda estuviese a su nombre) y yo sigo pagando,volvería a mi la propiedad del inmueble

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  3. Mercedes · · Responder

    Mi consulta es brevre.se inscribe en 1985 una condición resolutoria a favor del desaparecido lINSCREDIAL y se graba igualmente con hipoteca se cancela la hipoteca 1993 pero no la condición. Muere la propietaria. Desaparece el Inscredial no hay quien autorice levantar la condición resolutoria. El notario no tramita la sucesión. La condición hace referencia a que mientras No se cancele el precio del inmueble no podrán enajenar el inmueble sin autorización de ellos.que hacer.

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  4. Buenas tardes,
    Dónde podría conseguir un modelo de la instancia a presentar? En el registro me dicen que ellos no tienen ningún modelo. Y si no existen modelos, qué debería indicar en ese documento?

    Gracias de antemano

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  5. Hola hemos echado la instancia en el registro para quitar la condición resolutoria, me gustaría saber cuanto tiempo transcurre para que la vivienda con la condición resolutoria no salga ninguna carga ?? 1 semana?? Días??y otra cosa según me han dicho en el registro n2 de Málaga que el plazo de preinscripción es 5+1 para obligaciones personales. ¿Es cierto? Corrígeme sí me equivoco, muchas gracias!!

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    1. Hola que tal
      El plazo para despachar 1 documento son 15 días hábiles. Probablemente cuando se despache os den una nota simple ya sin la carga
      En cuanto al plazo depende cuando se constituyó la condición. Si fue después de la reforma como indico en el post 5 años + 1 y si no …si es por precio aplazado 15 + 1. Un saludo

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      1. Muchas gracias por la respuesta, es un pago aplazado pero según han dicho en el registro el año pasado ha habido una reforma y pasan a se 5+1, mi caso particular es el siguiente, la vivienda que quiero comprar tiene esa condición resolutoria y hace 16 años en octubre. Pues bien fui con el vendedor al registro para ver sí me podían dar por escrito con seguridad que a partir de octubre se podía quitar la carga. Pues bien el director del registro nos dice que la ley ha cambiado y que pasa a ser 5+1 y nos dice que podemos echar la instancia y que en unos días estaría tramitada. ¿Sí no se pudiera quitar la condición no nos hubieran dejado echar la instancia verdad? Muchas gracias

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      2. Hola
        Pues en mi opinión el oficial de ese Registro está errado o bien hay algo en lo que no caigo
        De todas formas si se despacha le avisarán y si se suspende (que creo es lo que puede pasar) también se le advertirá.
        Pero…sólo es mi opinión.
        Espero equivocarme
        Un saludo

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  6. Hola buenas. Muchas gracias por la explicación pero me gustaría preguntar qué ocurre si la condición resolutoria que se pacta en el contrato de compraventa firmado ante notario luego no se inscriben en el registro. Tiene validez?? Hay que guardar los mismos plazos ?? Gracias.

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    1. Hola Robert
      Muchas gracias por las palabras
      Primero hay que tener claro 1 cosa: el Registro es voluntario pero una compra con condición resolutoria es un acto complejo. Si se inscribe la compra se inscribe con la condición.
      No ha lugar a inscribir sólo la compra o la condición por separado.
      Segundo: por supuesto que operan los plazos pues estos son de prescripción de la ACCION (plazo para ejercer, no para inscribir)
      Sucede que una vez inscrita o cancelada en el Registro la condición ya no tendrás que demostrar su vigencia o caducidad pues el Registro da fe de ello. En caso contrario debes demostrarlo ante el Juez si se reclama. Aunque el título notarial es suficiente para demostrarlo
      En resumen por supuesto que operan los plazos
      Un saludo

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      1. Anónimo · ·

        Entiendo perfectamente tu respuesta, y es del todo logica. Pero por temas de herencia estamos tratando con una finca que compraron mis padres en 2000, que incluian en escritura una condicion resolutoria y sin embargo la compra esta inscrita en registro pero no asi la condicion. Es decir, en registro consta como libre de carga. Y ahora no sabemos si la parte vendedora tiene derecho a ejecutar la condicion. En fin, un lio. Imagino que por algun error en la inscripcion registral.

