¿Cómo se califica una escritura de Hipoteca en cuanto al certificado de tasación? (Ley 1/2013 y el Certificado de Tasación)

¿Sabías que desde el 14 de mayo de 2013 casi todas las escrituras de hipoteca deben incorporar un Certificación de Tasación? ¿Conoces qué entidades pueden realizarle? ¿Sabes que SI que es posible inscribir una hipoteca SIN dicho certificado?

 

La Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

El 14 de mayo de 2013 se aprobó una Ley que vino a intentar adecuar la legislación hipotecaria europea a la española, al mismo tiempo que intentaba proteger de una manera más decidida a los deudores hipotecarios y arrendatarios de viviendas.

Entre alguno de los aspectos que más han dado que hablar de dicha Ley se encontraba la reforma que efectuó del Art. 129.2.a de la Ley Hipotecaria que quedó redactado del siguiente tenor literal:

“El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”

Igualmente reformó en Art. 682-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que quedó redactado de la siguiente forma:

“En la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”

Dichas reformas pretendían abordar el problema surgido con las ejecuciones hipotecarias y que era el siguiente:

En España una persona es responsable directamente de sus deudas con todos sus bienes, presentes y futuros, hasta el final o pago de dicha deuda.

Mucha gente desconoce que una Hipoteca NO es un préstamo sino una garantía real sobre una finca registral, que garantiza el cumplimiento de una obligación (es un derecho accesorio a dicha obligación), normalmente la devolución o pago de un préstamo.

De esta forma en España cuando una persona no puede hacer frente al pago del préstamo garantizado con hipoteca sobre su finca, NO BASTA la “entrega” (o dación) de la finca hipotecada para liberar la totalidad de la deuda, sino que la cosa entregada TENDRA UN VALOR (el valor de la cosa) y con ello se comprobará si el valor de la cosa entregada en pago CUBRE O NO la deuda generada.

Además este acto es bilateral, es decir, requiere la aquiescencia de ambas partes (acreedora y deudora) para que dicha entrega tenga efectos liberadores sobre la deuda (bien sea por que la cubre en su totalidad o al menos en parte, liberando al menos de dicha parte); habiéndose aprobado recientemente un Código de Buenas Prácticas Bancarias al que voluntariamente se han adherido casi todas las entidades bancarias y por el que se comprometieron a aceptar la “Dación” de la finca hipotecada como “pago” de dicha deuda (insisto que por SU VALOR, cubra o no la deuda generada).

El problema radica en el momento en que en vez de Dación de en Pago se produce una “Ejecución Hipotecaria”.

La “Ejecución Hipotecaria”

 Una hipoteca es la garantía que tiene el Banco sobre la finca para cobrarse la deuda impagada. ¿Y cómo se cobra esa deuda?

La hipoteca permite al Banco sacar a pública subasta la finca para, con el precio obtenido en la misma, cobrarse la deuda impagada.

Es muy habitual sin embargo que la subasta celebrada quede desierta, es decir, no haya postores en la misma.

La práctica registral nos muestra que lo más común son las ejecuciones hipotecarias sobre fincas propiedad de gentes con escasos recursos y por tanto, de muy baja calidad (las fincas, no las gentes). Por tanto a estas subastas no suele comparecer nadie más que el propio banco ejecutor de la hipoteca.

Cuando una subasta “quedaba” desierta en ejecución hipotecaria, la finca era adjudicada, por Ley, al acreedor, el Banco, por LA MITAD DEL VALOR DE TASACION para subasta que se hubiese pactado para dicho procedimiento en la propia escritura de préstamo hipotecario.

Y aquí llegaba el problema pues esa adjudicación por la mitad del valor de tasación, hacía que la “deuda liberada” (la que se había conseguido cobrar el Banco) NO fuera suficiente para pagar la totalidad de la deuda impagada y, el propietario de la finca se quedaba, por este orden:

1.- Sin vivienda.

2.- Deudor por la diferencia no cubierta con el precio de la subasta.

Este hecho es lo que la Ley 1/2013 de 14 de mayo intentó aliviar, incrementando el porcentaje de valor de adjudicación en subasta caso de quedar desierta y ser ésta la vivienda habitual, y protegiendo ese valor de tasación para subasta del que hemos hablado de tal forma que no pudiera ser notoriamente bajo.

Evidentemente si este valor era muy bajo, caso de quedar la subasta desierta, la parte de deuda que se consideraba pagada con la adjudicación de la finca era también muy baja.

