¿Cómo se califica una escritura de Cancelación de Hipoteca Unilateral?

¿Qué es una Hipoteca Unilateral? ¿Quién puede cancelarla? ¿Qué defectos pueden existir a la hora de inscribir una cancelación de Hipoteca Unilateral en el Registro?

En este blog se ha explicado en varias ocasiones que una hipoteca es un derecho real constituido sobre una finca registral en garantía del cumplimiento de una obligación personal.

Este derecho real o garantía es un acto UNILATERAL efectuado por parte de quién es el titular registral de una finca (normalmente el obligado en dicha obligación personal) en favor de un tercero, en garantía del cumplimiento debido de una obligación a ese tercero (normalmente el obligacionista).

En un ejemplo común y más práctico de entender podemos imaginarnos una persona que solicita un préstamo para adquirir una casa.

En este caso:

  • La obligación es la devolución del préstamo concedido por la entidad bancaria.
  • El obligado es el dueño de la casa.
  • El obligacionista es el titular de la deuda u obligación, el Banco.

El obligado o dueño de la casa constituye UNILATERALMENTE una HIPOTECA sobre la misma (pues es un acto dispositivo y sólo él puede disponer de su casa), en favor del Banco, en garantía de la promesa o cumplimiento de la devolución del préstamo.

A pesar de que todas las hipotecas son un acto unilateral, es cierto que en el 99% de los casos la hipoteca se constituye en el Registro de la Propiedad como una Hipoteca ordinaria, sin la coletilla “unilateral”. ¿Y eso por qué es así? Pues sencillamente por que en la propia escritura en la que se formaliza el préstamo hipotecario suele comparecer la entidad bancaria para ACEPTAR dicha hipoteca a su favor.

Por tanto lo normal es encontrarnos escrituras de préstamo hipotecario en las que la CONSTITUCION y la ACEPTACION se realicen en el mismo acto.

Pero no tiene por qué ser así. Es perfectamente legal que el dueño de una finca constituya hipoteca unilateralmente a favor de alguna entidad, que acepte POSTERIORMENTE dicha hipoteca.

Suele ser el caso de las hipotecas constituidas en favor de la Agencia Tributaria en garantía, eso si, del pago de algún impuesto para el que nos hubieran concedido fraccionamiento, por ejemplo.

Estas hipotecas unilaterales se entienden constituidas desde el momento de su inscripción, y por tanto su aceptación NO ES REQUISITO para su validez y eficacia.

Con una salvedad, su cancelación.

Como ya hemos dicho en otros posts, únicamente puede solicitar la cancelación de una hipoteca quién sea titular de la misma, en este caso el Banco o la Agencia Tributaria.

Sin embargo en el caso de las hipotecas unilaterales puede darse el caso de que el propio titular de la finca pueda cancelar la hipoteca.

Para que una hipoteca unilateral sea cancelada DEBE constar la aceptación de la misma por nota marginal en el Registro de la Propiedad, o bien seguirse el procedimiento que determinan los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.

Para que quede explicado de forma más esquemática, sería de la siguiente forma:

  • Caso de que la hipoteca ESTE ACEPTADA -> Sólo puede solicitar su cancelación el propio titular de la hipoteca, es decir el Banco o la Agencia Tributaria, por ejemplo.
  • Caso de que la hipoteca NO ESTE ACEPTADA -> El artículo 141 de la Ley Hipotecaria le permite al titular de la finca requerir al titular de la hipoteca para que la acepte, y si en el plazo de dos meses desde dicho requerimiento no constara en el Registro dicha aceptación, podrá cancelarla UNILATERALMENTE sin consentimiento del titular de la hipoteca.

HECHOS:

Por tanto nos encontramos el caso de que se presenta en el Registro una escritura de cancelación de hipoteca unilateral de la que puede o no constar la aceptación:

  • Si SI constara la aceptación en el Registro: Dicha hipoteca debe ser cancelada por su titular registral (el de la hipoteca) y por tanto, si compareciera el dueño de la finca en virtud del Art. 141 de la Ley Hipotecaria, se denegará por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
  • Si NO constara la aceptación en el Registro: Dicha hipoteca podrá ser cancelada por el titular de la finca (el dueño de la finca), con las formalidades que prevé el Art. 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.
  • En ambos casos debemos también tener en cuenta las formalidades de calificación de una “Cancelación de Hipoteca ordinaria” y “las facultades representativas” en caso de haber apoderados o representaciones.

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Art. 20  de la Ley Hipotecaria: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.

Artículo 141 de la Ley Hipotecaria: “En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral, del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. “

Artículo 237 del Reglamento Hipotecario: “En el requerimiento prescrito por el párrafo 2.º del artículo 141 de la Ley se determinará expresamente que, transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación de la hipoteca, podrá cancelarla el dueño de la finca sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. Para practicar la cancelación será preciso el otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente escritura cancelatoria.”

MEDIOS DE SUBSANACION:

  • En el caso de que SI constara la aceptación y la cancelación sea pretendida por el dueño de la finca, la aportación del correspondiente título cancelatorio por parte del titular de la Hipoteca.
  • En el caso de que NO constara la aceptación y la cancelación sea pretendida por el titular de la hipoteca, la aportación del correspondiente título previo de ACEPTACION DE HIPOTECA.
  • En el caso de que se den alguna de las circunstancias de suspensión de una “Cancelación de Hipoteca ordinaria” los medios de subsanación que constan en el propio post.

Las hipotecas unilaterales tienen el mismo valor y efectos jurídicos que cualquiera de las hipotecas constituidas ordinariamente, con la única salvedad que hemos indicado.