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      2. robert · ·

        Entiendo perfectamente tu respuesta, y es del todo logica. Pero por temas de herencia estamos tratando con una finca que compraron mis padres en 2000, que incluian en escritura una condicion resolutoria y sin embargo la compra esta inscrita en registro pero no asi la condicion. Es decir, en registro consta como libre de carga. Y ahora no sabemos si la parte vendedora tiene derecho a ejecutar la condicion. En fin, un lio. Imagino que por algun error en la inscripcion registral.

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      3. Pues es fácil Robert. Si la condición resolutoria es de precio aplazado mira a ver si han pasado 15 años desde la finalización del plazo.
        Si es así nadie podrá ejercitarla
        Un saludo

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  7. […] un anterior post de este blog (pinchar aquí)  analizamos lo que era una Condición Resolutoria, llegando a la conclusión de que era una […]

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  8. Permuta de solar con un promotor:
    tengo un caso con un promotor en el registro aparece como titular el promotor de la finca urbana por titulo de cesión de derechos hereditarios míos. ante notario
    El banco en su día le concedió un préstamo de un Millón seiscientos mil euros al objeto de financiar la adquisición….
    hasta la fecha lleva retirados mas de 2 millones noventa mil euros para la adquisición de la finca según se manifiesta en la escritura de préstamo Hipotecario, según se manifiesta en la escritura de préstamo hipotecario.
    querría saber si alguien puede ayudarme para ver donde puedo dirigirme para ver donde costa la la escritura de compra venta de la propiedad y la liquidación de los impuestos que se devengan de esa escritura de compra venta

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  9. francisco · · Responder

    Hola buenas, tengo un caso similar referente a una condiccion resolutoria debido a una permuta de un solar a traves de un promotor que no ha cumplido con lo establecido en el contrato el plazo de obra ha terminado ya los 2 años y medio de dicha fecha de inicio y no ha terminado la obra. ni la termina ni la devuelve, en el registro aparece como titular el Promotor de cesion de derechos hereditarios en la nota simple del registro aparece tb la condición resolutoria. ya que no tiene intención ni se le ve de devolver y es mas… quiere que le firme la posposición de la condición resolutoria que esto seria ya el fin para anularme!!! mi pregunta es la siguiente al no a ver cumplido con lo acordado y tener una condición resolutoria al pasar los 15 años este bien vuelve a mi propiedad?

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  10. Anónimo · · Responder

    No puedo añadir nada de inteligencia al presente artículo/post. Sólo dar las gracias porque me sirve ya que un Registrador viene puteando a un cliente pese a tener escritura y sentencia que le obliga a inscribir. Ya no se que más hacer, probaré con esto.

    Gracias.

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    1. De nada amigo

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  11. Hola OStinus77
    Te felicito por tu aportación a una visión práctica para instar acertadamente la cancelación de condiciones resolutorias en Registros de la Propiedad.
    ¿Qué te parece si añadieses a tu blog la especialidad en plazos de caducidad y prescripción del Derecho Civil Catalán en relación a las condiciones resolutorias y/o otros derechos reales?
    Gracias.
    Saludos,

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    1. Hola Carlos
      Muy amable y gracias por tus comentarios. Realmente si mal no tengo entendido la prescripción funciona en Cataluña igual sólo que con distinto plazo no? Me interesaré y lo pondré aunque creo recordar que era de 10 años + 1? …y en Navarra 30 + 1?
      Recuerdo que hubo una inicial reforma del RH que fue tumbada por el Tribunal Superior por no respetar esas normas forales. Es así? Lo mismo podría indicarme. Sería de mucho interés!
      Gracias amigo

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