Por ello se impuso la obligación de que DICHO VALOR pactado como tipo para subasta en caso de ejecución, no pudiera SER INFERIOR al 75% de una tasación del mercado hipotecario VIGENTE.

Son dos cosas distintas el “Tipo para subasta” y la “Tasación del mercado hipotecario”.

Calificación de una escritura de préstamo hipotecario en la que no se acredita que el valor de tasación para subasta NO sea inferior al 75% de tasación del mercado hipotecario VIGENTE.

HECHOS

Nos encontramos ante el hecho de que se presenta en el Registro una escritura de préstamo hipotecario en la que:

  • O bien NO se incorpora o acompaña certificado de tasación de la finca.
  • O bien del certificado de tasación de la finca que se acompaña o incorpora resulta que la tasación para subasta pactada infiere del 75% del valor de tasación del certificado.
  • O bien el certificado de tasación está CADUCADO. (Se presume, a falta de fecha de caducidad en el propio certificado, que la tasación caduca a los 6 meses desde su expedición).

En todos los citados casos debe SUSPENDERSE la inscripción de la hipoteca al no acreditarse que el valor en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta NO sea  inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y ser la tasación para subasta un concepto delimitador del derecho real de hipoteca (sin tasación no hay posibilidad de su ejecución y ello es requisito necesario para su finalidad, la ejecución).

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Son como ya hemos dicho el artículo 129.2 a ) de la Ley Hipotecaria, el 682-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a este hay que añadir el Art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003:

Art 129.2.a) LH, en su redacción dada por la Ley 1/2013 de 14 de Mayo que “el valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”.

Art. 682-1 LEC en su redacción dada por la Ley 1/2013 de 14 de Mayo que  “en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.”

Artículo 62, apartado 4 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo del Ministerio de Economía, sobre valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras , la vigencia del certificado de tasación es de SEIS MESES

FORMA DE SUBSANACION

La subsanación de este defecto plantea una cuestión bastante curiosa y que, en un futuro, puede dar lugar a problemas.

Es muy discutible pero, en mi opinión, a pesar de ser un concepto delimitador el tipo para subasta del derecho de hipoteca, SI QUE PUEDE CABER la inscripción parcial de dicha hipoteca.

De esta forma distinguiremos dos posibles tipos o medios de subsanación:

  • Para la inscripción del documento con inclusión de los pactos de ejecución hipotecaria, la aportación de un Certificado de Tasación de la finca, vigente, cuya valoración se encuentre dentro de lo establecido en el Art. 129.2.a citado, y cuya firma esté debidamente legalizada.
  • Para la inscripción parcial del documento con exclusión de los pactos de ejecución hipotecaria, la aportación de una solicitud expresa por parte de los interesados, del despacho parcial del documento con exclusión de dicha cláusula (la de los pactos de ejecución, judicial y extrajudicial).

Conclusiones y valoraciones.

No voy a entrar a explicar en este post lo que son los procedimientos de ejecución judicial y extrajudicial de una hipoteca. Baste por ahora para el lector que una hipoteca NO solamente puede ser ejecutada judicialmente, sino que también su ejecución (subasta, adjudicación etc…) se puede llevar a efecto a través de un Notario.

En mi opinión esta última opción (muy poco usada por los Bancos) presenta unas notables ventajas que creo que se están desperdiciando, y que van, desde la profesionalidad de los notarios y su personal (….me abstengo de compararles con Jueces y su personal… no hay comparación posible) hasta su rapidez y eficacia.

Sin embargo voy a atreverme a defender las formas de subsanación que he expuesto.

La hipoteca, si bien es cierto que nace o se constituye con la inscripción, y que su finalidad es la de la posibilidad de ejecución mediante su subasta (lo que no es posible sino constan inscritos los procedimientos de ejecución); también es cierto que es de VOLUNTARIA inscripción (en este caso constitución), y que el defecto a que nos referimos NO COMPORTA una denegación, pues es fácilmente subsanable sin necesidad de realizar nuevos otorgamientos.

Por tanto, entiendo que, a solicitud EXPRESA (y bien expresa) del presentante o interesado, repito que en MI OPINION, SI QUE CABE la inscripción parcial de una hipoteca suspendiendo dichos pactos.

Caso curioso será el día que llegue al Registro una adjudicación por ejecución hipotecaria de una hipoteca que NO tenga inscritos los pactos de ejecución…

Hasta entonces…

Enjoy!!!

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Un comentario

  1. Existe algún defecto de calificación, respecto de la tasación, que pueda derivar en la negación o suspensión de la inscripción de escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad? Gracias

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