La aceptación de una hipoteca unilateral únicamente será un requisito formal, teniendo efectos en cuanto a su cancelación, y siendo la fecha de constitución la de la inscripción primitiva de hipoteca unilateral, retrotrayéndose sus efectos a la misma, y por ende, a su presentación.

Enjoy!!

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10 comentarios

  1. Desgraciadamente Maria José. ..si puede negarse. Pues es el banco quién DEBE otorgar la liberación
    Un saludo

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  2. MARIA JOSE GOMEZ ALONSO · · Responder

    Buenos dias

    Yo tengo una duda jurídica, y agradecería mucho su opinión relativo a la cancelación parcial de una hipoteca.

    En mi caso, tengo un préstamo hipotecario garantizado con cinco fincas.
    En mi escritura se dice cuál es la responsabilidad hipotecaria de la que cada una de las fincas responde.
    Actualmente ya está pagado en más de un 50%, pero mis cinco fincas siguen sujetas.
    Yo, de conformidad con el artículo 124 LH, querría liberar una o dos de ellas , realizando una cancelación parcial.
    Entiendo la indivisibilidad de la hipoteca, pero no entiendo muy bien cuándo es aplicable el 124 LH.
    Porque entiendo que para mí sería muy beneficioso liberarlas pero no sé cuándo es posible , y al decir el artículo 124 LH” pagada la parte del crédito…”, no sé si este ” crédito” se refiere al principal, o al principal e intereses….
    Está el banco obligado a aceptar mi solicitud de cancelación parcial?

    Yo he pagado el principal e intereses remuneratorios.
    Entre la cantidad de intereses que yo he pagado y la cantidad de intereses remuneratorios que se mencionan al indicar la responsabilidad hipotecaria correspondiente a esa finca, existe una pequeña diferencia. ( Los indicados en la descripción de la responsabilidad hipotecaria de la finca son 10.000 euros más que los “reales” que yo he pagado de conformidad con mi cuadro de amortización).
    Entiendo que debo tener cubiertos los indicados en la responsabilidad hipotecaria de esa finca, no es así?
    Quiero solicitar la cancelación parcial mediante un escrito que presentaré en la oficina bancaria para que me sellen .Supongo que al banco no le hará mucha gracia, pero me parece injusto tener cinco fincas sujetas cuando ya está pagada una parte importante.

    Muchas gracias

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    1. Hola María José
      Gracias x el comentario
      Te explico
      La hipoteca es indivisible y x tanto a pesar de q cada finca tiene su responsabilidad hipotecaria CADA EURO prestado está garantizado con la TOTAL hipoteca.
      Sin embargo SI es habitual tu caso en el q, una vez pagada gran parte del préstamo SE solicite la CANCELACION PARCIAL o liberación de responsabilidad de una finca
      El Banco DEBE ser quién realice esa operación (a tu instancia) y no suele poner problemas pues:
      a) Lo vas a pagar tú
      b) Te va a cobrar una comisión
      Puedes pedir la cancelación parcial (se reduce la responsabilidad de TODAS las fincas proporcionalmente) o bien la LIBERACION de responsabilidad de alguna finca, o ambas juntas
      Espero haberte ayudado
      Un abrazo

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      1. MARIA JOSE GOMEZ ALONSO · ·

        Muchas gracias!!!!!
        Cuando lo planteé en la oficina bancaria, la respuesta fué que el banco está muy cómodo teniendo una garantía enorme, y que me jorobe…

        El banco puede negarse a la cancelación parcial / liberación?

        Claro, entiendo que los gastos me corresponden

        Un abrazo

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  3. José María Langa Cebamanos · · Responder

    Buenas tardes:

    Estoy negociando con un deudor la constitución de una hipoteca unilateral a mi favor. No se cuando voy a poder comparecer ante Notario en España para aceptarla, así que hemos pensado que el deudor podría renunciar en el momento de la constitución de hipoteca unilateral, a efectuar el requerimiento que regula el artículo 237 RH.

    ¿Es posible esta renuncia e inscribible en el Registro?

    Gracias y enhorabuena por el blog

    José Mª

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    1. Hola José María
      Gracias por el comentario. Vamos x partes….
      La hipoteca unilateral está constituida desde el momento en q el deudor la constituye. No precisa aceptación. Lo único es pactar q no pueda desistir de la inscripción. Nada más

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    2. 2o. Vd desde fuera de España puede ACEPTAR la hipoteca sin problemas. Basta con que se dirija al Consulado donde se encuentre y q el Cónsul en funciones notariales autorice la escritura

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    3. Un saludo

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  4. Muchas gracias por la información, aunque no me queda claro cuáles serían los pasos si yo compro una vivienda con una carga de hipoteca en favor de la Hacienda Pública como garantía de una deuda, en caso de que se pretenda cancelar la deuda del acreedor con el importe de la compraventa. Si me lo pudiera aclarar sería de una gran ayuda

    Gracias por anticipado

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    1. Hola Raúl
      Te puedo explicar cómo seria. Básicamente tú RETENDRIAS del precio el saldo pendiente de la deuda hipotecaria.
      Es decir si el precio es 100 y la hipoteca debe 20 tú le pagas 80, te tienes 20 y liquidas con AEAT
      Sin embargo te aconsejo ENCARECIDAMENTE q obligues a q te vendan la finca LIBRE DE CARGAS y si no pueden hacerlo xq necesitan el importe de la venta, gestionalo con un buen abogado
      Un saludo

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